Où il se trouve, sa superficie. Marquez-le sur le plan de l'appartement et joignez-le au contrat.

Pour accompagner l'accord, dressez un acte d'acceptation et de cession de la chambre. Il contient des informations sur le vendeur et l'acheteur, des informations sur la pièce et des informations indiquant que la pièce a été remise en bon état. L'acte, ainsi que l'accord, sont soumis aux autorités de Rosreestr pour enregistrement. Vous devez disposer de trois exemplaires de l'accord (pour le vendeur, l'acheteur et les autorités de Rosreestr) et de trois exemplaires de l'acte.

Rassemblez les documents restants qui doivent être soumis aux autorités de Rosreestr pour enregistrement. L'acheteur aura besoin d'une demande d'enregistrement public du contrat et de transfert des droits sur la chambre, d'un passeport et d'un reçu de paiement des frais d'enregistrement public. Le vendeur devra présenter les mêmes déclarations, un passeport, un certificat de propriété de la chambre, un extrait du registre de la maison, le consentement des autorités de tutelle et de curatelle si des mineurs habitent dans l'appartement, le consentement du conjoint à vendre la chambre, un refus notarié des autres propriétaires des locaux de l'appartement du droit prioritaire d'achat d'une chambre.

Soumettez les documents aux autorités de Rosreestr. Vous pouvez connaître leur horaire de travail sur le site correspondant : www.rosreestr.ru. Après 30 jours, la transaction doit être enregistrée. Le vendeur doit recevoir des autorités de Rosreestr sa copie du contrat d'achat et de vente avec la marque du registraire, et l'acheteur doit recevoir la même copie et un certificat de propriété.

Vendre un local, notamment dans un appartement communal, demande un temps important en raison des spécificités de préparation de la transaction. De plus, la demande de chambres est bien inférieure à celle des appartements, puisque lors de l'achat d'une chambre, une personne acquiert également des voisins avec lesquels elle devra partager les espaces communs de l'appartement.

Pour vendre une chambre dans un appartement communal, il faut tout d'abord recueillir les refus de tous les propriétaires des autres pièces qui disposent d'un droit de préemption pour l'achat des locaux vendus. Si toutes les pièces de l'appartement n'ont pas été privatisées, le consentement à la vente de la pièce doit être obtenu auprès de l'administration locale. Dans les cas où le copropriétaire est mineur ou handicapé, il doit y avoir le consentement à la vente de la part des autorités de tutelle.

Comment collecter les refus des autres propriétaires

Les notifications de vente d'une chambre sont envoyées par écrit à tous les propriétaires de pièces de l'appartement. Dans ce cas, le message doit indiquer le prix auquel il est envisagé de vendre les locaux. Le fait que la lettre ait été envoyée est confirmé par un récépissé postal. Les réponses doivent être reçues dans un délai d'un mois. A défaut de réponse, il est considéré que le propriétaire s'engage à vendre la chambre. Il est recommandé de légaliser les réponses reçues avec un refus d'achat de chambre. Si l'emplacement de l'un des propriétaires est inconnu, vous devez contacter le bureau des passeports, BTI ou reg. service, ou, en dernier recours, envoyer un avis de vente à l'adresse de l'appartement communal.

Si l'un des voisins a accepté d'acheter la chambre, le contrat d'achat et de vente doit alors être conclu avec lui. Si plusieurs propriétaires conviennent d'acheter, la décision est prise d'un commun accord, et si aucun accord n'est trouvé, elle est prise en justice. Vendre une chambre à un de vos voisins est le meilleur moyen de vendre une chambre rapidement.

Comment vendre une chambre

Une fois les refus collectés, vous devez commencer à rechercher un acheteur et à préparer les documents pour la transaction. Pour vendre une pièce de manière rentable, vous devez rechercher des personnes intéressées par l'achat de cette pièce en particulier (par exemple, des proches des voisins de votre appartement ou des résidents d'autres appartements de cet immeuble).

Le prix final de la chambre dans le contrat d'achat et de vente ne doit pas être inférieur au prix pour lequel les voisins se sont vu proposer d'acheter la chambre.

Pour vendre une chambre, vous devez préparer les documents suivants :

• certificat de propriété de la pièce indiquant sa taille et la taille de l'ensemble de l'appartement dans son ensemble ;


• Attestation RTC avec évaluation du coût de l'appartement et des locaux vendus ;


• contrat de transfert de propriété des locaux (contrat d'achat et de vente) ;


• certificat d'absence de dette sur les factures de services publics ;


• extrait du registre de la maison ;


• copie du compte personnel;


• refus des voisins du droit de préemption pour l'achat d'une chambre ;


• consentement des autorités de tutelle (si des mineurs sont enregistrés dans la salle).

Les transactions de vente de chambres sont soumises à un enregistrement public au même titre que les transactions de vente d'appartements individuels.

Vidéo sur le sujet

Sources:

• Comment vendre une chambre privatisée dans un appartement communal

Presque toutes les villes de notre pays possèdent des maisons avec des appartements collectifs. Pour la plupart des citadins, la seule façon d'obtenir une chambre dans un appartement commun est de l'acheter. Ce type de bien immobilier est apprécié en raison de son faible coût : jusqu'à 10 % de toutes les transactions d'achat et de vente de biens immobiliers sur le marché secondaire concernent des locaux communs.

Instructions

Tout d'abord, les options les plus populaires sont les plus demandées, c'est-à-dire des chambres dans un grand appartement de petite taille, mais avec de nombreux voisins. Vous pouvez trouver une telle pièce aussi bien dans les zones reculées de la ville qu'en plein centre, et le coût à l'achat est pratiquement le même. Les appartements liquides, situés dans des appartements peu peuplés ne comptant pas plus de 3 pièces et avec des voisins adéquats, sont devenus particulièrement populaires.

En fait, presque personne ne veut vivre toute sa vie dans un appartement commun, vous devez donc d'abord décider pourquoi vous souhaitez réserver une chambre dans cet appartement en particulier. Autrement dit, avez-vous l’intention d’acheter des chambres à vos voisins à l’avenir ou de déménager ailleurs à l’avenir ? Après tout, il existe toujours une alternative, par exemple un petit appartement dans un centre régional ou un appartement dans un immeuble en construction.

Tout citoyen de notre pays qui a besoin d'un logement, fourni dans le cadre d'un bail social, peut bénéficier d'une chambre dans un appartement communal. Pour ce faire, vous ne devez pas être locataire d’un autre local d’habitation sous contrat ni propriétaire du local d’habitation. Les membres de la famille ne devraient pas non plus posséder de biens immobiliers résidentiels. De plus, les familles vivant dans des locaux ne répondant pas aux normes et exigences établies ont également la possibilité d'obtenir une chambre.

Vidéo sur le sujet

note

L'achat d'une chambre dans un appartement communal est une opération plus longue et plus complexe que l'achat d'un logement ordinaire.

Conseil utile

Lors de l'inspection de votre future maison, assurez-vous de bien connaître vos voisins, car vous devrez les rencontrer plus d'une fois par jour. Faites attention à l'adéquation.

Vendre une chambre est plus difficile que vendre un appartement. Car à côté de vous, il y a d’autres personnes qui vivent là-bas, dont les droits doivent être respectés. Vous devez avoir de bonnes relations avec vos voisins.

Tu auras besoin de

• - les documents pour la chambre ;
• - passeport.

Instructions

Lorsque vous décidez du prix, rendez visite à tous vos voisins (les propriétaires des pièces de votre appartement) et proposez-leur d'acheter votre chambre à ce prix. Si vous entretenez de bonnes relations avec vos voisins et qu'ils ne souhaitent pas eux-mêmes acheter votre chambre, ils doivent vous rédiger une renonciation au droit de préemption pour acheter votre chambre auprès d'un notaire. En règle générale, le paiement des services notariaux se fait à vos frais, puisque vous en avez besoin. Si tous vos voisins - propriétaires de chambres - sont des personnes réactives et responsables - vous avez de la chance. Il s'agit simplement d'organiser et de financer le processus.

Si vous avez une relation non pacifique avec vos voisins et qu'ils veulent se venger de vous pour quelque chose, ou s'ils sont simplement des voisins méchants, ou poursuivent certains de leurs propres intérêts et refusent d'aller chez le notaire pour signer le document dont vous avez besoin , vous devrez leur proposer par écrit d'acheter la chambre au prix indiqué et envoyer votre offre d'achat par courrier recommandé ou certifié avec un inventaire à leur lieu de résidence. Après tout, il arrive que les propriétaires des chambres ne vivent pas dans les leurs, mais les louent à des locataires. Dans ce cas, vous aurez la preuve qu'ils ont été avertis par un récépissé postal ou un accusé de réception du courrier. Et s’ils ne répondent pas à votre offre dans un délai d’un mois, cela entraînera leur refus.

Ensuite, vous devez trouver les documents techniques de la pièce. Et si, depuis 1998, il a fait au moins une fois l'objet d'une vente et d'un achat, les documents techniques n'ont pas besoin d'être soumis au Service d'enregistrement (Rosreestr), puisqu'ils y sont déjà. Un extrait du registre des personnes inscrites est dressé au plus tôt 10 jours avant la transaction. Vous avez également besoin du consentement de votre conjoint pour vendre cette chambre particulière, certifié par un notaire, si la chambre a été achetée pendant le mariage et non en cadeau, non privatisée ou acquise avant le mariage.

Ensuite, vous rédigez un contrat d'achat et de vente, le signez par les parties, payez les frais de l'État et enregistrez le transfert de propriété à Rosreestr. Bien entendu, effectuez des paiements monétaires en veillant à rédiger un reçu conforme à toutes les règles du droit civil.

note

Si l'un des propriétaires de la chambre voisine est un enfant mineur, vous devrez demander à ses parents d'obtenir l'autorisation des autorités de tutelle et de curatelle du lieu d'inscription de cet enfant mineur pour vendre votre chambre. S'ils ne souhaitent pas le faire, écrivez-leur une lettre pour les en informer et après un mois, il sera considéré que le refus a été reçu. Ce n'est qu'après avoir collecté tous les refus ou documents postaux de tous les propriétaires voisins que vous pourrez proposer d'acheter la chambre à un tiers.

Conseil utile

Si vos voisins ne veulent pas acheter la chambre au prix que vous proposez, il peut être plus facile de baisser le prix. Après tout, vous passerez beaucoup de temps sur la paperasse et la recherche de nouveaux acheteurs, ce qui nécessite également des investissements matériels.

Les transactions avec des biens immobiliers communaux sont considérées comme assez complexes. Dans certains cas, même un agent immobilier expérimenté prend beaucoup de temps pour obtenir toutes les approbations nécessaires. Avant de réaliser une telle transaction, vous devez étudier toutes les caractéristiques qui se cachent dans la vente d'une chambre dans un appartement communal.

Il faut commencer par les principales nuances qui déterminent la grande complexité de cette transaction. Le vendeur doit noter que :

• les voisins doivent être avertis de la vente d'une chambre dans un appartement communal (droit de préemption) ;
• Il est parfois nécessaire de faire certifier une transaction par un notaire.

Avant d'acheter et de vendre, il est également nécessaire de savoir qui est le propriétaire en titre de la chambre de l'appartement commun. Cela peut être fait en commandant un extrait actuel du Registre d'État unifié de l'immobilier.

IMPORTANT. Seul le propriétaire peut vendre une chambre dans un appartement commun. Si la déclaration indique une municipalité (par exemple, une ville ou une agglomération rurale), la transaction n'aura pas lieu.

Découvrez ci-dessous les caractéristiques disponibles lorsque vous achetez une chambre dans un appartement.

Droit préférentiel d'achat

Cela signifie que les voisins d'un appartement commun (propriétaires d'autres locaux dans un appartement commun) ont la possibilité d'acheter la chambre avant tout étranger. Dans ce cas, le respect de cette condition relève de la responsabilité du vendeur.

IMPORTANT! Le Code du logement établit une base indépendante pour l'émergence d'un droit de préemption : la vente de locaux dans un appartement communal. Cela diffère du cas où il est nécessaire de vendre une part, car la chambre peut également appartenir à un particulier.

Ignorer les exigences de préemption entraînera l'annulation de la transaction sur la base des réclamations des parties intéressées.

Si les voisins décident de vendre l'ensemble de l'appartement à un seul acheteur, il n'est pas nécessaire de s'informer mutuellement de la vente. À cet égard, vendre un appartement communal est tout à fait plus simple.

Consentement des voisins

Le droit de préemption s'exerce par l'envoi d'un avis de vente d'une chambre dans un appartement communal et d'une offre d'achat à un prix fixé. En réponse à une notification, trois réactions sont possibles :

• racheter une action ;
• fournir un refus écrit;
• Ils ne réagissent pas du tout.

Dans les deux derniers cas, le vendeur a le droit de procéder à l'aliénation du bien immobilier à tout tiers. Le terme « consentement des voisins » est utilisé dans la vie quotidienne précisément pour indiquer le respect des droits de préemption. Cependant, la loi n’exige pas de document appelé « consentement à vendre » pour une transaction.

Est-il possible de vendre sans l’accord des voisins ?

Si vous n'informez pas vos voisins, la transaction ne sera tout simplement pas enregistrée auprès de Rosreestr. Mais même si le greffier oublie ce point, les parties intéressées auront la possibilité d'annuler la vente par voie judiciaire, reprenant ainsi tous les droits de l'acheteur.

À la suite du procès, le voisin deviendra le nouvel acheteur de l'appartement et l'ancien propriétaire devra restituer l'argent au tiers, ainsi qu'indemniser les dommages causés par ces circonstances.

Parallèlement, la pratique a développé les stratégies suivantes qui ne nécessitent pas de consentement pour vendre :

1. Par la conclusion d'un contrat de don. Au lieu d'un contrat d'achat et de vente, les citoyens concluent un acte de donation et l'argent est payé selon un reçu (le plus souvent émis sous forme de prêt).
2. Un contrat de prêt est établi, qui est garanti par une garantie sous forme de locaux dans un appartement commun. Ensuite, le transfert de propriété du prêteur (acheteur) au logement est formalisé pour rembourser la dette du prêt.

Vous devez comprendre que, si vous le souhaitez, l'acte de donation et le prêt peuvent être déclarés invalides par le tribunal en tant que transactions fictives. Cela entraînera encore plus de problèmes que le non-respect habituel du droit de préemption.

Il est beaucoup plus sécuritaire de respecter tous les droits de vos voisins et de réaliser la vente en pleine conformité avec la loi.

Avez-vous besoin d'un notaire en 2019 ?

Lors de l'achat et de l'enregistrement d'un achat et d'une vente en 2019, un notaire peut être nécessaire pour effectuer les actions suivantes :

• envoyer des avis notariés de droits de priorité aux voisins ;
• formaliser les refus notariés des voisins d'acheter un appartement ;
• certifier la transaction s'il s'agit de la vente d'une action.

Les notifications notariées aux voisins sont un des moyens de faire valoir le droit de préemption. Certaines régions exigent un formulaire notarié, mais selon la loi, la preuve de conformité peut également être un simple document écrit. Ayant reçu un refus d'enregistrement invoquant l'absence de notification notariée, le vendeur a le droit de faire appel devant le tribunal comme étant illégal.

La renonciation au droit préférentiel d'achat est formalisée par l'intermédiaire d'un notaire ou directement auprès de l'officier de registre lors du dépôt d'une demande d'enregistrement d'une transaction. Pour l'authentification, votre voisin doit apporter la notification reçue de la vente d'une chambre dans un appartement commun et votre passeport. La renonciation notariée est ensuite fournie au greffier.

Si, selon l'accord, une « part du droit de propriété commune » est vendue, une telle transaction est soumise à légalisation. Dans d’autres cas, un formulaire notarié n’est pas requis. Cela signifie que si une pièce d'un appartement commun appartenant au vendeur en tant que bien personnel est vendue, sans mentionner les parties communes, il n'est pas nécessaire de faire certifier le contrat.

IMPORTANT! Il n'est pas nécessaire d'indiquer dans le contrat qu'en plus des locaux d'un appartement commun, l'acheteur se voit transférer une part du droit de propriété commune des parties communes (cuisine, salle de bain). La part sera transférée automatiquement et les parties pourront éviter la légalisation.

Vendre une chambre dans un appartement communal : instructions pas à pas

Pour finaliser la transaction, la procédure suivante de vente d'une chambre dans un appartement communal s'applique :

Trouver un acheteur et discuter des principaux détails de la transaction

Il est nécessaire de discuter des termes de la future transaction avec l'acheteur potentiel, y compris le prix de l'espace dans un appartement communal, la procédure de paiement et le délai de conclusion du contrat principal. Si le consentement des voisins est une simple formalité, alors un compromis d’achat et de vente peut être conclu. S'il existe une possibilité que l'un des voisins exerce le droit de préemption, il est alors plus sûr pour le vendeur de ne pas accepter l'acompte et de ne pas signer de documents avec l'acheteur à ce stade afin d'éviter des problèmes à l'avenir.

Informer les voisins du droit de premier refus

Pour ce faire, vous devez identifier les titres de propriété des pièces d'un appartement communal en commandant un extrait à jour du Registre d'État unifié de l'immobilier. Si le propriétaire est une municipalité, l'administration de la ville (du village) doit en être informée.

La notification de la vente d'une chambre dans un appartement commun doit être faite par écrit. Il existe les options de notification suivantes, y compris celles qui affectent la rapidité avec laquelle vous pouvez vendre une chambre :

IMPORTANT. Si l'avis est envoyé par courrier, alors l'adresse du destinataire peut être indiquée en fonction de son inscription (adresse légale - pour les entreprises), et si elle n'est pas connue, alors à l'emplacement du local.

S'il y a des problèmes dans les relations avec les voisins, que le voisin ne souhaite pas prendre contact, il est recommandé de s'adresser à un notaire ou de combiner les modes d'envoi par mail et par notaire.

Recevoir un refus ou attendre l'expiration du délai pour répondre

L'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit qu'à compter de la date de réception de la notification, le délai de réponse est de 30 jours. Pendant ce temps, le voisin doit exprimer sa décision par écrit - accorder un refus ou acheter le bien.

Le refus est prononcé chez un notaire sur un certificat spécial. Le voisin doit apporter à la réception l'avis et le passeport reçus du vendeur, sur la base desquels le spécialiste préparera une demande. Ayant reçu des refus de logement de la part des propriétaires (propriétaires), signés par tous les propriétaires, le propriétaire d'une chambre dans un appartement communal n'a pas à attendre la fin du mois, mais finalise la transaction.

Si le voisin ignore l'avis et ne le reçoit pas, vous devez simplement attendre l'expiration du délai et vendre la chambre. Pour les cas d'envoi par courrier :

• le vendeur envoie une lettre recommandée avec notification, reçoit un code de suivi pour le suivi ;
• à partir du moment où la lettre arrive au bureau de poste, le délai de conservation commence - 30 jours ;
• Après l'expiration de la période de conservation, vous devez commencer à compter le délai de réponse de 30 jours.

Si l'avis a été déposé par l'intermédiaire d'un notaire, celui-ci calculera indépendamment tous les délais.

IMPORTANT! Selon la loi, il est important de ne pas remettre l'avis, mais de l'envoyer. Le vendeur ne doit donc pas s'inquiéter de la réception des lettres par les destinataires.

Préparer les documents pour la transaction

Les documents doivent être préparés selon la liste présentée ci-dessous. Chacun est conçu différemment. Comment postuler - recommandations générales :

• le contrat et l'acte de cession sont établis en trois exemplaires originaux ;
• tous les documents imprimés sur 2 feuilles ou plus sont agrafés ;
• dans certaines régions, il est nécessaire de certifier personnellement les copies avec l'inscription « La copie est correcte / date / signature / transcription » ;
• Il est nécessaire de faire des copies de tous les originaux, à l'exception du contrat et de l'acte de cession (des copies seront versées au dossier d'inscription).

Chaque région a ses propres règles concernant la procédure d'acceptation des documents, il est donc recommandé de clarifier ce point avec le bureau où vous envisagez de déposer les documents.

Soumettez les documents d'enregistrement à Rosreestr et attendez qu'ils soient terminés

Les documents d'enregistrement sont présentés personnellement par les parties à la transaction ou leurs représentants sous procuration notariée. La participation personnelle est requise, sinon les documents ne seront pas acceptés. Vous pouvez soumettre des articles via :

• MFC («Mes documents»);
• Rosreestr directement ;
• notaire sous forme électronique (s'il a certifié la transaction).

Les frais d'enregistrement s'élèvent à 2 000 roubles, généralement payés par l'acheteur, mais parfois par le vendeur ou les deux à moitié (selon la volonté des parties). Si l'enregistrement se fait par l'intermédiaire d'un notaire, vous devrez payer 1 500 roubles supplémentaires pour ce service.

La période d'inscription sera de 5 à 14 jours en cas de soumission via le MFC ou Rosreestr, et seulement 3 jours en cas d'inscription électronique.

Paiement final de la chambre

La loi prévoit plusieurs modes de paiement différents. Le moment peut également être n'importe lequel : prépaiement intégral, acomptes, report ou paiement intégral immédiatement après l'inscription.

Toutes les options sont acceptables, les parties choisissent donc toujours la procédure la plus pratique.

De quels documents aurez-vous besoin ?

C’est l’une des questions les plus importantes lors d’une transaction. La réussite de l'enregistrement dépend de l'exactitude des documents. La liste des documents pour la vente d'une chambre dans un appartement communal comprend :

1. Consentement du conjoint du vendeur à vendre (si le vendeur est marié).
2. Informations sur le respect du droit de préemption (preuve de notification ou refus notarié).
3. Un extrait de l'USRN du local vendu (ou un certificat de propriété).
4. Plan technique de la salle.
5. Informations sur les personnes inscrites dans la salle.
6. Certificat d'absence de dette pour le logement et les services communaux.
7. Reçu pour le paiement des droits de l'État de 2 000 roubles.

Dans certains cas, des documents supplémentaires peuvent être nécessaires, il est donc recommandé de vérifier la liste finale auprès du Rosreestr régional ou du MFC le plus proche.

Exemple d'avis aux voisins

L'avis terminé doit contenir les informations suivantes :

• Nom complet du propriétaire de la chambre et nom complet du voisin ;
• une description précise de la chambre (comme dans le futur contrat) ;
• Prix ​​de vente;
• une indication de l’existence d’un droit de préemption.

Il est important d'indiquer le même prix que dans la future police, sinon la notification sera considérée comme invalide. De plus, vous pouvez spécifier la procédure de paiement et d'autres conditions de vente.

Plus d'informations sur le contrat d'achat et de vente

Le contrat doit contenir un certain nombre de clauses impératives nécessaires pour lui donner force juridique. Ceux-ci inclus:

1. Nom complet des parties.
2. Description de la chambre - objet du contrat.
3. Prix ​​de vente.
4. Liste des personnes qui ont le droit d'utiliser le logement (par exemple, par refus testamentaire).

Sans aucune des conditions ci-dessus, le contrat sera considéré comme invalide. Les conditions restantes - la procédure de paiement et de transfert de l'appartement, les modalités, la responsabilité des parties et les garanties du vendeur, assurent l'équilibre des intérêts des parties. S’ils ne sont pas précisés dans le texte, c’est la loi qui s’appliquera.

Un ajout obligatoire au contrat est l'acte de cession.

Est-il possible de vendre un logement avec d'autres personnes inscrites ?

La transaction de vente elle-même avec des personnes enregistrées n'est pas interdite par la loi. Il convient de rappeler que ces personnes auront le droit d'utiliser la chambre jusqu'à leur radiation, ce qui comporte certains risques pour l'acheteur, surtout s'il y a parmi elles des mineurs.

IMPORTANT! Toutes les personnes inscrites dans la salle doivent être mentionnées dans le contrat d'achat.

Conclusion

Pour bien vendre votre chambre dans un appartement communal, vous devez respecter les règles de vente. Elles portent tout d'abord sur le respect du droit préférentiel d'achat des voisins, ainsi que sur le recueil des justificatifs. Grâce aux recommandations et formulaires donnés dans l'article, tout citoyen peut vendre rapidement une chambre dans un appartement communal.

Nous vous attendons pour une consultation gratuite avec un avocat si vous avez des questions. Enregistrez sous une forme spéciale dans le coin de l’écran.

Vous pouvez trouver plus de détails et la procédure pour une telle transaction ci-dessous.

Nous attendons vos questions et serons reconnaissants de votre like et de votre republication.

À première vue, il peut sembler que la question : « Comment se déroule aujourd'hui la vente d'une chambre dans un appartement communal ? - a perdu de sa pertinence, puisque ce type d'habitation peut être considéré comme une relique de l'ère soviétique. C'est peut-être en partie vrai, mais dans les villes russes, de nombreuses familles sont obligées de se regrouper dans de petites pièces de vieux. Malheureusement, le problème du logement dans notre pays est très aigu. C'est pour cette raison que vendre une chambre dans un appartement communal intéresse de nombreux citoyens, puisqu'il y aura toujours un acheteur pour un tel logement. Chacun des entrepreneurs poursuit ses propres objectifs : certains en ont assez d'errer dans les appartements loués, tandis que d'autres ont trouvé l'opportunité d'acheter des demeures plus spacieuses. Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que vendre une chambre dans un appartement communal est une procédure fastidieuse qui demande beaucoup de temps et d'efforts. En même temps, cela est associé à certaines difficultés, mais ce fait ne doit pas effrayer un vendeur potentiel.

Question du voisin

Vendre une chambre dans un appartement commun commence par résoudre le problème avec les voisins.

Le fait est que si vous décidez de vendre des « compteurs » dans un appartement communal, alors le droit de préemption sur l'achat de votre bien leur appartient. Sans respecter cette condition, il sera illégal de vendre une chambre dans un appartement communal. Le propriétaire ne peut pas recevoir le consentement des voisins à la transaction, mais il est simplement obligé d'en informer. Il est à noter que le tiers se voit proposer les mêmes conditions d'achat et de vente que le voisin refusé. En d’autres termes, il ne servira à rien de gonfler le coût du logement afin de se prémunir contre l’échec de l’accord.

Bien entendu, vendre une chambre dans un appartement communal est une affaire délicate. Dans la pratique, il n'est pas si facile d'obtenir un refus des voisins, car dans certains cas il n'est pas possible de les retrouver (quelqu'un n'a pas vécu en ville depuis longtemps, quelqu'un a déménagé dans un autre quartier). Il arrive souvent que tous les voisins soient là, mais qu'ils ne souhaitent pas qu'un nouveau locataire apparaisse : on a tendance à traiter les étrangers avec prudence. Cette tactique de comportement est le plus souvent choisie si une chambre dans un appartement commun à Moscou est vendue.

Beaucoup ont peur qu'une personne ayant un casier judiciaire ou un psychisme déséquilibré habite à côté d'eux.

Comment définir les propriétaires de salles

Si vous êtes déterminé à vendre une chambre dans un appartement communal, vous devez alors déterminer une liste de personnes propriétaires de locaux d'habitation situés dans votre quartier.

Tout d'abord, vous devez contacter Rosreestr, où vous remplirez la demande appropriée et paierez les frais de l'État pour fournir des informations. Vous recevrez une réponse écrite dans un délai d'environ cinq jours.

Que faire ensuite

Après avoir identifié tous les propriétaires d'appartements situés dans votre immeuble, vous devez leur envoyer une lettre avec une offre d'achat d'un bien immobilier de votre part, indiquant la superficie, les conditions de vie et le prix. Vos voisins ont un mois entier pour prendre une décision.

Si passé ce délai vous ne recevez pas de réponse, cela peut être considéré comme un refus de la transaction.

Faire un marché

Une fois les formalités ci-dessus accomplies, vous pourrez soit rechercher un acheteur, soit finaliser la transaction (si un acheteur est trouvé).

N'oubliez pas que toutes les transactions immobilières sont réalisées par des salariés de la Chambre d'Enregistrement. Il est nécessaire de rassembler un certain ensemble de documents pour que la vente soit légalisée. Il ne faut pas oublier non plus que si le nouveau propriétaire viole les normes de la coexistence humaine, les voisins auront le droit de contester la transaction. C'est pour cette raison que le choix d'un acheteur doit être abordé le plus sérieusement possible.

Liste des documents

Nous avons donc abordé la dernière étape d'une transaction telle que la vente d'une chambre dans un appartement communal. Les documents pour son achèvement doivent être préparés à l'avance.

Tout d'abord, vous aurez besoin d'un passeport. Deuxièmement, vous devez présenter un document confirmant le fait que personne n'est inscrit dans les locaux vendus. Troisièmement, vous êtes tenu de présenter des copies que vous avez adressées aux propriétaires des appartements situés dans le quartier. De plus, vous aurez besoin d'un document de la poste attestant que l'envoi a été effectué. Quatrièmement, vous devez présenter un extrait du RTC et un plan cadastral du bien pour la surface habitable.

Nuances de l'accord

La plupart des difficultés surviennent au stade initial d'un appartement communal, lorsque vous devez informer par écrit vos voisins de votre intention de réaliser une transaction. Que faire, par exemple, si Ivan Ivanovitch est décédé et que ses proches ne sont pas encore entrés dans l'héritage ? Attendre leur apparition n’est pas la solution la plus adaptée au problème. Il serait optimal d'aller au tribunal pour reconnaître la pièce comme propriété sans propriétaire. Au cours de la procédure, les proches seront définitivement retrouvés et la situation sera résolue.

Les voisins sont obstructifs

Comme cela a déjà été souligné, des situations surviennent souvent lorsque des voisins interfèrent délibérément avec la réalisation d'une transaction en ignorant un avis écrit. Dans tous les cas, le document portera la mention « Refus de réception », qui servira de preuve de notification de la transaction.

Si vos voisins prennent volontairement leur temps pour répondre, et que vous n'avez pas le temps d'attendre un mois entier, vous pouvez procéder comme suit : formaliser la transaction non pas comme un achat et une vente, mais comme un don, sans oublier de recevoir l'argent de l'acheteur en premier. Dans ce cas, vous pouvez gagner du temps.

N'oubliez pas que vendre une chambre dans un appartement communal est une procédure assez fastidieuse et que vous devez vous y préparer à l'avance : cela prendra alors moins de temps et d'efforts.

Vendre une chambre dans un appartement communal se heurte à des difficultés pour coordonner cette opération avec les autres résidents. Quels documents sont nécessaires pour vendre une chambre dans un appartement communal, comment formaliser la transaction et comment obtenir le consentement des voisins ? Et enfin, quels sont les risques liés à l’achat d’un tel bien immobilier ?

Quel local peut être vendu - privatisé ou municipal ?

Vous ne pouvez pas vendre de logements municipaux - ils font partie du parc immobilier de la commune et de l'État, ce sont ses propriétaires et eux seuls peuvent disposer de ce bien. Si l'appartement est privatisé, il appartient déjà à un particulier, donc toute opération sur la propriété, l'utilisation et la cession de ces biens immobiliers est autorisée.

Si certains résidents ont privatisé leurs actions et que d'autres ont refusé de participer à la privatisation, ceux qui ont refusé acquièrent le droit de résider indéfiniment à vie dans l'appartement. Mais même avec ce droit, vous ne pouvez pas vendre votre chambre.

Il n'y a que deux raisons de vendre une chambre dans un logement communal, et chacune d'elles donne le droit de vendre le bien :

• l'accord de privatisation en cours ;
• extrait du registre USRN des droits de propriété enregistrés.

Procédure de vente d'une chambre dans un appartement communal

Conformément à l'article 224 du Code civil de la Russie, les choses qui appartiennent à deux ou plusieurs personnes sont leur propriété commune.

Si les parts dans la propriété ne sont pas déterminées, il s’agit alors d’une propriété indivise. Si les propriétaires ont désigné des parties de chaque propriétaire, alors la propriété est dite partagée.

Le propriétaire de tout bien a le droit de posséder, d'utiliser et de disposer de sa part.

Il existe deux types d'actions:

• Réel- avoir une expression physique, c'est-à-dire une partie de la surface en unités de mesure. La part réelle correspond à la superficie de la pièce.
• Idéal- en pourcentage ou en rompus. Idéal - il n'est pas projeté sur le territoire des locaux et ne restreint en aucun cas la circulation des propriétaires.

Une chambre dans un appartement commun est une véritable part de la propriété commune.

La législation prévoit une procédure stricte pour vendre une part d'un appartement et effectuer d'autres transactions avec celui-ci.

Obtenir le consentement des voisins

Est-il possible de vendre une chambre dans un appartement à n'importe qui et le consentement des autres propriétaires et résidents est-il requis pour cela ?

L'article 250 du Code civil dispose que les propriétaires d'un bien immobilier entier, lorsque l'un d'eux décide de vendre sa part, ont un droit de premier refus pour acheter une part dans l'appartement, c'est-à-dire qu'ils peuvent racheter la part sur notification avant d'offrir. cela aux étrangers.

Une exigence importante est que le prix auquel l'action est proposée aux autres propriétaires ne soit pas supérieur au prix du marché proposé aux acheteurs potentiels externes. C'est-à-dire que le prix de vente final indiqué dans le contrat de vente conclu ne doit pas être inférieur au prix précédemment proposé aux autres propriétaires.

Avant de proposer le bien à des acheteurs extérieurs, le propriétaire d'une chambre dans un appartement communal est obligé de proposer à ses voisins de racheter sa part. La notification doit être écrite avec une désignation obligatoire de l'objet de la vente, du prix et des autres conditions que le propriétaire de l'action va proposer aux acheteurs externes en cas de refus des acheteurs internes.

Si le vendeur vend l'action à un étranger, en violation des termes de l'article 250 du Code civil (sur le droit des autres résidents d'acheter l'action au prix auquel le propriétaire vend l'action, et d'autres conditions équivalentes), alors tout des propriétaires peuvent déposer une plainte dans un délai de 3 mois auprès du tribunal pour déclarer la transaction invalide et se transférer les droits et obligations de l'achat.

Qui doit être informé ?

1. voisins qui est propriétaire du reste du bien (les locataires sous bail ou arrêté social et ceux vivant sous contrat de gage immobilier ne sont pas considérés comme une hypothèque) ;
2. Municipalité, à qui appartenait l'appartement avant la privatisation, si des personnes vivent dans l'appartement dans le cadre d'un bail social (par exemple, celles qui ont refusé la privatisation du logement et ont conservé le droit d'utiliser l'objet à vie) ;
3. Autorités de tutelle de l'État, si parmi les autres propriétaires il y a des enfants et des citoyens partiellement ou totalement incapables.

Un exemple de notification aux voisins est disponible.

Quelle réponse est nécessaire pour poursuivre l’action ?:

• Le consentement d'un des voisins pour acheter une part ;
• Renonciation écrite au droit de premier refus, échantillon de renonciation ;
• Absence de toute réponse.

Le délai d'attente pour une réponse est de 30 jours. Une fois le délai écoulé, on considère que le droit de préemption a été respecté, puisque l'actionnaire a fait part de son intention et a donné la possibilité aux voisins restants d'augmenter leurs parts et de ne pas avoir à traiter avec des étrangers dans l'appartement. Vous pouvez désormais vendre la pièce à tout acheteur potentiel.

Pour respecter l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, il suffit de proposer une rançon à l'un des voisins, et s'il accepte, il n'est pas nécessaire d'en informer les autres.
Le consentement doit être écrit !

Mais dans la pratique, très souvent, les autres propriétaires ne rachètent pas l'action et violent les règles en n'acceptant pas l'avis. Est-il réaliste de vendre une part dans un appartement avec de tels voisins ?

Est-il possible de vendre une chambre sans l'accord des voisins et légalement ?

Des méthodes juridiques peuvent être utilisées lorsque d’autres propriétaires ne souhaitent pas acheter l’action en question ou refusent de l’acheter, empêchant ainsi la transaction.

Quelles méthodes sont disponibles:

• Enregistrement de l'achat et de la vente d'une part dans un appartement sous forme de don - lors d'un don, le consentement des autres propriétaires n'est pas requis. Il est important de connaître les risques:
  • un acheteur peu fiable peut ne pas payer et la part lui reviendra pour rien ;
  • la transaction peut être reconnue comme valable si d'autres propriétaires découvrent la méthode utilisée et intentent une action en justice.
• Inscription sous forme de compensation - l'actionnaire emprunte de l'argent à un acheteur potentiel et conclut un accord de compensation selon lequel, au lieu d'argent, il lui paie en transférant des biens - sa part.
  Ici aussi, il existe un risque que la transaction soit déclarée invalide.
• Un format alternatif pour la vente et l'achat d'une part dans un appartement, ou vous pouvez donner à l'acheteur une petite part de votre part. L'acheteur enregistre la propriété et devient l'un des propriétaires de l'appartement au même titre que les autres.
  Vous lui vendez alors le solde de votre part en vertu du droit de premier refus. Après tout, selon le Code civil, il suffit de proposer d'acheter une action à l'un des propriétaires, s'il est d'accord, il n'est pas nécessaire d'en informer les autres.
  Risque— l'acheteur peut changer d'avis quant à l'achat de la partie restante de votre part.

Les moyens les plus fiables:

1. Demandez au notaire d'envoyer des avis aux autres propriétaires.
2. Envoyez des télégrammes aux propriétaires par la presse.
3. Envoyez une lettre recommandée.

Si le destinataire ne récupère pas la lettre ou le télégramme dans le délai fixé par la poste (généralement 7 à 8 jours), l'enveloppe ou l'avis est renvoyé au destinataire. Ce document constitue la preuve de l'envoi de la notification et un délai de 30 jours est compté à compter de la date de notification. Si les propriétaires n'ont pas donné de réponse écrite dans un délai de 30 jours, le vendeur a le droit de vendre la part à toute personne de son choix.

Il est préférable de contacter un notaire pour le service d'envoi des avis aux copropriétaires, car il délivrera les enveloppes et les messages retournés avec légalisation - ce sera une preuve plus solide en cas de litige.

Documents pour la vente d'une chambre dans un appartement communal

Si un acheteur est trouvé - un voisin ou un étranger - vous devez procéder à la collecte des documents et à la finalisation de la transaction.

Liste des documents

Quels documents sont nécessaires et comment les préparer pour la vente d'une part dans un appartement:

• Plusieurs photocopies de votre passeport ou tout autre document confirmant votre identité ;
• État des dettes envers le logement et les services communaux. Chaque actionnaire paie sa part du logement et des services communaux, et la présence de dettes ou d'incertitudes en la matière peuvent susciter des doutes chez les acheteurs potentiels.
  Où l'obtenir - demandez au service comptable du HOA et au service du logement/bureau du logement.
• Passeport cadastral de l'appartement— un duplicata de l'actionnaire, délivré lors de l'inscription du bien au cadastre de l'État.
  En cas de perte, vous pouvez demander un duplicata à l'un des propriétaires pour en faire une copie ou commander un extrait à Rosreestr sur les principales caractéristiques de l'appartement avec droits. Si l'appartement n'est pas enregistré au cadastre de l'État, vous devez soumettre une demande d'enregistrement à Rosreestr.
• Plan technique de l'installation- un duplicata de l'actionnaire, délivré par les ingénieurs techniques après établissement du plan. En cas de perte du duplicata, demander un duplicata à l'autre propriétaire pour en faire une copie ou en commander une copie auprès du RTC ;
• Accord de titre- un document sur la manière dont le propriétaire a reçu sa part. Un duplicata peut être acheté auprès du notaire qui a certifié le contrat ou auprès de Rosreestr. Si le titre de propriété est un accord de privatisation - dans l'administration municipale.
• Autorisation des autorités de tutelle de l'État— si le propriétaire est mineur, totalement ou partiellement incapable, vous devez y demander le document.
• Décision de justice déclarant totalement ou partiellement incompétent. En cas de perte, vous pouvez contacter le greffe du tribunal qui a délivré le document.

Vendre une action en nature est plus facile et plus rentable que vendre une action idéale.

• Documents du tuteur concernant l'établissement de la tutelle— les mineurs et les personnes totalement ou partiellement incapables ne peuvent pas vendre eux-mêmes un bien, vous devez donc vous adresser aux autorités de tutelle et au tribunal pour obtenir des papiers.
• Extrait du registre de la maison, si l'acheteur est intéressé par la composition familiale, c'est-à-dire le nombre de personnes enregistrées. Il est préférable de le préparer, d'ailleurs, il peut être commandé gratuitement au MFC, il faut y déposer l'original et une copie du registre de la maison.
• Consentement écrit du mari/femme, certifié par un notaire, si le propriétaire a un conjoint et que la part a été acquise après le mariage. Où l'obtenir - le notaire le formera.
• Documents sur les restrictions et charges, si le droit de propriété est grevé. Exemple - une part a été reçue à la suite de la conclusion d'un contrat de rente avec entretien à vie d'une personne à charge. Où l'obtenir - commandez un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier auprès de Rosreestr.
• Procuration d'un notaire, si le propriétaire ne peut être présent à la conclusion du contrat, il est nécessaire de documenter le droit d'effectuer des actions en son nom.
• Certificat de conclusion, décision de justice imposant une peine d'emprisonnement si le propriétaire est en prison (ce qui ne le prive pas du droit de disposer de son bien).
  Certificat de libération, délivré en prison si le propriétaire est un ancien prisonnier.
• Si les noms ont changé- des documents confirmant ces changements, par exemple un acte de mariage ou de divorce.
• Notifications concernant la vente d'une part dans un appartement, adressé à d'autres propriétaires.

Ensuite, un contrat est rédigé.

Le don de biens immobiliers est moins courant que l’achat et la vente, c’est pourquoi de nombreux bénéficiaires ne connaissent pas pleinement leurs droits. Cependant, cela ne diffère pratiquement pas de la vente habituelle d’un bien immobilier, cependant, tous les détails sont dans notre article.
Quels documents sont nécessaires à Rosreestr pour vendre un appartement. Il est conseillé de préparer le dossier au complet plutôt que de présenter des papiers à la demande du salarié, puisque certaines attestations ont une date d’expiration.

Contrat de vente et d'achat : contenu, exemple

Le Code civil de la Fédération de Russie contient l'article 550, qui établit une forme obligatoire d'achat et de vente de biens immobiliers - un accord écrit avec des conditions essentielles obligatoires.

Ils sont:

• Objet de l'accord ;
• Prix ​​de transaction ;
• Liste des résidents qui ont le droit de vivre dans l'appartement à vie (par exemple, ceux qui ont refusé la privatisation).

*Sujet - nom de l'objet, son adresse et son numéro cadastral.

La valeur de la transaction doit correspondre aux prix du marché, puisque ce facteur est vérifié par l'administration fiscale conformément aux dispositions de l'article 105.14 du Code des impôts de Russie sur les transactions entre parties liées.

Caractéristiques de l'accord:

• Nom et numéro de la transaction ;
• Indication du lieu (ville, autre localité) ;
• La présence d'une introduction - un préambule (présentation des parties avec passeport détaillé et autres données personnelles) ;
• Section avec conditions essentielles - sujet et prix ;
• D'autres conditions:
  • quels biens reviennent à l'acheteur avec l'appartement (meubles, etc.),
  • Comment les résidents sont-ils libérés ?
  • enregistrer l'état de l'appartement au moment de la transaction,
  • le délai de libération de l’objet du côté du vendeur,
  • moment de la remise des clés,
  • comment s'effectue le transfert des droits après l'achat et la vente d'un appartement,
  • quels documents confirment l'aliénation des biens ;
• Conclusion;
• Signatures des parties et date.

Le document final est établi en 3-4 exemplaires - pour l'acheteur et le vendeur et d'autres personnes si les garants, les créanciers, les organismes gouvernementaux (par exemple la Caisse de pension) ont participé à la transaction. Vous pouvez télécharger un exemple de contrat type pour la vente et l'achat d'une chambre dans un appartement communal.

L'accord conclu constitue la base de l'enregistrement public du transfert de propriété d'une personne à une autre.

Que faut-il savoir lors de l'achat d'une chambre ?

Les citoyens qui envisagent d'acheter une chambre dans un logement communal doivent prêter attention aux risques suivants :

• Souvent, le vendeur propose de conclure une transaction sous la forme d'un acte de donation, mais il n'y aura alors aucun document confirmant le transfert du montant d'argent, et l'acheteur en a besoin, et l'identification du transfert d'argent rendra le accord de cadeau nul.
• Assurez-vous de lire l'extrait du registre de la maison dans le formulaire 9 et les titres de propriété répertoriant les propriétaires. Vous devez vous assurer que tous les voisins et propriétaires enregistrés ont reçu des avis avec une offre de rachat et que plus d'un mois s'est écoulé depuis.
• Vous pouvez également demander au vendeur un extrait d'archives du registre de la maison pour obtenir des informations sur tous les résidents ayant déjà vécu dans l'appartement.
• Vous devez commander un extrait général du Registre d'État unifié et vous assurer qu'aucune charge ou restriction n'est imposée sur l'appartement ou la chambre.
• Découvrez si le vendeur a un conjoint et obtenez son consentement notarié pour la transaction.

Lors de la rédaction d'un contrat, il est préférable de s'adresser à un avocat ou à un notaire.

Quiconque a acheté une part dans un appartement doit passer par la procédure d'enregistrement public du transfert des droits de propriété de l'ancien propriétaire. Le processus d'inscription d'un nouveau droit dans le registre USRN prend 5 à 12 jours. Sur la base des résultats, un extrait d'enregistrement des droits de propriété est délivré.

Le notaire explique les caractéristiques des transactions immobilières communales :

Conclusion

La vente d'une chambre dans un appartement communal présente des difficultés juridiques liées à l'obtention d'une renonciation des autres voisins. Souvent, les voisins ne veulent pas acheter la chambre, mais ils ne veulent pas non plus qu'un étranger emménage dans l'appartement et empêchent la transaction. Afin de réaliser la vente correctement et sans stress, il est préférable de se rendre chez un notaire afin que celui-ci certifie le fait de refus d'achat du local. Vous pouvez ensuite vendre votre part en toute sécurité à toute personne de votre choix.

Notre avocat vous conseillera gratuitement.