Viac ako 90 % rodín využíva materský kapitál na zlepšenie svojich životných podmienok. Ale aj to je bývanie pre mnohých účastníkov programy chcú vymeniť za pohodlnejšie – rozmerovo väčšie alebo umiestnené vo vhodnejšom priestore. Odpovedáme na otázky:ako predať byt zakúpený s materským kapitálom, je to možné, ako sa vyhnúť rizikám a ťažkostiam a dokončiť transakciu čo najrýchlejšie.
Môžete predať byt zakúpený s materským kapitálom
Právne predpisy Ruskej federácie nezakazujú predaj nehnuteľností kúpených s materským kapitálom. Takéto transakcie s nehnuteľnosťami sú regulované:
▪ Federálny zákon „O dodatočných opatreniach štátnej podpory pre rodiny s deťmi“ – odhaľuje zložitosť manipulácie s materským kapitálom;
▪ Články Občianskeho zákonníka Ruskej federácie č. 28, 36, 37, 454, 455, 456 - hovoria o povinnostiach rodičov voči svojim deťom, pravidlách obchodovania s majetkom dieťaťa a všeobecných pravidlách nákupu a predaja .
Podľa týchto zákonov sa rodičia alebo opatrovníci musia postarať o to, aby maloletým deťom zabezpečili všetko potrebné, bývali s deťmi a dali im podiel na byte alebo dome. Najdôležitejšie je neporušovať práva dieťaťa, na ktoré dohliadajú opatrovnícke orgány. Akýkoľvek postup si vyžaduje písomné povolenie od opatrovníckych orgánov.
Ak deti v rodine dovŕšili 18 rokov, je potrebný len ich písomný súhlas overený notárom.
Podmienky a vlastnostipredaj bývania kúpeného kapitálom
🔹 Byt, ktorý predávate, musí byť v spoločnom vlastníctve celej rodiny.
🔹 Ak ste byt kúpili z požičaných prostriedkov a zaregistrovali ste ho len na meno matky alebo otca detí, pred predajom ho musíte zapísať do spoločného majetku. Tento postup sa nazýva notárska povinnosť a na jeho vykonanie budete mať 6 mesiacov.
🔹Ak sú deti dospelé, je potrebný ich súhlas, ak nie, autorita opatrovníctvo a opatrovníctvo.
🔹 Deti by mali dostávať rovnaké alebo väčšie podiely z nového bývania - menšie podiely môžu dostávať len vtedy, ak sa výrazne zlepšia životné podmienky.
🔹 Vyžaduje sa súhlas opatrovníckeho a poručníckeho orgánu, dôchodkového fondu a v prípade hypotéky aj od banky.
🔹 Vopred je potrebné pripraviť nový obytný priestor - s rovnakými alebo lepšími podmienkami, zálohou a registráciou v Rosreestr.
🔹 Dokážte opatrovníckej rade, že nebudete porušovať práva detí - zabezpečíte rovnaké podiely a nezhoršia sa životné podmienky.
🔹 Vlastníctvo je rozdelené medzi všetkých členov rodiny , a rodičia konajú len v záujme svojich detí – štát prísne kontroluje všetky procesy transakcií kúpy a predaja nehnuteľností.
🔹Rozvod rodičov neovplyvní zmenu podielu na deti.
🔹 Každý, kto býva a je prihlásený v byte, má po predaji právo na podiel v novom dome.
🔹 Ak je byt vo vlastníctve menej ako 3 roky alebo menej ako 5 rokov pri kúpe po 1. januári 2016, musíte zaň zaplatiť daň.
🔹 Pri nahrádzaní bývania zakúpeného materským kapitálom je dôležité zachovať úroveň bytových podmienok, je však možné kúpiť nové bývanie s menšou rozlohou - napríklad ak jedno z detí potrebuje špeciálne nákladné ošetrenie alebo rodičia dostávajú menšie bývanie. podiel na novom bývaní v prospech rovnakých podielov pre deti.
Podmienky predaja
Samotná transakcia môže byť dokončená kedykoľvek po kúpe bytu s použitím materského kapitálu. Hlavná vec je získať povolenie . Bez povolenia na predaj majetku maloletých notár transakciu nepotvrdí a Rosreestr nezaregistruje prevod vlastníctva. Po obdržaní výpisu z Jednotného štátneho registra nehnuteľností k zakúpenému majetku ho musíte do 30 dní od registrácie predložiť opatrovníckym orgánom. Ak transakciu nebolo možné dokončiť, budete musieť získať nové povolenie.
Musím platiť daň z predaja bytu?
Keď to nie je potrebné.Podľa článku 217.1 daňového poriadku Ruskej federácie, ak vlastníte nehnuteľnosť dlhšie ako 3–5 rokov, v závislosti od dátumu nadobudnutia. Predávajúci neplatí daň a nepredkladá 3-NDFL vyhlásenie.
Existujú možnosti, kedy nie je potrebné platiť daň pri transakcii v jednom zdaňovacom období alebo ak rodina nevyužila odpočítanie dane. Každý prípad je však individuálny – tu je lepšie poradiť sa s daňovým poradcom, aby nedošlo k omylu.
Kedy platiť.Daň z predaja je potrebné zaplatiť, ak je byt vo vlastníctve rodiny menej ako 3 roky, alebo menej ako 5 rokov pri zápise vlastníctva po 1.1.2016.
Ako vypočítať držbu nehnuteľnosti.Odpočítavanie sa musí vykonať od dátumu vlastníctva podľa výpisu USRN alebo z osvedčenia o štátnej registrácii práv. Nepočítajú sa na roky, ale na mesiace: 3 roky - 36 mesiacov, 5 rokov - 60 mesiacov.
Ako vypočítať daň
Kúpili ste byt pred 1.1.2016
Ak doba vlastníctva nedosiahne 3 roky, budú vám vyhovovať dva spôsoby zdanenia pri predaji.
💰 predajná cena podľa zmluvy o vydedení mínus 1 000 000 rubľov odpočítania dane z nehnuteľnosti, ak je to uplatniteľné;
💰 predajná cena podľa zmluvy o vydedení mínus zdokladovaná kúpna cena bytu.
V oboch prípadoch musíte podať priznanie na odpočítanie dane sami, pretože daňový úrad štandardne takýto postup neposkytuje. Táto možnosť nezohľadňuje katastrálnu hodnotu bývania.
Kúpili ste byt po 1.1.2016
Ak je v kúpnopredajnej zmluve určená suma vyššia ako 70 % z hodnoty k.ú, daň môžete zaplatiť dvoma rovnakými spôsobmi. Tu sa berie do úvahy katastrálna hodnota k 1. januáru roku, v ktorom je zapísaný prevod vlastníctva na kupujúceho.
Príklad 1Byt ste kúpili pred 3 rokmi v roku 2016 za 3 000 000 rubľov a v roku 2019 ho predávate za 5 000 000 rubľov. Katastrálna cena bytu je 3 500 000 rubľov a 70% z tejto sumy je 2 450 000 rubľov. Predajná cena 5 miliónov rubľov je viac ako 70 % z hodnoty katastra 3,5 milióna. Vyberte základ dane:
- Uvádzate, že predávate byt na základe kúpnej zmluvy za 5 miliónov rubľov a táto cena je vyššia ako 70 % katastrálnej hodnoty. Daň bude 13 % z (5 000 000 – 1 000 000 odpočet dane). To znamená, že 13% zo 4 000 000 = 520 000 rubľov.
- Namiesto odpočtu dane použijete rozdiel medzi predajnou a nákupnou cenou: 5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000. Daň bude 13 % z 2 miliónov rubľov = 260 000 rubľov.
Príklad 2Po kúpe bytu pred 3 rokmi v roku 2016 za 3 milióny rubľov ho v roku 2019 predáte tiež za 3 milióny rubľov. Katastrálna hodnota nehnuteľností na rok 2019 je 3,5 milióna a 70 % sumy je 2,45 milióna. Predajná cena 3 000 000,- presahuje 70 % z ceny katastra. Vyberte spôsob platenia dane:
- Uvádzame, že podľa zmluvy sa byt predáva za 3 000 000 rubľov, čo je viac ako 70 % z hodnoty katastra - daň 13 % zo sumy so zrážkou dane 1 000 000. To je 13 % z 2 000 000 = 260 000 rubľov.
- Nepoužívame odpočet dane, ale od predajnej ceny bytu odpočítame kúpnu sumu: 3 000 000 - 3 000 000 = 0 daňových rubľov.
V zmluve o predaji je určená suma nižšia ako 70 % z hodnoty katastra.Katastrálna hodnota sa berie do úvahy k 1. januáru roku, v ktorom bol zapísaný prevod vlastníckeho práva na kupujúceho. Vypočítajte si daň pomocou najvhodnejšej metódy podľa vášho výberu:
▪ odpočítať od 70 % z hodnoty katastra daň z nehnuteľnosti vo výške 1 000 000 rubľov, ak je to potrebné;
▪ od 70 % z katastrálnej hodnoty odpočítať zdokladovanú kúpnu cenu tohto bytu.
Ku každej možnosti si musíte podať daňové priznanie sami.
Príklad 1Byt ste kúpili pred 4 rokmi v roku 2016 za 2 000 000 rubľov a v roku 2020 ho predávate za 3 000 000 rubľov. Katastrálna hodnota - 3 500 000 rubľov, 70% - 2 450 000 rubľov. Predajná cena v zmluve z roku 2020 je nižšia ako 70 % z hodnoty katastra. Vyberiete si možnosť dane:
- Je potrebné odpočítať 70% z katastrálnej hodnoty 2 450 000 rubľov, odpočet dane vo výške 1 000 000 odpočítanie dane. Daň je 13 % z 1 450 000 rubľov = 188 500.
- Bez použitia odpočtu dane odpočítame kúpnu cenu bytu 2 milióny rubľov od 70% z katastrálnej ceny 2,45 milióna rubľov. Daň bude 13 % zo 450 000 rubľov = 58 500 rubľov.
Príklad 2V roku 2016 ste zdedili byt od blízkeho príbuzného a v roku 2020 ho predali za 4 000 000 rubľov. Keďže minimálna doba držby na oslobodenie nehnuteľnosti od dane je 3 roky, daň neplatíte
Predaj bytu s materským kapitálom - pokyny krok za krokom
Krok 1. Postarajte sa o nahradenie ekvivalentného podielu pre deti alebo finančnú kompenzáciu
Rovnaký podiel na novom bývaní.Aby ste to dosiahli stave , dohodnite sa na jednorazovom obchode pri predaji vášho starého domu a kúpe nového bytu alebo domu. Svojim deťom môžete dať aj podiely na byte blízkeho príbuzného.
V prípade kúpy zložiť zálohu, v kúpnej zmluve uviesť deti ako vlastníkov s uvedením podielov, ktoré im pripadnú. Podpísať predbežné zmluvy o predaji a kúpe alebo predbežnú zmluvu o predaji a vypracovať vzor hlavnej kúpno-predajnej zmluvy na kúpu na schválenie opatrovníckym a poručníckym orgánom.
V prípade darovania podpíšte predbežnú kúpnu zmluvu a pripravte vzor darovacej zmluvy na schválenie opatrovníckymi a poručníckymi orgánmi.
Dohodnite sa na transakcii predaja starého bývania a kúpe nového bytu alebo domu s opatrovníckymi a poručníckymi orgánmi.
Finančná kompenzácia.S predbežným súhlasom opatrovníckych orgánov môžu deti namiesto podielu dostať peňažnú náhradu vo výške hodnoty predaného podielu v čase transakcie. K tomu je potrebné predložiť opatrovníckym a poručníckym orgánom žiadosť a potvrdenie o hodnote podielov detí.
Keď poručnícky a poručnícky orgán žiadosť schváli, otvorte si bankové účty na meno detí a vložte tam peniaze. Ponechať zariadení Bežný sporiaci účet alebo s pripísaným úrokom môžete použiť na:
❗ dieťa zbavil sa ich samostatne vo veku 18 rokov;
❗ rodičia sa ich v záujme dieťaťa zbavili v čase, keď ešte nemalo 18 rokov - napríklad zaobstarali nové bývanie.
Pamätajte, že akékoľvek nakladanie s majetkom maloletých musí byť schválené opatrovníckymi orgánmi.
Akcie pre deti v byte príbuzných.Ak neplánujete kúpu nového bytu, zákon vám umožňuje prideliť deťom podiely v obytnom priestore vašich najbližších príbuzných – napríklad od starých rodičov.
V niektorých regiónoch je povolené prideľovať podiely menšej kvadratúry, ak:
✔ byt príbuzných je viac ako predaný;
✔ je veľký rozdiel v nákladoch na bývanie – napríklad v závislosti od oblasti, infraštruktúry, stavu domu.
Takéto nuansy by sa však mali vopred prediskutovať s právnikmi a mali by sa zohľadniť prax konkrétneho regiónu bydliska.
Krok 2. Pripravte dokumenty
Ak chcete získať povolenie od opatrovníckych orgánov a zaregistrovať prevod práv v Rosreestr, musíte pripraviť a vyzdvihnúť balík dokumentov.
Zoznam dokumentov.Dokumenty musíte zaniesť na zastúpenie opatrovníckych orgánov alebo na MFC. Na zastupiteľskom úrade bude môcť odborník osvedčiť kópie dokumentov na základe predložených originálov:
📂 Žiadosť oboch rodičov alebo zákonných zástupcov dieťaťa na opatrovnícke orgány. Ak je zákonný zástupca len jeden, budete musieť k žiadosti priložiť dôkaz o tom. Napríklad úmrtný list, doklad o vyhlásení jedného z rodičov za nezvestného. Ak sa niektorý zo zástupcov jednoducho nemôže dostaviť osobne na opatrovnícke oddelenie, je potrebné predložiť notársky overený súhlas s predajom domu.
📂 Cestovný pas občana Ruskej federácie dieťaťa, ak už má 14 rokov, a rodný list. Ak má dieťa menej ako 14 rokov, stačí vám rodný list.
📂 Pasy alebo iné doklady totožnosti
zástupcovia maloletého - rodičia alebo opatrovníci.
📂 Doklady k nehnuteľnosti (predaj a kúpa) - katastrálny a technický pas, list vlastníctva, výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností a iné.
📂 Doklad o vlastníctve (základný doklad pre protiobchod): zmluva o kúpe a predaji, privatizácia, darovanie, výmena, osvedčenie o práve na dedičstvo zo zákona alebo závetu, dohoda o účasti na spoločnej výstavbe, postúpenie práv pohľadávok podľa dohoda o účasti na spoločnej výstavbe, rozhodnutie súdu o uznaní vlastníckeho práva.
📂 Povolenie od banky, ak má byt hypotéku.
📂 Povolenie od Dôchodkového fondu a potvrdenie o rodinnom kapitáli, ak kupujúci vášho bytu využíva aj materské kapitálové fondy.
📂 Váš rodinný kapitálový certifikát použitý pri kúpe bytu.
📂 Súhlas manžela/manželky s transakciou.
📂Súhlas plnoletého dieťaťa, ktoré má podiel v byte.
📂 Poistenie bytu, ak je dostupné.
📂 Predbežné kúpno-predajné zmluvy.
📂 Osvedčenie o stavebnej pripravenosti objektu minimálne na 70% s účasťou na spoločnej výstavbe.
Balík dokumentov sa líši v závislosti od podmienok predaja a nákupu. Aby ste nezabudli na potrebné doklady, poraďte sa s právnikom – pomôže to skrátiť čas potrebný na posúdenie žiadosti a vyhnúť sa zamietnutiu.
Povinné ustanovenia zmluvy.Skontrolujte, či kúpno-predajná zmluva obsahuje:
📌strany transakcie, práva a ich povinnosti;
📌 právne dôvody pre transakciu a aplikácie, ktoré to potvrdzujú;
📌 charakteristika nehnuteľnosti, adresa, lokalita;
📌 suma transakcie; Krok 3. Získajte povolenie od opatrovníckych orgánov a dôchodkového fondu Ruska
Všetky transakcie so spoločným vlastníctvom sú overené notárom. Bez povolenia opatrovníckych orgánov a dôchodkového fondu Ruskej federácie notár dohodu nepotvrdí.
Opatrovnícky a poručnícky orgán.Predaj bytu, ktorého vlastníkmi sú maloletí, musia schváliť opatrovnícke orgány. Bez súhlasu budú vaše kroky považované za nezákonné. Napíšte žiadosť a priložte požadovaný balík dokumentov pre váš prípad. Transakciu je možné uskutočniť len s písomným súhlasom opatrovníckych orgánov na predaj.
Podľa časti 3 čl. 21 federálneho zákona „o opatrovníctve a poručníctve“ sa žiadosť a dokumenty posudzujú do 15 dní odo dňa podania žiadosti. Do uplynutia tejto lehoty sú opatrovnícke orgány povinné vydať predbežné povolenie alebo ho odmietnuť. Vyplnené povolenie je rozhodnutím prednostu obce s jeho podpisom.
Dôchodkový fond Ruskej federácie.Zo zákona sú rodičia povinní splniť si povinnosť daná Dôchodkovému fondu – evidovať nehnuteľnosť ako majetok všetkých členov rodiny. Ak ste si kúpili byt na hypotéku, akcie je potrebné prideliť až po úplnom splatení úveru a zbavení sa bankového bremena. Kým sa tak nestane, obchod s bytom, kde deti nedostali podiel, bude vyhlásený za neplatný. Preto na legálny predaj musíte zaregistrovať bývanie v súlade s požiadavkami dôchodkového fondu.
Akopredám byt založený na hypotéke s materský kapitál
Musíte koordinovať dohodu s opatrovníckymi orgánmi, ak ste pridelili podiely deťom v bytovom hypotéke, ako aj ak nie. Potom vyberte vhodnú schému predaja:
💡časť peňazí od kupujúceho pôjde na splatenie úveru;
💡 po dohode s bankou prechádzajú úverové záväzky na kupujúceho;
💡 hypotéku si splatíte sami, aby ste odstránili vecné bremeno z nehnuteľnosti a následne ju znova zapísali na kupujúceho.
Ak ste na splatenie hypotéky použili matkapital, budete mať v rukách notársky záväzok. Podľa nej musíte po splatení úveru svojim deťom prideliť podiel na ešte nepredanom byte.
Zákon však nestanovuje lehotu na splnenie tejto povinnosti - a tá uplynie 6 mesiacov po odstránení vecného bremena z nehnuteľnosti.Predám bývanie kúpené s materským kapitálom, tiež možné kedykoľvek po zakúpení. Aby ste sa vyhli podozreniu z podvodu, pozorne sledujte tento moment, uschovajte si všetky potrebné papiere a zabezpečte podpora zo strany opatrovníckych orgánov.
Aké by malo byť nové bývanie?
Nehnuteľnosť, ktorú kupujete ako protihodnotu, musí spĺňať podmienky pre pohodlné bývanie:
✅ infraštruktúra - rozvinutá a prijateľná pre deti, so škôlkami, školami, nemocnicami, parkami atď.;
✅ plocha nového bývania - deti by mali mať rovnakú alebo väčšiu plochu;
✅ rok výstavby - nie je možné, aby nové bývanie chátralo alebo bolo v havarijnom stave;
✅ umiestnenie - bezpečná a pohodlná oblasť;
✅stav bytu nie je horší ako ten predchádzajúci, kúpený s materským kapitálom.
Ako predať byt s materským kapitálompostaviť dom
Napríklad rodina Zykinovcov kúpila byt s materským kapitálom, ale akcie ešte neboli pridelené deťom. Teraz chcú Zykinovci byt predať, aby výťažok použili na stavbu väčšieho domu. Problém je v tom, že nemôžu prideliť podiely na rozostavanom dome a nemôžu začať s výstavbou bez predaja bytu - nemajú dostatok úspor.
Manželia Zykinovci môžu prideliť podiely v predávanom byte, zrealizovať predaj a previesť prostriedky z predaja na detské sporiace účty, alebo použiť byt blízkeho príbuzného, napríklad starej mamy, ako protiopciu, pridelenie podielov. v byte deťom na základe darovacej zmluvy.
Rizikápredaj bytu kúpeného s použitím materského kapitálu
Pre kupujúcehoRiziko spočíva v nedodržaní postupu pri prideľovaní podielov deťom. Ak rodičia predajú byt kúpený s materským kapitálom, ale akcie ešte neboli pridelené deťom, transakciu možno napadnúť na súde. Ak súd zistí, že rodičia porušili príkaz, bude kúpa a predaj vyhlásený za neplatný. V takom prípade sa nehnuteľnosť vracia pôvodným vlastníkom a vlastníci dostanú späť svoje peniaze.
Pre predajcuhlavné riziká sú spojené s neschválením transakcií zo strany dôchodkového fondu, banky alebo opatrovníckych orgánov. Takáto dohoda môže byť napadnutá na súde a rodičom môže byť uložená administratívna zodpovednosť. Aby ste predišli takýmto komplikáciám, najskôr si zaobstarajte všetky povolenia od týchto úradov a v transakcii pokračujte až po schválení.
Najpopulárnejším spôsobom hospodárenia s materským kapitálom je zlepšenie podmienok bývania a predovšetkým kúpa bytu. Po čase však môže rodina zažiť potreba predať kúpený dom(napríklad v súvislosti s presťahovaním sa do inej oblasti, kúpou nového bytu či domu a pod.). Keďže podľa zákona musí byť bývanie zakúpené na certifikát zapísané ako spoločný majetok manželov a detí, jeho následný predaj sa môže uskutočniť iba vtedy, ak je dodržaný, a to najmä po prijatí (O&P).
Aby bola takáto transakcia legálna, je potrebné, aby deti po jej skončení odišli do iného obytného priestoru alebo (po dohode s opatrovníckymi orgánmi) (vo výške hodnoty podielu detí na scudzovanom bývaní) na bankový účet. otvorené v mene detí.
Podmienky predaja bývania zakúpeného v matkapital
Prostriedky materského kapitálu prijaté jeho predajom sa považujú za príjem daňovníka, ktorý oslobodený od dane z príjmov podľa odseku 34 čl. 217 Daňový poriadok Ruskej federácie. A smer certifikátu finančné prostriedky na nákup nehnuteľností sú jeho výdavky na obstaranie majetku. Daňovník si preto namiesto odpočtu dane z nehnuteľností môže znížiť výšku zdaniteľných príjmov o sumu preukázaných výdavkov spojených s dosiahnutím tohto príjmu.
Postup pri predaji bytu zakúpeného s použitím materského kapitálu
Po získaní povolenia od OA&P na predaj bytu sa odcudzenie bývania musí vykonať podľa jednej z dvoch schém:
Ak neplánujete kúpu nového bývania, potom môžete svojim deťom prideliť podiely na bývaní, ktorých vlastníkmi sú príbuzní(napríklad starí rodičia).
Ako predať byt zakúpený s materským kapitálom a kúpiť iný?
Ak rodičia alebo opatrovníci zamýšľajú zaregistrovať podiely svojich detí v novom domove, ekvivalentom akcií v odcudzenom byte môže byť postup vykonaný dvoma rôznymi spôsobmi:
- Súčasný nákup a likvidácia. V tomto prípade sú podpísané dve predbežné zmluvy na kúpu a predaj obytných priestorov a v druhej sú deti okamžite označené ako noví majitelia.
Na základe dohody strán môže byť splnenie záväzkov uzavrieť hlavnú zmluvu v súlade s podmienkami stanovenými v predbežnej zmluve zabezpečené vkladom (časť 4 článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Neodporúča sa to však, keďže konečné rozhodnutie závisí od poručníckych a poručníckych orgánov.
- Kúpa bytu za požičané prostriedky. V tomto prípade je povolené najskôr zapísať nehnuteľnosť do vlastníctva rodičov za predpokladu, že sa na OOiP poskytne notársky overený dokument. povinnosť prideliť podiely deťom po splatení úveru. Potom sa na opatrovnícke oddelenie poskytnú všetky potrebné dokumenty a žiadosť o povolenie predaja domu.
V niektorých prípadoch môžu byť deti prideľujú sa menšie podiely. To je možné, ak:
- Náklady na meter štvorcový v novom bývaní sú vyššie ako v starom. Na tento účel musíte od odhadcu získať osvedčenie o nákladoch na 1 m 2 v predávanom a kupovanom dome. Potom môže byť dieťaťu pridelený podiel, v nákladoch ekvivalentné starému(nie podľa oblasti).
- Plocha nového bývania je väčšia než ten starý a dôjde k oddeleniu podľa počtu metrov štvorcových(napr. ak pred predajom bytu s rozlohou 40 m2 bola dieťaťu pridelená štvrtina 10 m2, potom v novom byte s rozlohou 60 m2 bude rovnakých 10 m2 v spoločných podmienkach byť len jedna šestina, to znamená, že podiel klesá) .
Ako predať dom kúpený s materským kapitálom bez pridelenia akcií?
Povinnou podmienkou pri kúpe domu s použitím materského kapitálu je pridelenie podielov každému členovi rodiny (manželom a deťom). V niektorých prípadoch, keď v čase prevodu materského kapitálu nie je možné zaregistrovať podiely na majetku detí, je vydaný notársky záväzok, ktorá musí byť vykonaná v zákonom ustanovenej lehote (najneskôr do 6 mesiacov od prevodu peňazí z Dôchodkového fondu alebo po odstránení okolností, ktoré v čase transakcie neumožňujú pridelenie detských podielov).
Technicky je však možné uskutočniť predaj bytu zakúpeného s materským kapitálom kedykoľvek- aj pred uplynutím týchto 6 mesiacov, kedy podiely ešte neboli pridelené deťom. V takom prípade môže byť transakcia vyhlásená za neplatnú a rodičia za ňu môžu niesť zodpovednosť vyplatenie materského kapitálu(podvod s prostriedkami štátneho rozpočtu).
Aby ste tomu zabránili, pri predaji bytu musíte dokončiť všetky formálne postupy:
- prideliť podiely všetkým členom rodiny (deťom a manželovi, ak existujú) na kúpenom bývaní;
- získať povolenie od opatrovníckych orgánov na jeho predaj;
- predať bývanie v rámci stanovenej doby platnosti povolenia;
- po predaji bytu splniť podmienky opatrovníckych orgánov:
- prideliť podiely na novom bývaní (novo nadobudnutom alebo existujúcom);
- vložiť peniaze na účet otvorený na meno detí.
V skutočnosti, za predpokladu, že finančné prostriedky získané z predaja bytu (vo výške hodnoty odcudzeného detského podielu) budú vložené na účty maloletých detí, je možné s povolením opatrovníckych orgánov predať aj tento byt. kúpené bývanie bez potreby prerozdeľovania akcií, možnosť použiť peniaze na bankovom účte dieťaťa však bude obmedzená aj O&P.
Môžete si otvoriť bežný bankový účet alebo bankový účet na meno vášho dieťaťa. príspevok(kde sa budú pripisovať úroky). Finančné prostriedky získané z predaja vášho domu môžete použiť dvoma spôsobmi:
- peniaze z takéhoto účtu alebo vkladu môžu rodičia minúť v záujme detí(k tomu je potrebný aj súhlas opatrovníckych orgánov a samotného dieťaťa, ktoré má už 14 rokov);
- alebo to urobia samotné deti po dosiahnutí dospelosti(po 18 rokoch).
Ako predať byt s hypotékou s materským kapitálom?
Ak chcete predať byt zakúpený s materským kapitálom, hypotéku, na ktorú ešte nie je splatená, musíte dodatočne získať súhlas banky vykonať takúto transakciu.
Je dôležité pochopiť, že v čase predaja bývania, ktoré je založené na úverovej inštitúcii, musia byť ešte pridelené podiely maloletých (v inom bývaní). Ak táto požiadavka nebude splnená, výrazne sa zvýši možnosť napadnutia transakcie. Musíte sa o to postarať pred podpísaním predbežnej zmluvy.
Po pridelení akcií a získaní povolenia od OOiP je možné predaj uskutočniť podľa jednej z nasledujúcich schém:
- Časť sumy poskytnutej kupujúcim bude použitá na splatenie úverových záväzkov predávajúceho.
- Po dohode s bankou budú práva a povinnosti zo záložnej zmluvy predávajúceho prevedená na kupujúceho.
- Predávajúci zaplatí zvyšný zostatok úveru, sú z nehnuteľnosti odstránené všetky vecné bremená a stáva sa vlastníctvom kupujúceho.
Právnik. Právne poradenstvo, prax na daňovom úrade. Dátum: 22. august 2017. Čas čítania 7 min.
Predaj bytu zakúpeného za peniaze z materského kapitálu je zložitý, ale možný. Hlavným problémom je zorganizovať transakciu tak, aby boli rešpektované majetkové záujmy detí. Nové bývanie by nemalo byť horšie ako to predchádzajúce a deti v ňom by mali mať rovnaké alebo väčšie podiely. Transakciu musia schváliť opatrovnícke orgány. V niektorých prípadoch je potrebné získať súhlas banky.
Najbežnejším spôsobom hospodárenia s materskými kapitálovými fondmi je zlepšovanie podmienok bývania. Treba poznamenať, že je to oveľa jednoduchšie, ako to implementovať neskôr. Ak chcete predať byt zakúpený s materským kapitálom, musíte dodržať podmienky predaja bytu.
Hlavnou prekážkou je získanie povolenia od poručníckych a poručníckych orgánov, pretože kým dieťa nedosiahne plnoletosť, je pod ochranou štátu.
Problémy však môžu nastať nielen v tejto oblasti. Napríklad, ak je byt založený v banke, budete musieť dodatočne získať povolenie od úverovej inštitúcie. Transakcie môžu mať aj iné funkcie.
Funkcie ponuky
Predaj bytu alebo domu kúpeného s materským kapitálom komplikuje spôsob zápisu vlastníckych práv. Vlastníctvo takejto nehnuteľnosti musí byť podľa zákona rozdelené medzi všetkých členov rodiny vrátane maloletých detí.
Vo vzťahu k bytu kúpenému z dotácie to teda komplikuje vecné zloženie, a to deti, ktorých vlastnícke práva treba rešpektovať.
Predajom bytu budú priamo dotknuté práva detí, najmä právo na bývanie. Rodičia musia na základe právnych a morálnych noriem konať v záujme svojich detí. Kontroluje ich v tom štát, ktorý stanovuje povinnosť schvaľovať obchody pri kúpe a predaji nehnuteľností, ktorých vlastnícky podiel majú osoby mladšie ako 18 rokov.
Samostatne by ste mali vziať do úvahy ďalšie okolnosti kúpy bytu, ktoré upravia postup predaja.
Po prvé, ak bol byt v plnej výške uhradený z vlastných prostriedkov a prostriedkov, ktoré rodina dostala pri narodení druhého dieťaťa. Po druhé, bývanie mohlo byť zakúpené na hypotéku a je vložené do banky. Po tretie, jeden z rodičov podpísal dohodu o účasti na spoločnej výstavbe. Spôsob nadobudnutia teda môže predaj bytu výrazne skomplikovať.
Toto je zvláštnosť transakcií súvisiacich s odcudzením nehnuteľností kúpených s rodinným kapitálom.
Ako konať
Dodržiavanie práv detí je možné, keď dostanú rovnako veľké podiely na vlastníctve nového bytu. Technicky sa to dá dosiahnuť realizáciou transakcií na predaj a kúpu bývania súčasne. V tomto prípade musí byť nové bývanie rovnaké alebo lepšie ako predchádzajúce.
Po uzavretí predbežných kúpno-predajných zmlúv sa môžete obrátiť na opatrovnícky a poručnícky orgán, aby ste získali povolenie na predaj bytu.
Rodičia nesmú dať svojim deťom podiely na byte, ale potom musia kompenzovať svoje náklady otvorením bankových účtov a prevodom sumy rovnajúcej sa cene podielu. Takáto operácia sa vykonáva aj so súhlasom opatrovníckych orgánov a k balíku dokumentov je priložené potvrdenie o hodnote podielu. Peniaze musia byť pripísané na účet ihneď po vydaní povolenia.
Treťou možnosťou je predaj s pridelením podielov v bytových priestoroch príbuzných. V tomto prípade môže byť podiel menší z dôvodu väčšej plochy iného bytu, v ktorom je dieťaťu pridelená časť, alebo z dôvodu rozdielu v nákladoch.
Postup na získanie povolenia od opatrovníckych orgánov
Na získanie písomného súhlasu sa rodičia musia zúčastniť stretnutia s opatrovníckym a poručníckym orgánom. Je súčasťou obce a treba ju hľadať v administratíve. Vo veľkých mestách je za každý okres alebo obec zodpovedný príslušný odbor. Napríklad v okrese Frunzensky v Petrohrade je 6 obcí, z ktorých každá má svoju vlastnú lokalitu. Sú tiež umiestnené na rôznych miestach, takže pred kontaktovaním sa odporúča objasniť umiestnenie požadovaného oddelenia.
Rodičia vyplnia žiadosť o povolenie na predaj obytných priestorov od špecialistov. Obsahuje informácie o predávanom a kupovanom byte s rozdelením podielov. Žiadosť podpisujú obaja rodičia a sú k nej priložené potrebné dokumenty.
Tabuľka 1. Zoznam požadovaných dokumentov.
| Dokumentácia |
||
| pre rodičov | pre deti | pre nehnuteľnosť (existujúcu a plánovanú na kúpu) |
| pasy | rodný list každého dieťaťa | technický plán |
| osvedčenie o sobáši alebo rozvode | cestovný pas pre deti staršie ako 14 rokov | |
| žiadosť ostatných plnoletých vlastníkov o predaj domu alebo bytu | žiadosť od dieťaťa, ak má 14 rokov | výpisy z osobného účtu potvrdzujúce absenciu dlhu |
| – | potvrdenie z inštitúcie starostlivosti o deti (materská škola alebo klinika) | notársky overenú predbežnú kúpno-predajnú zmluvu alebo originál a jednoduchú kópiu |
| – | – | doklad o nákladoch oboch objektov |
| – | – | list vlastníctva |
| – | – | osvedčenie na formulári F-9 |
| – | – | osvedčenie na formulári F-7 |
| – | – | výpis z Jednotného štátneho registra |
| – | – | vyhlásenie o záruke od vlastníka zakúpených priestorov |
Pri stretnutí môže odborník overiť kópie sám, aby ste to urobili, musíte mu poskytnúť originály.
Úlohou opatrovníckych orgánov vo fáze predaja bytu je zabezpečiť, aby deti získali podiely na vlastníckych právach a životné podmienky sa nezhoršili.
Dôležité!Žiadosť sa posudzuje jeden mesiac, ale môže byť vydaná aj skôr. Vyhotovuje sa vo forme rozhodnutia prednostu obce a podpisuje ho. Povolenie je platné 3 mesiace. Do mesiaca po zaregistrovaní transakcie je potrebné predložiť opatrovníckym orgánom dokumenty potvrdzujúce prevod vlastníctva.
Byt s vecným bremenom
Ak bol byt zakúpený za požičané prostriedky, to znamená prostredníctvom hypotekárneho úveru, potom je založený v banke. Vecné bremeno sa odstráni až vtedy, ak je dlh úplne splatený. Do tohto momentu sú akékoľvek transakcie súvisiace s nakladaním so záložným majetkom bez povolenia banky zakázané.
Okrem toho by sa materské fondy mohli použiť na alebo na.
Okrem povolenia od opatrovníckych orgánov musia rodičia získať od banky aj písomný súhlas s predajom zaťaženého bytu.
Hlavnou úlohou je nájsť kupca, ktorý je pripravený kúpiť takýto byt a prevziať záväzky na splatenie dlhu.
Po obdržaní písomného súhlasu záložného veriteľa nastane toto:
- kupujúci prevedie peniaze postačujúce na zálohu na bankový účet;
- zmluva o úvere je opätovne prerokovaná s kupujúcim, tento preberá záväzky na splatenie dlhu;
- kupujúci splatí dlh banke, odstráni vecné bremeno a prihlási byt na svoje meno.
Predávajúci je v rámci takejto transakcie oslobodený od finančných záväzkov.
Poznámka! Pri predaji bytu založeného na hypotéke rodina stratí hodnotu, keďže cena takejto nehnuteľnosti je nižšia ako trhová cena.
Byt bez ťarchy
Predaj nezaťaženého bytu je oveľa jednoduchší: nepotrebujete ďalšie povolenia, stačí sa dohodnúť na transakcii s opatrovníckymi a poručníckymi úradmi.
Svoj zámer kúpiť obytný priestor, ktorý by nahradil ten, ktorý predávate, môžete potvrdiť poskytnutím nehnuteľnosti, v ktorej sú pridelené podiely detí. Ak dôjde k výmene, potom je poskytnutá výmenná zmluva.
Poznámka! Rodičia musia pamätať na to, aby svoje deti prihlásili v novom mieste bydliska. Odporúča sa zaregistrovať sa v mieste bydliska súčasne s transakciami nákupu a predaja.
Je možné predať byt pred pridelením podielov deťom?
Vo všeobecnosti nie je možné predať byt bez pridelenia podielov deťom. Opatrovnícke a správcovské orgány takúto transakciu neschvália, ale s najväčšou pravdepodobnosťou ponúknu dodržanie stanoveného postupu. Mali by sa však vziať do úvahy špecifiká situácie.
Ak bol byt kúpený prostredníctvom úveru a je v záložnom práve v banke, rodičia do šiestich mesiacov odo dňa zrušenia vecného bremena vyhotovia notársky overený záväzok prideliť podiely. V tomto prípade je povolený predaj nehnuteľnosti pred rozdelením akcií.
Rodičia musia prideliť „detské“ podiely na vlastníctve nadobudnutého majetku, ktoré nesmú byť horšie ako odcudzené. K tomu predložia originál predbežnej kúpno-predajnej zmluvy, v ktorej sú podiely rozdelené medzi všetkých členov rodiny vrátane detí.
Pri predaji bytu z dôvodu liečby ťažko chorého dieťaťa je možné aj nerozdelenie vlastníctva na podiely. Rodičia však budú musieť potvrdiť zamýšľané použitie získaných prostriedkov. Na tento účel je vhodný komisionálny záver o diagnóze a odporúčanej liečbe, dohoda s lekárskou organizáciou o liečbe alebo operácii, prípadne iné lekárske dokumenty.
zdaňovanie
Podľa daňového poriadku príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov. Výnimkou je majetok vo vlastníctve dlhšie ako 5 rokov. Toto obdobie sa predĺžilo, predtým to boli 3 roky. Ak bol teda byt kúpený pred 1. januárom 2016, platí naň lehota 3 roky, pri kúpe po tomto dátume platí päťročná lehota.
Uvedené doby vlastníctva je potrebné zohľadniť pri predaji nehnuteľnosti a v prípade potreby podať priznania daňovému úradu v mieste registrácie.
Majitelia by si mali pamätať, že môžu využiť zrážky stanovené zákonom, ktoré sú primerané situácii.
Riziká pre kupujúcich
Pre kupujúceho bytu je riziko v nedodržaní postupu pri prideľovaní podielov na deti. Ak sa rodičia rozhodnú predať bývanie kúpené s rodinným kapitálom pred pridelením akcií, potom je možné takúto transakciu napadnúť na súde.
Ak súd rozhodne, že rodičia porušili stanovený postup, potom bude kúpa a predaj vyhlásený za neplatný: nehnuteľnosť bude vrátená predchádzajúcim vlastníkom a oni obratom vrátia prijaté peniaze.
Je možné predať bývanie zakúpené z materského kapitálu. K tomu budete musieť dodržať všetky schvaľovacie postupy a získať potrebné povolenia.
Ďalšie informácie k téme vo videu:
Autor: . Vyššie právnické vzdelanie: Severozápadná pobočka Ruskej akadémie spravodlivosti (Petrohrad) Pracovné skúsenosti od roku 2010. Zmluvné právo, poradenstvo v oblasti daní a účtovníctva, zastupovanie záujmov vo vládnych agentúrach, bankách a notároch.
22. augusta 2017.
Za celé obdobie, kým sa realizuje program podpory rodiny s dvomi alebo viacerými deťmi sa viac ako 90 % držiteľov certifikátov rozhodlo nasmerovať svoje prostriedky. Účastníci štátneho programu však môžu mať časom potrebu (napríklad za účelom následného nákupu priestrannejšieho bývania alebo z dôvodu potreby zmeniť oblasť bydliska alebo sa presťahovať do inej oblasti atď.).
- Ak do tejto chvíle všetci členovia rodiny dosiahli plnoletosť, potom sa so súhlasom všetkých vlastníkov dá otázka predaja veľmi jednoducho vyriešiť.
- Ak medzi účastníkmi podielového vlastníctva sú osoby do 18 rokov, potom je scudzenie bytových priestorov možné s určitými obmedzeniami a len vtedy, ak existuje povolenie od poručníckeho a poručníckeho orgánu.
Podmienky predaja obytných priestorov kúpených s kapitálom
Pretože predpokladom použitie certifikátu je na evidenciu zakúpeného bývania ako majetku všetci členovia rodiny, opatrovnícke a opatrovnícke orgány pozorne sledujú dodržiavanie práv maloletých detí.
Záujem zamestnancov opatrovníctva o osud obytných priestorov, na nákup ktorých boli pridelené finančné prostriedky z materského kapitálu, je spôsobený túžbou vyhnúť sa situáciám, v ktorých by deti mohli stratiť podiely na vlastníckych právach. Preto je predaj takýchto bytov nemožný bez predchádzajúceho súhlasu opatrovníckeho orgánu.
Na získanie súhlasu opatrovníckych orgánov na vykonanie transakcie musia rodičia preukázať, že transakcia neporušuje práva a záujmy detí a aký je jeho výsledok:
- predajné bytové priestory vo vlastníctve rodiny bez vecného bremena;
- na kupovanú nehnuteľnosť bola zo zákona uvalená hypotéka.
Pozrime sa na tieto prípady podrobnejšie.
Predaj bytu bez ťarchy
V tomto prípade je na schválenie transakcie potrebné predložiť potvrdzujúce dokumenty skutočnosť o kúpe nového domu. Tento dôkaz je:
- predbežná dohoda nákup a predaj osvedčený podpisom a pečiatkou notára;
- človek si vie predstaviť barterová dohoda(„obchodovať s“), ktorej podmienky budú poskytnuté príplatok kupujúceho pri výmene bývania menšej plochy za väčšie.
Vzhľadom na to, že neplnoleté osoby nemožno jednoducho odhlásiť bez registrácie v mieste ich bydliska na inom mieste, obe transakcie po získaní súhlasu POiP musia vykonať za jeden deň.
Zmluva o distribúcii akcií v novom bytovom dome podlieha aj štátnej registrácii v Rosreestr.
Predaj bytu zaťaženého bankovým ručením (hypotékou)
Ak je potrebné predať byt až do úplného splatenia hypotekárneho úveru- najprv musíte získať súhlas banky. Ak je však v obytných priestoroch založených úverovej inštitúcii, V čase predaja neboli akcie pridelené maloletým- Toto neznamenáže nie je potrebné kontaktovať OOiP!
- Naopak, ak rodina predáva byt bez toho, aby si splnila svoje záväzky, je tu veľmi vysoká šanca náročné takýto obchod.
- Okrem toho prevzatá povinnosť prideliť podiely deťom obsahuje informácie o špecifický životný priestor, ktorých vlastníkmi by mali byť maloletí rodinní príslušníci.
- To znamená, že nemôžete jednoducho vziať a nahradiť nehnuteľnosť bez súhlasu s opatrovníctvom.
- Je lepšie sa o to postarať vopred, napríklad vo fáze podpisu predbežnej dohody.
Po vybavení všetkých formalít a získaní potrebných povolení je potrebné vybrať konkrétne plán predaja:
- bude pripísaná časť úspor kupujúceho splatiť záväzky za úver na bývanie od predávajúceho (zvyčajne akontácia);
- po dohode s bankou uzavretím novej právnej zmluvy a povinnosti predávajúceho na základe zmluvy o hypotekárnom úvere prevedená na kupujúceho;
- predávajúci spláca hypotéku, sú z nehnuteľnosti odstránené ťarchy a je prepísaná na kupujúceho.
Záver
Takto zakúpené pomocou , Možno, avšak za určitých právnych formalít, z ktorých jedna je nadobúdanie nehnuteľností, veľkosťou a podmienkami lepší ako to, čo sa predáva.
Splnenie tejto podmienky bude znamenať súlad práva a záujmy všetci členovia rodiny vrátane maloletí ktorí nemajú možnosť zúčastniť sa na takýchto transakciách z plného dôvodu.