Syarat penjualan apartemen yang dibeli dengan modal bersalin. Cara menjual rumah atau apartemen yang dibeli dengan modal bersalin

Lebih dari 90% keluarga menggunakan modal bersalin untuk meningkatkan kondisi kehidupan mereka. Namun ini juga menjadi tempat tinggal bagi banyak peserta program mereka ingin menukarnya dengan yang lebih nyaman - ukurannya lebih besar atau terletak di area yang lebih nyaman. Kami menjawab pertanyaan:cara menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin, apakah mungkin, bagaimana menghindari risiko dan kesulitan serta menyelesaikan transaksi secepat mungkin.


Anda bisa menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin

Undang-undang Federasi Rusia tidak melarang penjualan real estat yang dibeli dengan modal bersalin. Transaksi real estate tersebut diatur oleh:

▪ Undang-undang Federal “Tentang Tindakan Tambahan Dukungan Negara untuk Keluarga dengan Anak” - mengungkapkan seluk-beluk penanganan modal bersalin;

▪ Pasal KUH Perdata Federasi Rusia No. 28, 36, 37, 454, 455, 456 - berbicara tentang tanggung jawab orang tua terhadap anak-anak mereka, aturan transaksi dengan properti anak dan aturan umum pembelian dan penjualan .

Menurut undang-undang ini, orang tua atau wali harus mengurus segala sesuatu yang dibutuhkan anak-anak di bawah umur, tinggal bersama anak-anak dan memberi mereka bagian di apartemen atau rumah. Yang terpenting tidak melanggar hak-hak anak yang diawasi oleh penguasa perwalian. Prosedur apa pun memerlukan izin tertulis dari otoritas perwalian.

Apabila anak-anak dalam suatu keluarga telah mencapai umur 18 tahun, maka yang diperlukan hanyalah persetujuan tertulis yang disahkan oleh notaris.


Kondisi dan fiturpenjualan rumah yang dibeli dengan modal

🔹 Apartemen yang Anda jual harus menjadi milik bersama seluruh keluarga.

🔹 Jika Anda membeli apartemen dengan menggunakan dana pinjaman dan mendaftarkannya hanya atas nama ibu atau ayah dari anak tersebut, sebelum menjualnya Anda harus mendaftarkannya sebagai milik bersama. Prosedur ini disebut tugas notaris, dan Anda memiliki waktu 6 bulan untuk menyelesaikannya.

🔹 Jika anak sudah dewasa maka diperlukan persetujuannya, jika tidak maka kewenangannya perwalian dan perwalian.

🔹 Anak-anak harus menerima bagian yang sama atau lebih besar dari perumahan baru - bagian yang lebih kecil diperbolehkan menerima hanya jika kondisi kehidupan membaik secara signifikan.

🔹 Diperlukan persetujuan dari otoritas perwalian dan perwalian, Dana Pensiun dan, dalam hal hipotek, dari bank.

🔹 Penting untuk mempersiapkan tempat tinggal baru terlebih dahulu - dengan kondisi yang sama atau lebih baik, deposit dan pendaftaran di Rosreestr.


🔹 Buktikan kepada dewan perwalian bahwa Anda tidak akan melanggar hak-hak anak - Anda akan mendapatkan bagian yang sama, dan kondisi kehidupan tidak akan memburuk.

🔹 Kepemilikan dibagi di antara semua anggota keluarga , dan orang tua hanya bertindak demi kepentingan anak-anak mereka - negara mengontrol secara ketat semua proses transaksi pembelian dan penjualan real estat.

🔹 Perceraian orang tua tidak mempengaruhi perubahan bagian bagi anak.

🔹 Siapapun yang tinggal dan terdaftar di suatu apartemen berhak mendapatkan bagian di rumah baru setelah penjualan.

🔹 Jika apartemen dimiliki kurang dari 3 tahun atau kurang dari 5 tahun bila dibeli setelah 1 Januari 2016, wajib membayar pajak.

🔹 Penting untuk menjaga tingkat kondisi perumahan ketika mengganti perumahan yang dibeli dengan modal bersalin, namun dimungkinkan untuk membeli perumahan baru dengan luas yang lebih kecil - misalnya, jika salah satu anak memerlukan perawatan khusus yang mahal atau orang tua menerima yang lebih kecil berbagi dalam perumahan baru demi mendapatkan bagian yang sama untuk anak-anak.


Ketentuan penjualan

Transaksinya sendiri bisa diselesaikan kapan saja setelah pembelian apartemen dengan menggunakan modal bersalin. Hal utama adalah mendapatkan izin . Tanpa izin untuk menjual properti anak di bawah umur, notaris tidak akan mengesahkan transaksi tersebut, dan Rosreestr tidak akan mendaftarkan pengalihan kepemilikan. Setelah menerima kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu untuk properti yang dibeli, Anda harus menyerahkannya kepada otoritas perwalian dalam waktu 30 hari setelah pendaftaran. Jika transaksi tidak dapat diselesaikan, Anda harus mendapatkan izin baru.


Apakah saya perlu membayar pajak atas penjualan apartemen?

Bila tidak diperlukan.Menurut Pasal 217.1 Kode Pajak Federasi Rusia, jika Anda telah memiliki properti selama lebih dari 3–5 tahun, tergantung pada tanggal perolehan. Penjual tidak membayar pajak dan tidak menyerahkan deklarasi 3-NDFL.

Ada pilihan ketika pajak tidak perlu dibayar ketika melakukan transaksi dalam satu masa pajak atau jika keluarga tidak menggunakan potongan pajak. Namun, setiap kasus bersifat individual - di sini lebih baik berkonsultasi dengan konsultan pajak agar tidak membuat kesalahan.

Kapan harus membayar.Pajak Penjualan harus dibayar apabila rumah susun dimiliki oleh keluarga kurang dari 3 tahun atau kurang dari 5 tahun pada saat pendaftaran kepemilikan setelah tanggal 1 Januari 2016.

Bagaimana menghitung kepemilikan real estat.Penghitungan mundur harus dilakukan sejak tanggal kepemilikan sesuai dengan ekstrak USRN atau dari sertifikat pendaftaran hak negara. Mereka menghitung bukan dalam tahun, tetapi dalam bulan: 3 tahun - 36 bulan, 5 tahun - 60 bulan.

Cara menghitung pajak

Anda membeli apartemen sebelum 1 Januari 2016

Jika jangka waktu kepemilikannya belum mencapai 3 tahun, ada dua cara perpajakan saat menjualnya yang cocok untuk Anda.

💰 harga jual berdasarkan perjanjian pemindahtanganan dikurangi 1.000.000 rubel pengurangan pajak properti, jika berlaku;

💰 harga jual berdasarkan perjanjian pemindahtanganan dikurangi harga pembelian apartemen yang terdokumentasi.

Dalam kedua kasus tersebut, Anda harus menyerahkan sendiri pengembalian pengurangan pajak, karena kantor pajak tidak menyediakan prosedur seperti itu secara default. Opsi ini tidak memperhitungkan nilai kadaster perumahan.

Anda membeli apartemen setelah 1 Januari 2016

Jika perjanjian jual beli menentukan jumlah lebih dari 70% dari nilai kadaster, Anda dapat membayar pajak dengan dua cara yang sama. Di sini nilai kadaster diperhitungkan pada tanggal 1 Januari tahun di mana pengalihan kepemilikan kepada pembeli didaftarkan.


Contoh 1.Anda membeli apartemen 3 tahun lalu pada tahun 2016 seharga 3.000.000 rubel dan menjualnya pada tahun 2019 seharga 5.000.000 rubel. Harga kadaster sebuah apartemen adalah 3.500.000 rubel, dan 70% dari jumlah ini adalah 2.450.000 rubel. Harga jual 5 juta rubel lebih dari 70% nilai kadaster 3,5 juta. Pilih basis pajak:

  • Anda menunjukkan bahwa Anda menjual apartemen berdasarkan kontrak penjualan seharga 5 juta rubel dan harga ini lebih tinggi dari 70% nilai kadaster. Pajaknya sebesar 13% dari (pengurangan pajak 5.000.000 - 1.000.000). Artinya, 13% dari 4.000.000 = 520.000 rubel.
  • Alih-alih pengurangan pajak, Anda menggunakan selisih antara harga jual dan beli: 5.000.000 - 3.000.000 = 2.000.000 Pajaknya akan menjadi 13% dari 2 juta rubel = 260.000 rubel.


Contoh 2.Setelah membeli apartemen 3 tahun lalu pada tahun 2016 seharga 3 juta rubel, Anda menjualnya pada tahun 2019 juga seharga 3 juta rubel. Nilai kadaster real estate tahun 2019 adalah 3,5 juta, dan 70% dari jumlah tersebut adalah 2,45 juta. Harga jual 3.000.000 melebihi 70% dari harga kadaster. Pilih cara membayar pajak:

  • Kami menunjukkan bahwa, menurut kontrak, apartemen dijual seharga 3.000.000 rubel, yang lebih tinggi dari 70% nilai kadaster - pajak sebesar 13% dari jumlah dengan pengurangan pajak 1.000.000 Ini adalah 13% dari 2.000.000 = 260.000 rubel.
  • Kami tidak menggunakan pengurangan pajak, tetapi mengurangi jumlah pembelian dari harga jual apartemen: 3.000.000 - 3.000.000 = 0 rubel pajak.

Perjanjian penjualan menentukan jumlah kurang dari 70% dari nilai kadaster.Nilai kadaster diperhitungkan pada tanggal 1 Januari tahun di mana pengalihan kepemilikan kepada pembeli didaftarkan. Hitung pajak Anda menggunakan metode yang paling tepat sesuai pilihan Anda:

▪ mengurangi pajak properti sebesar 1.000.000 rubel dari 70% nilai kadaster, jika berlaku;

▪ kurangi harga pembelian apartemen ini yang terdokumentasi dari 70% nilai kadaster.

Untuk setiap opsi, Anda perlu mengajukan sendiri pengembalian pajak.


Contoh 1.Anda membeli apartemen 4 tahun lalu pada tahun 2016 seharga 2.000.000 rubel, dan menjualnya pada tahun 2020 seharga 3.000.000 rubel. Nilai kadaster - 3.500.000 rubel, 70% - 2.450.000 rubel. Harga jual pada kontrak tahun 2020 kurang dari 70% nilai kadaster. Anda memilih opsi pajak:

  • Penting untuk mengurangi 70% dari nilai kadaster 2.450.000 rubel, pengurangan pajak sebesar 1.000.000 pengurangan pajak. Pajaknya 13% dari 1.450.000 rubel = 188.500.
  • Tanpa menggunakan pengurangan pajak, kami mengurangi harga pembelian apartemen sebesar 2 juta rubel dari 70% harga kadaster sebesar 2,45 juta rubel. Pajaknya akan menjadi 13% dari 450.000 rubel = 58.500 rubel.


Contoh 2.Anda mewarisi apartemen pada tahun 2016 dari kerabat dekat dan menjualnya seharga 4.000.000 rubel pada tahun 2020. Karena periode kepemilikan minimum untuk membebaskan real estat dari pajak adalah 3 tahun, Anda tidak membayar pajak


Menjual apartemen dengan modal bersalin - petunjuk langkah demi langkah

Langkah 1. Berhati-hatilah dalam mengganti bagian yang setara untuk anak-anak atau kompensasi finansial

Bagian yang sama dalam perumahan baru.Untuk menyelesaikan ini kondisi , setujui transaksi satu kali untuk penjualan rumah lama Anda dan pembelian apartemen atau rumah baru. Anda juga bisa memberikan anak Anda bagian di apartemen kerabat dekat.

Dalam hal pembelian, lakukan deposit, sebutkan anak-anak sebagai pemilik dalam perjanjian pembelian, dengan menyebutkan saham yang akan menjadi milik mereka. Menandatangani perjanjian awal jual beli, atau perjanjian awal jual beli dan membuat templat perjanjian pokok jual beli untuk mendapat persetujuan dari penguasa perwalian dan perwalian.

Dalam hal sumbangan, tandatangani perjanjian penjualan awal dan siapkan templat perjanjian sumbangan untuk disetujui oleh otoritas perwalian dan perwalian.

Menyepakati transaksi penjualan rumah lama dan pembelian apartemen atau rumah baru dengan otoritas perwalian dan perwalian.

Kompensasi keuangan.Dengan persetujuan awal dari otoritas perwalian, alih-alih mendapat bagian, anak-anak diperbolehkan menerima kompensasi uang sebesar nilai saham yang dijual pada saat transaksi. Untuk melakukan ini, Anda perlu memberikan aplikasi dan sertifikat tentang nilai saham anak-anak kepada otoritas perwalian dan perwalian.

Ketika otoritas perwalian dan perwalian menyetujui permohonan tersebut, buka rekening bank atas nama anak-anak dan setorkan uang di sana. Menyimpan fasilitas Anda dapat menggunakan rekening tabungan biasa atau dengan bunga untuk:

❗ anak membuangnya secara mandiri pada usia 18 tahun;

❗ orang tua membuangnya demi kepentingan anak pada saat ia belum berusia 18 tahun - misalnya, mereka membeli rumah baru.

Ingatlah bahwa setiap pembuangan properti anak di bawah umur harus disetujui oleh otoritas perwalian.

Berbagi untuk anak-anak di apartemen kerabat.Jika Anda tidak berencana membeli apartemen baru, undang-undang mengizinkan Anda untuk mengalokasikan bagian kepada anak-anak di tempat tinggal kerabat terdekat Anda - misalnya, dari kakek-nenek.

Di beberapa daerah, diperbolehkan mengalokasikan bagian dengan kuadratur yang lebih kecil jika:

✔ apartemen kerabat lebih dari sekadar terjual;

✔ ada perbedaan besar dalam biaya perumahan - misalnya, tergantung pada luas, infrastruktur, dan kondisi rumah.

Namun nuansa seperti itu harus didiskusikan terlebih dahulu dengan pengacara dan mempertimbangkan praktik di wilayah tempat tinggal Anda.

Langkah 2. Siapkan dokumen

Untuk mendapatkan izin dari otoritas perwalian dan mendaftarkan pengalihan hak di Rosreestr, Anda perlu menyiapkan dan mengumpulkan paket dokumen.

Daftar dokumen.Anda perlu membawa dokumen tersebut ke kantor perwakilan otoritas perwalian atau ke MFC. Di kantor perwakilan, seorang spesialis akan dapat mengesahkan salinan dokumen berdasarkan dokumen asli yang diserahkan:

📂 Permohonan kedua orang tua atau kuasa hukum anak kepada pihak perwalian. Jika hanya ada satu perwakilan hukum, Anda harus melampirkan buktinya pada permohonan. Misalnya akta kematian, dokumen yang menyatakan salah satu orang tuanya hilang. Jika salah satu perwakilan tidak dapat datang langsung ke departemen perwalian, Anda perlu memberikan persetujuan notaris untuk menjual rumah.

📂 Paspor warga negara Federasi Rusia untuk anak tersebut, jika ia sudah berusia 14 tahun, dan akta kelahiran. Jika anak berusia di bawah 14 tahun, yang diperlukan hanyalah akta kelahiran.

📂 Paspor atau dokumen identifikasi lainnya yang sah
perwakilan anak di bawah umur - orang tua atau wali.

📂 Dokumen untuk real estat (penjualan dan pembelian) - paspor kadaster dan teknis, sertifikat kepemilikan, ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu, dan banyak lagi.

📂 Dokumen hak milik (dokumen dasar transaksi balasan): perjanjian jual beli, privatisasi, hadiah, pertukaran, sertifikat hak atas warisan karena hukum atau wasiat, perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama, pengalihan hak tagih berdasarkan suatu perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama, keputusan pengadilan tentang pengakuan hak milik.

📂 Izin dari bank jika apartemen memiliki hipotek.

📂 Izin Dana Pensiun dan surat keterangan modal keluarga, apabila pembeli apartemen Anda juga menggunakan dana modal bersalin.

📂 Sertifikat modal keluarga Anda digunakan saat membeli apartemen.

📂 Persetujuan pasangan untuk bertransaksi.

📂Persetujuan anak dewasa yang mempunyai bagian dalam rumah susun.

📂 Asuransi apartemen, jika tersedia.

📂 Perjanjian jual beli pendahuluan.

📂 Sertifikat kesiapan pembangunan fasilitas minimal 70% dengan partisipasi dalam pembangunan bersama.

Paket dokumen berbeda-beda tergantung syarat jual beli. Agar tidak melupakan surat-surat yang diperlukan, konsultasikan dengan pengacara - ini akan membantu mengurangi waktu yang diperlukan untuk mempertimbangkan aplikasi dan menghindari penolakan.

Klausul wajib dalam kontrak.Periksa apakah perjanjian jual beli memuat:

📌 para pihak yang bertransaksi, hak dan kewajibannya;

📌 dasar hukum untuk transaksi dan aplikasi yang mengkonfirmasi hal ini;

📌 karakteristik real estat, alamat, lokasi;

📌 jumlah transaksi; Langkah 3. Dapatkan izin dari otoritas perwalian dan Dana Pensiun Rusia

Semua transaksi dengan kepemilikan bersama disertifikasi oleh notaris. Tanpa izin dari otoritas perwalian dan Dana Pensiun Federasi Rusia, notaris tidak akan mengesahkan perjanjian tersebut.

Otoritas perwalian dan perwalian.Penjualan rumah susun yang pemiliknya masih di bawah umur harus mendapat persetujuan dari penguasa perwalian. Tanpa persetujuan, tindakan Anda akan dianggap ilegal. Tulis aplikasi dan lampirkan paket dokumen yang diperlukan untuk kasus Anda. Transaksi hanya dapat diselesaikan dengan izin tertulis dari otoritas perwalian untuk penjualan.

Menurut Bagian 3 Seni. 21 Undang-Undang Federal “Tentang Perwalian dan Perwalian”, permohonan dan dokumen dipertimbangkan dalam waktu 15 hari sejak tanggal pengajuan permohonan. Sampai dengan berakhirnya jangka waktu tersebut, penguasa perwalian wajib menerbitkan izin awal atau menolak menerbitkannya. Izin yang lengkap adalah keputusan kepala kotamadya dengan tanda tangannya.

Dana Pensiun Federasi Rusia.Secara hukum, orang tua wajib memenuhi kewajiban yang diberikan kepada Dana Pensiun - untuk mendaftarkan real estat sebagai milik seluruh anggota keluarga. Jika Anda membeli apartemen dengan hipotek, sahamnya harus dialokasikan setelah Anda melunasi pinjaman dan melepaskan beban bank. Sampai hal itu terjadi, maka transaksi dengan rumah susun yang anak-anaknya tidak mendapat bagiannya akan dinyatakan tidak sah. Oleh karena itu, untuk penjualan yang sah, Anda perlu mendaftarkan rumah sesuai dengan persyaratan Dana Pensiun.

Bagaimanamenjual apartemen yang digadaikan dengan modal ibu

Anda perlu mengoordinasikan kesepakatan dengan otoritas perwalian baik jika Anda telah mengalokasikan saham kepada anak-anak di apartemen yang digadaikan, dan jika tidak. Kemudian pilih skema penjualan yang sesuai:

💡 sebagian uang dari pembeli akan digunakan untuk membayar kembali pinjaman;

💡 dengan persetujuan bank, kewajiban kredit dialihkan kepada pembeli;

💡 Anda melunasi sendiri cicilannya untuk menghilangkan beban dari harta benda, lalu mendaftarkannya kembali kepada pembeli.

Jika Anda menggunakan matkapital untuk melunasi hipotek Anda, Anda akan memiliki kewajiban notaris di tangan Anda. Menurutnya, Anda harus mengalokasikan bagian kepada anak-anak Anda di apartemen yang belum terjual setelah pinjaman dilunasi.

Namun, undang-undang tidak memberikan batas waktu untuk memenuhi kewajiban ini - dan itu akan berakhir 6 bulan setelah penghapusan beban dari real estat.Jual rumah yang dibeli dengan modal bersalin, juga dapat dilakukan kapan saja setelah pembelian. Untuk menghindari dugaan penipuan, pantau momen ini dengan cermat, simpan semua dokumen yang diperlukan dan amankan dukungan dari otoritas perwalian.

Seperti apa seharusnya perumahan baru?

Properti yang Anda beli sebagai imbalannya harus memenuhi persyaratan untuk hidup nyaman:

✅ infrastruktur - dikembangkan dan dapat diterima oleh anak-anak, dengan taman kanak-kanak, sekolah, rumah sakit, taman, dan sebagainya;

✅ area perumahan baru - anak-anak harus memiliki area yang sama atau lebih besar;

✅ tahun pembangunan - perumahan baru tidak mungkin bobrok atau dalam kondisi darurat;

✅ lokasi - kawasan aman dan nyaman;

✅ Kondisi apartemen tidak lebih buruk dari apartemen sebelumnya, dibeli dengan modal bersalin.

Cara menjual apartemen dengan modal bersalinuntuk membangun rumah

Misalnya, keluarga Zykin membeli apartemen dengan modal bersalin, namun sahamnya belum dibagikan kepada anak. Kini keluarga Zykin ingin menjual apartemen tersebut agar hasilnya dapat digunakan untuk membangun rumah yang lebih besar. Kesulitannya adalah mereka tidak dapat mengalokasikan saham pada rumah yang sedang dibangun, dan mereka tidak dapat memulai pembangunan tanpa menjual apartemen - mereka tidak memiliki cukup tabungan.

Keluarga Zykin dapat mengalokasikan saham di apartemen yang dijual, melakukan penjualan, dan mentransfer dana hasil penjualan ke rekening tabungan anak, atau menggunakan apartemen kerabat dekat, seperti nenek, sebagai opsi balasan, mengalokasikan saham. di apartemen untuk anak-anak berdasarkan perjanjian hadiah.

Resikopenjualan apartemen yang dibeli dengan menggunakan modal bersalin

Untuk pembeliRisikonya terletak pada tidak dipatuhinya tata cara pembagian saham kepada anak. Jika orang tua menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin, tetapi sahamnya belum dibagikan kepada anak, maka transaksi tersebut dapat digugat di pengadilan. Jika pengadilan memutuskan bahwa orang tua melanggar perintah tersebut, maka jual beli tersebut dinyatakan tidak sah. Dalam hal ini, properti dikembalikan kepada pemilik aslinya, dan pemilik mendapatkan uangnya kembali.

Untuk penjualrisiko utama terkait dengan penolakan transaksi dari Dana Pensiun, bank atau otoritas perwalian. Kesepakatan semacam itu dapat ditentang di pengadilan dan tanggung jawab administratif dapat dibebankan pada orang tua. Untuk menghindari komplikasi seperti itu, pertama-tama dapatkan semua izin dari otoritas tersebut dan lanjutkan transaksi hanya setelah mendapat persetujuan.

Cara paling populer untuk mengelola modal bersalin adalah dengan memperbaiki kondisi perumahan, dan yang terpenting, membeli apartemen. Namun, seiring berjalannya waktu, keluarga mungkin mengalaminya kebutuhan untuk menjual rumah yang dibeli(misalnya sehubungan dengan pindah ke daerah lain, membeli apartemen atau rumah baru, dll). Karena menurut undang-undang, rumah yang dibeli dengan menggunakan sertifikat harus didaftarkan sebagai milik bersama suami-istri dan anak-anak, maka penjualan selanjutnya hanya dapat dilakukan jika diperhatikan, khususnya - setelah diterimanya (O&P).

Agar transaksi tersebut sah, setelah selesai, anak-anak harus pergi ke tempat tinggal lain atau (dengan persetujuan otoritas perwalian) (senilai nilai bagian anak-anak di perumahan yang diasingkan) ke rekening bank dibuka atas nama anak-anak.

Ketentuan penjualan rumah yang dibeli dengan matkapital

Dana modal bersalin yang diterima dari hasil penjualannya dianggap sebagai penghasilan Wajib Pajak yang dibebaskan dari pajak penghasilan menurut paragraf 34 Seni. 217 Kode Pajak Federasi Rusia. Dan arah dana sertifikat untuk pembelian real estat adalah biaya perolehan properti. Oleh karena itu, alih-alih menggunakan pengurangan pajak properti, wajib pajak dapat mengurangi jumlah penghasilan kena pajak sebesar jumlah pengeluaran yang terdokumentasi terkait dengan perolehan penghasilan tersebut.

Tata cara penjualan apartemen yang dibeli dengan menggunakan modal bersalin

Setelah izin dari OA&P untuk menjual apartemen diterima, pemindahtanganan perumahan harus dilakukan menurut salah satu dari dua skema:

Jika Anda tidak berencana membeli rumah baru, maka Anda dapat mengalokasikan saham kepada anak Anda di perumahan tersebut, yang pemiliknya adalah saudara(misalnya, kakek-nenek).

Bagaimana cara menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin dan membeli yang lain?

Jika orang tua atau wali bermaksud untuk mendaftarkan saham anaknya di rumah baru, setara dengan saham di apartemen terasing, prosedurnya dapat dilakukan dengan dua cara berbeda:

  1. Pembelian dan pembuangan secara bersamaan. Dalam hal ini, dua kontrak awal untuk pembelian dan penjualan tempat tinggal ditandatangani, dan yang terakhir, anak-anak segera diindikasikan sebagai pemilik baru.

    Dengan persetujuan para pihak, pemenuhan kewajiban untuk menyelesaikan kontrak utama sesuai dengan kondisi yang ditentukan dalam kontrak pendahuluan dapat dijamin dengan uang jaminan (Bagian 4 Pasal 380 KUH Perdata Federasi Rusia). Namun hal ini tidak disarankan, karena keputusan akhir bergantung pada otoritas perwalian dan perwalian.

  2. Membeli apartemen menggunakan dana pinjaman. Dalam hal ini diperbolehkan untuk terlebih dahulu mendaftarkan harta benda itu sebagai milik orang tua, dengan syarat diberikan akta notaris kepada OOiP. kewajiban untuk membagikan saham kepada anak setelah pelunasan pinjaman. Kemudian semua dokumen yang diperlukan dan permohonan izin untuk menjual rumah diserahkan ke departemen perwalian.

Dalam beberapa kasus, anak-anak mungkin mengalaminya bagian yang lebih kecil dialokasikan. Hal ini dimungkinkan jika:

  • Biaya per meter persegi di perumahan baru lebih tinggi daripada yang lama. Untuk melakukan ini, Anda perlu mendapatkan sertifikat dari penilai tentang harga 1 m 2 rumah yang dijual dan dibeli. Kemudian anak tersebut dapat diberi bagian, biayanya setara dengan yang lama(bukan berdasarkan wilayah).
  • Luas perumahan baru lebih luas daripada yang lama, maka akan terjadi perpisahan sesuai dengan jumlah meter persegi(Misalnya, jika sebelum penjualan apartemen seluas 40 m2, anak diberi alokasi seperempat seluas 10 m2, maka di apartemen baru dengan luas 60 m2, 10 m2 yang sama akan dibagikan. menjadi hanya seperenam, yaitu bagiannya berkurang) .

Bagaimana cara menjual rumah yang dibeli dengan modal bersalin tanpa membagikan saham?

Syarat wajib dalam membeli rumah dengan menggunakan modal bersalin adalah pembagian saham kepada setiap anggota keluarga (pasangan dan anak). Dalam beberapa kasus, ketika pada saat transfer dana modal bersalin tidak mungkin untuk mendaftarkan saham milik anak, suatu perjanjian notaris diterbitkan, yang harus dilaksanakan dalam jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang (selambat-lambatnya 6 bulan setelah transfer uang dari Dana Pensiun atau setelah penghapusan keadaan yang tidak memungkinkan pembagian saham anak pada saat transaksi).

Namun secara teknis penjualan apartemen yang dibeli dengan modal bersalin bisa dilakukan kapan pun- bahkan sebelum berakhirnya 6 bulan tersebut, kapan saham belum dialokasikan kepada anak-anak. Dalam hal ini, transaksi tersebut dapat dinyatakan tidak sah, dan orang tua dapat dimintai pertanggungjawaban mencairkan modal bersalin(penipuan dana APBN).

Untuk menghindari hal ini, saat menjual apartemen, Anda harus menyelesaikan semua prosedur formal:

  1. mengalokasikan bagian kepada seluruh anggota keluarga (anak-anak dan pasangan, jika ada) di rumah yang dibeli;
  2. memperoleh izin dari penguasa perwalian untuk menjualnya;
  3. menjual rumah dalam jangka waktu yang telah ditentukan masa berlaku izinnya;
  4. memenuhi persyaratan otoritas perwalian setelah penjualan apartemen:
    • mengalokasikan bagian dalam perumahan baru (yang baru diakuisisi atau yang sudah ada);
    • menyetorkan uang ke rekening yang dibuka atas nama anak.

Padahal, dengan syarat dana yang diterima dari penjualan rumah susun (sebesar nilai bagian anak yang diasingkan) ditempatkan pada rekening anak-anak di bawah umur, dengan izin penguasa perwalian, dimungkinkan untuk menjual rumah susun tersebut. perumahan yang dibeli tanpa perlu mengalokasikan kembali saham Namun, kemampuan untuk menggunakan uang di rekening bank anak juga akan dibatasi oleh O&P.

Anda dapat membuka rekening bank biasa atau rekening bank atas nama anak Anda. kontribusi(di mana bunga akan dikenakan). Anda dapat menggunakan dana yang diterima dari penjualan rumah Anda dengan dua cara:

  1. uang dari rekening atau deposit tersebut dapat dibelanjakan oleh orang tua demi kepentingan anak-anak(hal ini juga memerlukan persetujuan dari penguasa perwalian dan anak itu sendiri, yang telah berusia 14 tahun);
  2. atau mereka akan melakukannya anak-anak itu sendiri setelah mencapai usia dewasa(setelah 18 tahun).

Bagaimana cara menjual apartemen dengan hipotek dengan modal bersalin?

Untuk menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin, yang hipoteknya belum dilunasi, Anda harus menerima tambahan persetujuan bank untuk melakukan transaksi seperti itu.

Penting untuk dipahami bahwa pada saat penjualan rumah yang dijaminkan kepada lembaga perkreditan, bagian anak di bawah umur masih harus dialokasikan (di perumahan lain). Jika persyaratan ini tidak dipenuhi, kemungkinan tergugatnya transaksi akan meningkat secara signifikan. Anda harus mengurus ini sebelum kontrak awal ditandatangani.

Setelah mengalokasikan saham dan mendapat izin dari OOiP, penjualan dapat dilakukan dengan salah satu skema berikut:

  • Sebagian dari jumlah yang disediakan oleh pembeli akan digunakan pembayaran kembali kewajiban kredit penjual.
  • Dengan kesepakatan dengan bank, hak dan kewajiban penjual akan menjadi hak dan kewajiban berdasarkan perjanjian hipotek dialihkan kepada pembeli.
  • Penjual membayar sisa pinjaman, semua beban dihilangkan dari properti, dan menjadi milik pembeli.

Pengacara. Konsultasi hukum, pengalaman di kantor pajak. Tanggal: 22 Agustus 2017. Waktu membaca 7 menit.

Menjual apartemen yang dibeli dengan uang dari modal bersalin memang sulit, tapi mungkin. Kesulitan utama adalah mengatur transaksi sedemikian rupa sehingga kepentingan properti anak tetap dihormati. Perumahan baru seharusnya tidak lebih buruk dari yang sebelumnya, dan anak-anak di dalamnya harus mendapat bagian yang sama atau lebih besar. Transaksi tersebut harus disetujui oleh otoritas perwalian. Dalam beberapa kasus, persetujuan bank perlu diperoleh.

Cara paling umum untuk mengelola dana modal bersalin adalah dengan memperbaiki kondisi perumahan. Perlu dicatat bahwa ini jauh lebih mudah daripada menerapkannya nanti. Untuk menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin, Anda harus memenuhi persyaratan penjualan apartemen tersebut.

Kendala utamanya adalah memperoleh izin dari penguasa perwalian dan perwalian, karena sampai anak mencapai usia dewasa, ia berada dalam perlindungan negara.

Namun, permasalahan mungkin timbul tidak hanya di bidang ini. Misalnya, jika apartemen dijaminkan kepada bank, Anda juga harus mendapatkan izin dari lembaga kredit. Mungkin juga ada fitur transaksi lainnya.

Fitur Kesepakatan

Penjualan apartemen atau rumah yang dibeli dengan modal bersalin dipersulit dengan cara pendaftaran hak milik. Menurut undang-undang, kepemilikan real estate tersebut harus dibagi di antara seluruh anggota keluarga, termasuk anak di bawah umur.

Jadi, dalam kaitannya dengan apartemen yang dibeli dengan subsidi, dipersulit oleh komposisi subjeknya, yaitu anak-anak, yang hak miliknya harus dihormati.

Penjualan rumah susun secara langsung akan mempengaruhi hak-hak anak, khususnya hak atas tempat tinggal. Orang tua, berdasarkan standar hukum dan moral, harus bertindak demi kepentingan anak-anaknya. Negara mengendalikan mereka dalam hal ini, menetapkan kewajiban untuk menyetujui transaksi pembelian dan penjualan real estat, yang bagian kepemilikannya dimiliki oleh orang-orang di bawah usia 18 tahun.

Secara terpisah, Anda harus mempertimbangkan keadaan lain saat membeli apartemen, yang akan membuat penyesuaian pada prosedur penjualan.

Pertama, jika apartemen itu dibayar penuh dengan dana Anda sendiri dan dana yang diterima keluarga untuk kelahiran anak kedua. Kedua, perumahan dapat dibeli dengan hipotek dan dijaminkan kepada bank. Ketiga, salah satu orang tua menandatangani perjanjian untuk berpartisipasi dalam pembangunan bersama. Oleh karena itu, metode akuisisi dapat mempersulit penjualan apartemen secara signifikan.

Inilah kekhasan transaksi yang berkaitan dengan pemindahtanganan real estate yang dibeli dengan modal keluarga.

Bagaimana bertindak

Pemenuhan hak-hak anak dimungkinkan ketika mereka menerima bagian yang sama dalam kepemilikan apartemen baru. Secara teknis hal ini dapat dilakukan dengan melakukan transaksi jual beli rumah secara bersamaan. Dalam hal ini perumahan baru harus sama atau lebih baik dari perumahan sebelumnya.

Setelah menyelesaikan perjanjian pembelian dan penjualan awal, Anda dapat menghubungi otoritas perwalian dan perwalian untuk mendapatkan izin menjual apartemen.

Orang tua tidak boleh memberikan bagian apartemen kepada anak-anaknya, tetapi kemudian mereka harus mengganti biayanya dengan membuka rekening bank dan mentransfer ke sana jumlah yang sama dengan biaya bagian tersebut. Operasi semacam itu juga dilakukan dengan persetujuan otoritas perwalian, dan sertifikat nilai suatu saham dilampirkan pada paket dokumen. Uang harus dikreditkan ke rekening segera setelah izin dikeluarkan.

Pilihan ketiga adalah penjualan dengan pembagian saham di tempat tinggal kerabat. Dalam hal ini, bagiannya mungkin lebih kecil karena luasnya lebih besar dari apartemen lain di mana anak tersebut dialokasikan sebagian, atau karena perbedaan biaya.

Tata cara mendapatkan izin dari otoritas perwalian

Untuk mendapatkan izin tertulis, orang tua harus menghadiri janji dengan otoritas perwalian dan perwalian. Itu adalah bagian dari kotamadya, dan Anda harus mencarinya di pemerintahan. Di kota-kota besar, departemen khusus bertanggung jawab atas setiap kabupaten atau kota. Misalnya, di distrik Frunzensky di St. Petersburg terdapat 6 kotamadya, yang masing-masing memiliki situsnya sendiri. Lokasinya juga berbeda-beda, jadi sebelum menghubungi disarankan untuk mengklarifikasi lokasi departemen yang diinginkan.

Orang tua mengisi permohonan izin menjual tempat tinggal dari spesialis. Berisi informasi tentang apartemen yang dijual dan dibeli dengan pembagian saham. Permohonan ditandatangani oleh kedua orang tua dan dokumen-dokumen yang diperlukan dilampirkan padanya.

Tabel 1. Daftar dokumen yang diperlukan.

Dokumentasi

untuk orang tua untuk anak-anak untuk real estat (yang sudah ada dan direncanakan untuk dibeli)
paspor akta kelahiran untuk setiap anak rencana teknis
surat nikah atau cerai paspor untuk anak di atas 14 tahun
permohonan dari pemilik dewasa lainnya untuk penjualan rumah atau apartemen permohonan dari seorang anak jika ia berumur 14 tahun ekstrak dari akun pribadi yang mengkonfirmasi tidak adanya hutang
– surat keterangan dari lembaga penitipan anak (taman kanak-kanak atau klinik) perjanjian jual beli awal yang diaktakan atau salinan asli dan sederhana
– – sertifikat biaya kedua benda tersebut
– – sertifikat kepemilikan
– – sertifikat pada formulir F-9
– – sertifikat pada formulir F-7
– – ekstrak dari Daftar Negara Bersatu
– – pernyataan jaminan dari pemilik tempat yang dibeli

Pada janji temu, spesialis dapat mengesahkan sendiri salinannya, untuk melakukan ini, Anda perlu memberikan aslinya.

Tugas penguasa perwalian pada tahap penjualan rumah susun adalah memastikan bahwa anak-anak menerima bagian dalam hak milik, dan kondisi kehidupan tidak memburuk.

Penting! Permohonan dipertimbangkan dalam waktu satu bulan, tetapi dapat diterbitkan lebih awal. Itu dibuat dalam bentuk keputusan kepala kotamadya dan ditandatangani olehnya. Izin tersebut berlaku selama 3 bulan. Dalam waktu satu bulan setelah pendaftaran transaksi, dokumen yang mengonfirmasi pengalihan kepemilikan harus diserahkan kepada otoritas perwalian.

Apartemen dengan beban

Jika apartemen itu dibeli dengan dana pinjaman, yaitu melalui pinjaman hipotek, maka itu dijaminkan kepada bank. Beban tersebut dihapuskan hanya jika hutangnya telah dilunasi. Sampai saat ini, segala transaksi yang berkaitan dengan pelepasan barang agunan tanpa izin bank dilarang.

Selain itu, dana bersalin dapat digunakan terus menerus.

Selain izin dari otoritas perwalian, orang tua harus mendapatkan persetujuan tertulis dari bank untuk menjual apartemen yang dibebani.

Tugas utamanya adalah menemukan pembeli yang siap membeli apartemen tersebut dan memikul kewajiban untuk membayar utangnya.

Setelah mendapat izin tertulis dari penerima gadai, terjadi hal-hal sebagai berikut:

  • pembeli mentransfer uang secukupnya untuk uang muka ke rekening bank;
  • perjanjian pinjaman dinegosiasikan ulang dengan pembeli, pembeli memikul kewajiban untuk membayar utangnya;
  • pembeli melunasi utangnya kepada bank, menghapus beban dan mendaftarkan apartemen atas namanya sendiri.

Penjual berdasarkan transaksi semacam itu dibebaskan dari kewajiban keuangan.

Catatan! Ketika menjual apartemen yang digadaikan, keluarga akan kehilangan nilainya, karena nilai real estat tersebut lebih rendah dari harga pasar.

Apartemen tanpa beban

Menjual apartemen tanpa beban jauh lebih mudah: Anda tidak perlu mendapatkan izin tambahan, cukup menyepakati transaksi dengan otoritas perwalian dan perwalian.

Anda dapat menegaskan niat Anda untuk membeli tempat tinggal untuk menggantikan tempat yang Anda jual dengan memberikan bagian yang dialokasikan untuk anak-anak. Jika terjadi pertukaran, maka diberikan perjanjian pertukaran.

Catatan! Orang tua perlu ingat untuk mendaftarkan anaknya di tempat tinggal barunya. Disarankan untuk mendaftar di tempat tinggal bersamaan dengan transaksi jual beli.

Apakah mungkin menjual apartemen sebelum membagikan sahamnya kepada anak-anak?

Sebagai aturan umum, tidak mungkin menjual apartemen tanpa membagikan saham kepada anak-anak. Otoritas perwalian dan perwalian tidak akan menyetujui transaksi semacam itu, namun kemungkinan besar akan menawarkan untuk mematuhi prosedur yang telah ditetapkan. Namun, situasi spesifiknya harus dipertimbangkan.

Jika apartemen itu dibeli dengan pinjaman dan dijaminkan kepada bank, orang tua membuat kewajiban notaris untuk mengalokasikan saham dalam waktu enam bulan sejak tanggal penghapusan beban. Dalam hal ini, penjualan real estat sebelum pembagian saham diperbolehkan.

Orang tua harus mengalokasikan bagian “anak-anak” dalam kepemilikan properti yang diperoleh, yang tidak boleh lebih buruk dari properti yang diasingkan. Untuk itu, mereka memberikan asli perjanjian jual beli awal, yang di dalamnya sahamnya dibagikan kepada seluruh anggota keluarga, termasuk anak-anak.

Ketika menjual apartemen karena perawatan anak yang sakit parah, dimungkinkan juga untuk tidak membagi kepemilikan menjadi saham. Namun orang tua akan diminta untuk mengkonfirmasi tujuan penggunaan dana yang diterima. Untuk tujuan ini, kesimpulan komisi tentang diagnosis dan pengobatan yang direkomendasikan, perjanjian dengan organisasi medis untuk perawatan atau pembedahan, atau dokumen medis lainnya cocok.

Perpajakan

Menurut Kode Pajak, penghasilan yang diterima dari penjualan real estat dikenakan pajak penghasilan. Pengecualiannya adalah properti yang dimiliki lebih dari 5 tahun. Jangka waktu ini ditambah, sebelumnya 3 tahun. Oleh karena itu, apabila apartemen tersebut dibeli sebelum tanggal 1 Januari 2016, maka berlaku jangka waktu 3 tahun, untuk pembelian yang dilakukan setelah tanggal tersebut berlaku jangka waktu lima tahun.

Jangka waktu kepemilikan yang ditentukan harus diperhitungkan ketika menjual real estat dan, jika perlu, menyampaikan deklarasi kepada otoritas pajak yang berlokasi di tempat pendaftaran.

Pemilik harus ingat bahwa mereka dapat memanfaatkan potongan yang diberikan oleh undang-undang yang sesuai dengan situasi.

Risiko bagi pembeli

Bagi pembeli apartemen, risikonya terletak pada tidak dipatuhinya tata cara pembagian saham untuk anak. Jika orang tua memutuskan untuk menjual rumah yang dibeli dengan modal keluarga sebelum pembagian saham, maka transaksi tersebut dapat ditentang di pengadilan.

Jika pengadilan memutuskan bahwa orang tua melanggar tata cara yang telah ditetapkan, maka jual beli tersebut dinyatakan tidak sah: harta itu akan dikembalikan kepada pemilik sebelumnya, dan mereka, pada gilirannya, akan mengembalikan uang yang diterima.

Dimungkinkan untuk menjual rumah yang dibeli dengan dana modal bersalin. Untuk melakukan ini, Anda harus mengikuti semua prosedur persetujuan dan mendapatkan izin yang diperlukan.

Informasi tambahan tentang topik di video:

Pengarang: . Pendidikan hukum yang lebih tinggi: Akademi Kehakiman Rusia cabang Barat Laut (St. Petersburg) Pengalaman kerja sejak 2010. Hukum kontrak, konsultasi perpajakan dan akuntansi, representasi kepentingan di instansi pemerintah, bank, dan notaris.
22 Agustus 2017.

Untuk seluruh periode pelaksanaannya program dukungan keluarga dengan dua anak atau lebih, lebih dari 90% pemegang sertifikat memilih untuk menyalurkan dananya. Namun, peserta program negara mungkin memiliki kebutuhan dari waktu ke waktu (misalnya, untuk tujuan pembelian perumahan yang lebih luas, atau karena kebutuhan untuk mengubah wilayah tempat tinggalnya atau pindah ke daerah lain, dll.).

  • Jika semua anggota keluarga saat ini telah mencapai usia dewasa, maka dengan persetujuan seluruh pemilik masalah penjualan dapat diselesaikan dengan sangat mudah.
  • Jika di antara peserta kepemilikan bersama ada orang di bawah usia 18 tahun, maka pemindahtanganan tempat tinggal dimungkinkan dengan batasan-batasan tertentu dan hanya jika ada izin dari otoritas perwalian dan perwalian.

Syarat penjualan tempat tinggal yang dibeli dengan modal

Karena prasyarat kegunaan sertifikat adalah untuk mendaftarkan rumah yang dibeli sebagai milik semua anggota keluarga, otoritas perwalian dan perwalian memantau dengan cermat kepatuhan terhadap hak-hak anak di bawah umur.

Ketertarikan pegawai Perwalian terhadap nasib tempat tinggal yang pembeliannya dialokasikan dana dari modal bersalin, disebabkan oleh keinginan untuk menghindari situasi di mana anak dapat kehilangan bagian hak milik. Itulah sebabnya penjualan apartemen semacam itu tidak mungkin dilakukan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari otoritas perwalian.

Untuk memperoleh persetujuan dari penguasa perwalian untuk melakukan transaksi, orang tua harus membuktikan bahwa transaksi tersebut tidak melanggar hak dan kepentingan anak, dan apa hasilnya:

  • tempat tinggal milik keluarga tanpa sitaan untuk dijual;
  • hipotek telah dikenakan atas properti yang dibeli karena hukum.

Mari kita pertimbangkan kasus-kasus ini secara lebih rinci.

Jual apartemen tanpa sitaan

Dalam hal ini, untuk menyetujui transaksi, perlu untuk memberikan dokumen konfirmasi fakta membeli rumah baru. Bukti ini adalah:

  • persetujuan awal jual beli yang disahkan dengan tanda tangan dan stempel notaris;
  • bisa dibayangkan perjanjian barter(“tukar tambah”), yang ketentuannya akan ditentukan biaya tambahan pembeli saat menukar perumahan di area yang lebih kecil dengan yang lebih besar.

Karena anak di bawah umur tidak dapat dicabut pendaftarannya begitu saja tanpa mendaftarkannya di tempat tinggalnya di tempat lain, maka kedua transaksi tersebut, setelah mendapat persetujuan POiP, harus melaksanakan dalam satu hari.

Perjanjian pembagian saham di gedung tempat tinggal baru juga tunduk pada pendaftaran negara di Rosreestr.

Penjualan apartemen yang dibebani agunan bank (hipotek)

Jika perlu menjual apartemen sampai pinjaman hipotek dilunasi sepenuhnya- pertama kamu harus mendapatkannya persetujuan bank. Namun, jika di tempat tinggal yang dijaminkan kepada lembaga kredit, Pada saat penjualan, saham tidak dibagikan kepada anak di bawah umur- Ini Tidak berarti bahwa tidak perlu menghubungi OOiP!

  • Sebaliknya, jika sebuah keluarga menjual apartemen tanpa memenuhi kewajibannya, kemungkinannya sangat besar menantang kesepakatan seperti itu.
  • Selain itu, kewajiban yang diemban untuk membagikan saham kepada anak memuat informasi tentang ruang hidup tertentu, yang pemiliknya haruslah anggota keluarga di bawah umur.
    • Artinya, Anda tidak bisa begitu saja mengambil dan mengganti suatu properti tanpa persetujuan perwalian.
    • Sebaiknya hal ini diurus terlebih dahulu, misalnya pada tahap penandatanganan perjanjian pendahuluan.

Setelah menyelesaikan semua formalitas dan mendapatkan izin yang diperlukan, Anda perlu memilih yang spesifik rencana penjualan:

  • sebagian dari tabungan pembeli akan dikreditkan untuk melunasi kewajiban untuk pinjaman rumah dari penjual (biasanya uang muka);
  • dalam perjanjian dengan bank dengan membuat perjanjian hukum baru dan tanggung jawab penjual berdasarkan perjanjian pinjaman hipotek dialihkan kepada pembeli;
  • penjual melunasi hipotek, sitaan dihapus dari properti dan didaftarkan ulang kepada pembeli.

Kesimpulan

Jadi, dibeli menggunakan , Mungkin, namun tunduk pada formalitas hukum tertentu, salah satunya adalah akuisisi real estat, lebih unggul dalam ukuran dan kondisi dari apa yang dijual.

Kepuasan terhadap kondisi ini akan menunjukkan kepatuhan hak dan kepentingan semua anggota keluarga, termasuk anak di bawah umur yang tidak memiliki kesempatan untuk berpartisipasi dalam transaksi tersebut secara penuh.



ARTIKEL TERKAIT