Dengan melunasi pinjaman hipotek dengan modal bersalin, Anda bisa berakhir dalam situasi yang tidak menyenangkan. Artinya - untuk mendapatkan sekitar 40-50 ribu rubel. Atau mungkin lebih. Namun, mari kita segera membuat reservasi bahwa hanya mereka yang membeli rumah dengan harga kurang dari 2,3 juta rubel yang berisiko. (sekitar). Jika pembelian dilakukan sebelum 1 Januari 2008, maka masalah dimulai ketika harga apartemen mencapai 1,3 juta.
Lebih mudah untuk memahami bahaya bagi pembeli rumah dengan menggunakan contoh. Ngomong-ngomong, ini sudah hampir menjadi buku teks. Jadi, keluarga (ayah, ibu, anak) pada awal tahun 2008 membeli apartemen seharga 2 juta dengan KPR. Tahun berikutnya, orang tua mengajukan aplikasi, dan dalam waktu tiga tahun menerima 260 ribu rubel dari anggaran (pajak penghasilan pribadi atas biaya apartemen, yaitu 13% dari 2 juta). Pada tahun 2011, bayi kedua muncul dalam keluarga, dan akibatnya, hak atas modal bersalin muncul, yang jumlahnya pada tahun 2011 adalah 365,7 ribu rubel. Dana tersebut segera digunakan untuk melunasi sebagian utang KPR. Meskipun pasangan tersebut memanfaatkan potongan pajak untuk biaya apartemen, mereka tetap berhak mendapatkan potongan sebesar bunga pinjaman hipotek. Oleh karena itu, pada tahun 2012, pasangan suami istri tersebut mengajukan tuntutan pemotongan bunga. Namun, alih-alih mendapat uang dari anggaran, mereka malah mendapat klaim dari otoritas pajak. Mereka menuntut agar orang tua yang bahagia mengembalikan 47,54 ribu rubel atas potongan yang diduga diperoleh secara ilegal.
Mari kita cari tahu dari mana klaim otoritas fiskal itu berasal. Dari laporan bank yang diserahkan bersamaan dengan permohonan pengurangan pajak, inspektorat mengetahui bahwa pahlawan kita menggunakan “uang anak-anak” untuk membayar kembali pinjaman tersebut. Namun menurut undang-undang (ayat 26, ayat 2, ayat 1, pasal 220 Kode Pajak Federasi Rusia), pengurangan pajak tidak berlaku untuk jumlah modal bersalin yang disumbangkan untuk pembelian perumahan. Oleh karena itu, pasangan berhak menerima pajak penghasilan (NDFL) dari anggaran biaya apartemen, tetapi selalu dikurangi jumlah modal bersalin. Dan karena mereka telah menerima pengurangan pajak untuk seluruh biaya apartemen (yaitu anggaran mentransfer 13% dari biaya apartemen kepada mereka), maka biarkan mereka sekarang mengembalikan 13% dari jumlah modal bersalin ke anggaran. Sebenarnya hal inilah yang diminta oleh fiskus. 47,54 ribu rubel yang disebutkan di atas adalah 13% dari 365,7 ribu, yaitu jumlah modal bersalin pada tahun 2011.
Ambil potongannya - Anda akan diberi imbalan
Tokoh utama membuat kesimpulan yang aneh dari cerita ini. Dia menyatakan, sia-sia mengajukan pengurangan bunga hipotek. Mereka mengatakan bahwa jika saya tidak pergi ke kantor pajak dengan membawa pernyataan, maka tidak ada yang akan mengetahui tentang penggunaan modal bersalin dan tidak akan menuntut agar pasangan tersebut mengembalikan sejumlah uang ke anggaran.
Namun di sini ada ruang untuk diskusi. Sayangnya, saya tidak mengetahui syarat-syarat hipotek yang diambil oleh para pahlawan kita. Oleh karena itu, untuk alasan kami, kami akan menerima pinjaman perumahan rata-rata tertentu dengan mempertimbangkan realitas Yekaterinburg. Pada kuartal pertama tahun 2008, di negara secara keseluruhan, tingkat rata-rata tertimbang pinjaman hipotek rubel adalah 12,3%. Benar, pengamatan jangka panjang menunjukkan bahwa di Yekaterinburg sebagian besar pinjaman diberikan dengan tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi daripada rata-rata Rusia. Misalkan pasangan tersebut meminjam 1,5 juta rubel dari bank selama 10 tahun dengan bunga 13% per tahun. Ini kira-kira sama dengan rata-rata pinjaman hipotek yang diterbitkan di ibu kota Ural pada awal tahun 2008.
Awalnya dikatakan bahwa pasangan tersebut mendapat potongan sebesar biaya apartemen, namun mereka melakukan kesalahan ketika mulai mengeluarkan potongan sebesar bunganya. Jadi, selama 10 tahun pembayaran kembali pinjaman, pasangan akan membayar bunga 1.187,6 ribu rubel (tidak termasuk pembayaran kembali badan pinjaman). Jika mereka mengeluarkan pengurangan jumlah bunga yang dibayarkan (yaitu bertindak seperti yang mereka lakukan dalam kenyataan), mereka akan menerima 154,4 ribu rubel dari anggaran. Setuju, ini jauh lebih banyak daripada uang yang harus dikembalikan atas permintaan otoritas pajak. Oleh karena itu, masih bermanfaat bagi keluarga untuk memanfaatkan pengurangan bunga, meskipun karena itu mereka harus membayar anggaran sebesar 47,54 ribu rubel.
Sekarang mari kita asumsikan bahwa selama tiga tahun pertama (2009-2011) pasangan menerima pengurangan tidak hanya untuk biaya apartemen, tetapi juga untuk bunga pinjaman yang dibayarkan selama tahun-tahun tersebut. Dengan menggunakan kalkulator hipotek (tersedia di situs web banyak bank), mudah untuk menghitung bahwa dalam 3 tahun pertama 537,4 ribu rubel akan dibayarkan sebagai bunga pinjaman. Akibatnya, selama 7 tahun tersisa, keluarga tersebut akan membayar bunga kepada bank sebesar 650,2 ribu rubel (tidak termasuk pembayaran kembali jumlah pinjaman pokok). Jika Anda mengajukan pengurangan untuk jumlah ini, Anda bisa mendapatkan 84,5 ribu rubel dari anggaran.
Pada prinsipnya, dalam situasi ini, masuk akal untuk mengakui kepada otoritas pajak tentang penggunaan modal bersalin, membayar 47,54 ribu rubel, tetapi kemudian dalam 7 tahun (sisa jangka waktu pinjaman) menerima 84,5 ribu rubel dari anggaran. Keuntungan peminjam (borrower) adalah 37 ribu. Benar, untuk mendapatkannya, Anda harus mengumpulkan surat-surat beberapa kali, mengisi deklarasi, lari ke kantor pajak, dll. Apalagi hari ini harus bayar 47 ribu, dan pengembalian 84 ribu akan dicicil selama 7 tahun. Pada saat ini, inflasi akan mengurangi sebagian besar dana tersebut. Akibatnya, pendapatan (dalam kaitannya dengan daya beli riil uang) mungkin akan sangat kecil.
Oleh karena itu pesan moralnya - jika Anda berada di posisi pahlawan kita, maka sebelum Anda mengambil sisa potongan pajak, hitunglah dampak ekonomi dari langkah tersebut. Dan pelajari bahwa jika kebutuhan untuk mengembalikan uang ke anggaran menjadi jelas pada tahun berikutnya setelah penggunaan modal bersalin atau setelahnya, maka otoritas pajak dapat mengenakan denda - 20% dari jumlah yang belum dibayar ditambah denda kecil untuk setiap hari keterlambatan pembayaran (di tingkat sekitar 9,7% per tahun).
Yang berisiko adalah perumahan murah
Dan suatu saat. Di awal artikel, kami mengatakan bahwa hanya mereka yang membeli rumah dengan harga kurang dari 2,3 juta rubel (kurang-lebih) yang mungkin berisiko. Dari mana kami mendapatkan jumlah ini?
Pengurangan pajak berlaku untuk biaya perumahan maksimum. Jika apartemen yang dibeli berharga lebih dari 2,3 juta, maka keluarga tersebut menerima pengurangan untuk dua juta yang sama (yaitu, anggaran mengembalikan 260 ribu rubel ke dalamnya) dan pada kenyataannya masih ada batas yang belum dipotong - 0,3 juta atau lebih, yang kira-kira sesuai dengan besarnya modal bersalin. Sekarang, jika Anda menggunakan “uang anak-anak” untuk melunasi hipotek (pada tahun 2012 jumlahnya 387,6 ribu rubel), maka seluruh jumlah modal bersalin kira-kira akan sesuai dengan batas di mana anggaran tidak mengembalikan apa pun kepada keluarga. Akibatnya, keluarga tidak berhutang apapun (hampir tidak ada) pada anggaran.
Jika biaya perumahan kurang dari 2,3 juta, maka modal bersalin tampaknya akan mengambil alih sebagian dari dua juta yang diberikan potongan. Oleh karena itu, jumlah pemotongan yang menjadi hak warga menurut undang-undang akan berkurang, dan pemilik apartemen diharuskan mengembalikan sebagian uang yang diterima dari anggaran.
Modal bersalin dan pengurangan pajak bukanlah konsep yang saling bertentangan, namun Anda tidak harus selalu mengandalkan penerapannya secara bersamaan.
Jumlah modal bersalin dapat mengkompensasi sebagian atau seluruhnya nilai properti yang dibeli. Pada gilirannya, ketika membeli real estat, Anda dapat mengandalkan pengurangan pajak. Dalam hal ini, banyak pemegang sertifikat yang khawatir jika dana yang dialokasikan dari anggaran digunakan untuk memperbaiki kondisi perumahan, apakah mereka juga dapat mengklaim pengurangan pajak ketika membeli apartemen dengan modal bersalin.
Norma peraturan perundang-undangan mengatur segala aspek hubungan yang timbul antara warga negara, badan hukum, dan struktur anggaran negara. Berbicara tentang modal bersalin, kita harus fokus pada standar yang ditetapkan dalam Undang-Undang Federal No. 256, yang diterbitkan pada akhir tahun 2006. Menurut peraturan ini, dana dari anggaran federal dialokasikan untuk keluarga di mana, mulai 01/01/2007, anak kedua atau berikutnya telah lahir.
Jumlah dukungan negara bersifat tetap dan sama untuk semua orang. Subsidi tersebut bersifat satu kali saja dan hanya dapat digunakan di daerah tertentu. Dana yang dialokasikan diperbolehkan untuk dibelanjakan untuk:
- Memperbaiki kondisi kehidupan dengan membeli rumah atau melakukan perbaikan besar-besaran.
- Mendapatkan pendidikan bagi anak-anak.
- Tindakan rehabilitasi ditujukan untuk adaptasi anak penyandang disabilitas.
- Peningkatan manfaat pensiun ibu.
Keluarga memutuskan di mana akan membelanjakan uangnya dan kapan menggunakan subsidi yang dialokasikan, tetapi paling sering uang ini digunakan khusus untuk pembelian real estat.
Pengurangan pajak
Pengurangan pajak sebagai sebuah konsep telah lama tertanam kuat dalam kehidupan warga Rusia. Ada banyak jenis kompensasi negara ini, yang masing-masing memiliki batasan dan ketentuan pelaksanaannya sendiri. Pengurangan pajak untuk pembelian real estat memungkinkan Anda mengembalikan sebagian besar dana yang diinvestasikan. Namun, untuk memanfaatkan peluang ini, Anda harus bekerja dan rutin membayar pajak penghasilan pribadi sebesar 13% ke APBN. Hanya sejumlah tertentu yang dapat dikembalikan, yang dapat dihitung selama 3 tahun terakhir, tetapi tidak lebih awal.
Menurut paragraf 1 Pasal 220 Kode Pajak Federasi Rusia, Anda dapat menerima pengurangan pajak saat membeli:
- Apartemen.
- Kamar.
- Rumah pribadi.
- Saham di real estat.
- sebidang tanah.
Selain itu, pada saat pembangunan rumah pribadi juga dihitung jumlah dana yang dikeluarkan tidak melebihi ambang batas yang ditetapkan.
Anda dapat menggunakan modal bersalin untuk:
- Pembelian apartemen di pasar primer dan sekunder.
- Memperoleh kamar atau berbagi properti jika dialokasikan.
- Konstruksi rumah.
Perlu diingat bahwa dana modal bersalin dialokasikan secara cuma-cuma sebagai subsidi. Tidak perlu dikembalikan kepada negara dan tidak dikenakan pajak. Sesuai dengan ini, paragraf 5 Pasal 220 Kode Pajak Federasi Rusia menyatakan bahwa tidak mungkin menerima pengurangan jumlah dana anggaran.
Apartemen
Anda dapat menggunakan sertifikat modal bersalin yang diperlukan:
- Ketika anak mencapai usia tiga tahun, jika kita berbicara tentang pembayaran penuh biaya real estat atau membuat perjanjian pembayaran angsuran dengan penjual tempat tinggal.
- Kapan saja, jika ingin melunasi sebagian utang pokok hipotek yang diterbitkan.
Pengurangan pajak dihitung secara berbeda tergantung pada bagaimana tempat tinggal diperoleh dan berapa biayanya. Mari kita lihat variasi paling sederhana:
- Perumahan dibeli sekaligus. Pengurangan dihitung dari jumlah uang yang dikeluarkan pembeli dari kantongnya sendiri.
- Apartemen itu memiliki hipotek. Dana modal yang dikeluarkan segera diambil, sisa pokok utang dihitung. Pengurangan properti juga berlaku untuk bunga, tetapi hanya untuk jumlah yang benar-benar dibayarkan dan tidak dihitung secara hipotesis semata.
Jika perumahan dibeli berdasarkan perjanjian partisipasi bersama, maka Anda dapat mengandalkan pengembalian dana hanya setelah pendaftaran negara atas properti tersebut.
Sebuah rumah pribadi
Pembelian rumah pribadi dapat dilakukan:
- Khusus untuk dana modal bersalin. Di pemukiman kecil, terutama di kota dan desa, biaya perumahan dapat sepenuhnya ditanggung oleh subsidi anggaran.
- Dengan penggunaan sebagian dana negara dan dana sendiri.
- Dengan menarik jumlah pinjaman saat mengambil pinjaman hipotek.
Dalam semua kasus, jumlah subsidi akan dipotong, karena pengurangan tersebut tidak berlaku untuk itu. Perhitungan yang ditetapkan diterapkan pada jumlah yang tersisa.
Harap dicatat bahwa ada batasan maksimum jumlah dana yang diganti. Pengurangan properti dihitung dari jumlah tidak melebihi dua juta rubel. Tetapi ketika membayar bunga, jumlah maksimum meningkat sebesar 50% dan berjumlah tiga juta rubel.
Pembangunan perumahan
Pembangunan perumahan mungkin menyiratkan:
- Pembangunan rumah pribadi.
- Partisipasi dalam pembangunan ruang hidup bersama.
Dalam kedua kasus tersebut, dana modal dapat dikumpulkan untuk membayar sebagian biaya konstruksi.
Pengurangan properti berlaku untuk jumlah berikut:
- Dibelanjakan dari anggaran Anda sendiri, tidak termasuk subsidi anggaran.
- Dibenarkan oleh bukti dokumenter pengeluaran.
Dalam kedua kasus tersebut, pengembalian pajak yang dibayarkan selama tiga tahun terakhir hanya dapat dilakukan setelah fasilitas tersebut dioperasikan dan pendaftaran hak milik negara telah dilakukan di Rosreestr. Jumlah pengurangan pajak dalam setiap situasi dihitung secara individual.
Membeli rumah dengan modal
Setiap pemegang sertifikat yang sebelumnya belum pernah mengeluarkan uang yang dialokasikan untuk kebutuhan lain yang diperbolehkan dapat membeli rumah dengan menggunakan modal bersalin. Saat memilih properti masa depan, penting untuk mematuhi persyaratan wajib berikut:
- Fasilitas tersebut harus berlokasi di wilayah Federasi Rusia.
- Ruang hidup harus memenuhi standar yang ditetapkan.
- Total keausan bangunan tidak boleh melebihi ambang batas 50%.
- Penjual harus cukup umur, waras, dan bukan pasangan pembeli.
Dana modal bersalin tidak dapat digunakan sendiri, karena diterbitkan dalam bentuk sertifikat. Transaksi tersebut harus ditinjau dan disetujui oleh spesialis Dana Pensiun Federasi Rusia, yang sebenarnya mentransfer dana, langsung ke rekening penjual, melewati tangan pembeli.
Fitur menerima potongan
Pemegang sertifikat yang telah memanfaatkan bantuan pemerintah dan menghabiskan seluruh atau sebagian dananya untuk pembelian tempat tinggal dapat mengandalkan penerimaan pengurangan properti hanya jika dana pribadinya dibelanjakan melebihi jumlah subsidi. Padahal, pengembalian dana dilakukan dari selisih antara nilai properti dan jumlah modal bersalin.
Anda tidak akan dapat memanfaatkan manfaat properti dalam kasus berikut:
- Selisih biaya dibayar oleh pemberi kerja atau orang lain secara cuma-cuma.
- Perjanjian tersebut dibuat dengan orang yang saling bergantung, meskipun dalam hal ini transaksi tersebut tidak akan disetujui oleh spesialis Dana Pensiun Rusia, yang dengan sendirinya mengecualikan klausul ini.
- Warga sebelumnya telah menerima potongan pajak atas tempat tinggal yang dibeli secara penuh.
Selain itu, masih banyak lagi syarat wajib yang harus dipenuhi untuk dapat menuntut pengembalian uang yang sebelumnya telah dibayarkan ke APBN dalam bentuk pengurangan pajak penghasilan orang pribadi.
Ketentuan untuk menerima potongan
Hanya orang-orang yang merupakan penduduk Federasi Rusia yang dapat mengajukan pengembalian sebagian dana yang dikeluarkan.
Sampai dengan tahun 2014, hak tersebut dapat dilaksanakan satu kali per suatu benda, meskipun biayanya tidak menutupi biaya maksimum yang diperbolehkan. Sejak tahun 2014, semuanya telah berubah dan sekarang digunakan pendekatan kumulatif, namun tidak mungkin melampaui ambang batas yang telah ditetapkan, seperti sebelumnya. Jika pengembalian dana dilakukan secara penuh, maka Anda tidak dapat mengajukan perhitungan ulang.
Ada syarat wajib lainnya. Penduduk Federasi Rusia dapat mengklaim pengembalian sebagian uang jika:
- Dia resmi bekerja.
- Membayar pajak penghasilan pribadi dengan tarif 13%.
- Gunakan tabungan Anda sendiri atau uang pinjaman untuk membeli real estat.
Hanya pajak penghasilan pribadi yang dipotong selama tiga tahun terakhir yang dapat dikembalikan.
Jumlah pengurangan pajak
Pengurangan properti memiliki batas maksimumnya. Itu harus dihitung dari jumlah yang tidak melebihi:
- 2 juta untuk menambah dana Anda sendiri.
- 3 juta saat hipotek diterbitkan.
Batasan yang ditentukan dapat dicapai dengan total biaya beberapa objek. Saat menghitungnya, biaya berikut diperhitungkan:
- Pengeluaran aktual untuk membeli tempat tinggal.
- Uang dibayarkan sebagai bunga atas dana pinjaman.
- Jumlah yang dihabiskan untuk perbaikan, dekorasi, pembangunan kembali.
Karena tarif pajak untuk individu adalah 13%, mudah untuk menghitung jumlah pengembalian dana sebenarnya dalam setiap kasus tertentu:
- Jika Anda menggunakan tabungan Anda sendiri, Anda dapat mengembalikan tidak lebih dari 260 ribu rubel.
- Dengan melunasi pinjaman hipotek, Anda bisa mendapatkan kembali 390 ribu rubel.
Dalam setiap kasus, jumlah pengembalian dana dihitung secara individual berdasarkan jumlah pendapatan yang diterima dan nilai properti yang dibeli.
Prosedur penerimaan
Anda dapat menerima pengurangan pajak hanya dari jumlah yang dibayarkan dari kantong Anda sendiri atau diambil dari modal bersalin; Untuk mendapatkan pengembalian dana, Anda perlu melakukan hal berikut:
- Kumpulkan paket dokumen yang diperlukan.
- Serahkan ke kantor pajak atau langsung ke pemberi kerja untuk dihitung.
Setelah memeriksa makalah yang diserahkan, keputusan akan dibuat mengenai jawaban positif atau penolakan untuk memberikan pengurangan. Jika kantor pajak menganggap permintaan tersebut dibenarkan, dan dokumen yang diberikan sepenuhnya memenuhi persyaratan untuk situasi tersebut, uang akan dikembalikan dengan salah satu cara berikut:
- Sepenuhnya ke rekening bank yang ditentukan.
- Sebagian berupa pajak penghasilan orang pribadi tidak dipotong setiap bulan, sampai dengan pengembalian seluruh jumlah yang masih harus dibayar.
Opsi pertama hanya mungkin dilakukan saat menyerahkan dokumentasi ke kantor pajak, dan opsi kedua saat menghubungi pemberi kerja.
Dokumentasi
Pengembalian uang memerlukan pengumpulan seluruh daftar dokumen. Mereka harus membenarkan perlunya menerapkan pengurangan pajak, membuktikan jumlah uang yang dibelanjakan untuk real estat dan memberikan informasi tentang jumlah pajak penghasilan pribadi yang dipotong selama tiga tahun terakhir. Saat menghubungi Layanan Pajak Federal, Anda harus menyerahkan formulir berikut:
- Paspor pemohon.
- Kembalikan permohonan.
- Deklarasi dalam bentuk 3-NDFL.
- Makalah yang akan membuktikan besarnya biaya yang dikeluarkan. Ini bisa berupa perjanjian jual beli, kuitansi yang menunjukkan jumlah bunga yang dibayarkan, dll.
- Surat keterangan dari tempat kerja dimana warga negara tersebut bekerja selama tiga tahun terakhir tentang besarnya pajak penghasilan orang pribadi yang dipotong.
Saat menghubungi pemberi kerja, terutama jika karyawan tersebut telah bekerja di sana selama tiga tahun terakhir, dari seluruh daftar di atas Anda hanya memerlukan dokumen biaya pembelian rumah.
Spt
Ada keuntungannya menghubungi kantor pajak, karena dana dikembalikan seluruhnya ke rekening bank pembayar, namun ada juga kerugiannya. Ini termasuk:
- Kebutuhan untuk mengumpulkan sejumlah besar dokumen.
- Mengisi pengembalian pajak.
- Selain itu, Anda hanya dapat mencatat tahun-tahun terakhir dan periode pajak tertutup, dan bukan periode pajak saat ini.
Surat pernyataan diisi oleh wajib pajak penghasilan orang pribadi selama setahun terakhir. Harus sudah diserahkan paling lambat tanggal 30 April, namun dalam hal SPT PPh Orang Pribadi, batas waktunya bisa diperpanjang. Formulir 3-NDFL disatukan; dapat diisi dengan tangan atau dalam bentuk cetak.
Penyataan
Permohonan pengurangan pajak ditulis terakhir, setelah semua dokumen telah dikumpulkan. Itu dibuat dalam bentuk standar dan berisi informasi berikut:
- Nama dan nomor kantor Layanan Pajak Federal tempat permohonan dikirim.
- Detail pelamar – nama lengkap, alamat pendaftaran, detail paspor.
- Nomor kontak.
- nomor wajib pajak.
- Nama formulir.
- Permintaan pengembalian pajak penghasilan pribadi sehubungan dengan pembelian real estat.
- Daftar dokumen terlampir.
- Tanggal penulisan formulir.
- Tanda tangan pribadi pemohon dan transkripnya.
Aplikasi ditulis dalam satu salinan dengan tangan atau di komputer.
Dokumen untuk perumahan
Perhatian terbesar harus diberikan pada pengumpulan dokumen yang membenarkan jumlah uang yang dihabiskan untuk pembelian tempat tinggal. Ini bisa berupa:
- Kontrak penjualan.
- Kesepakatan tentang partisipasi bersama dalam konstruksi.
- Perjanjian pinjaman hipotek.
Jika jumlah biaya termasuk biaya perbaikan yang dilakukan, maka Anda perlu melampirkan kuitansi pembelian bahan bangunan dan pekerjaan yang dilakukan. Jika kita berbicara tentang kompensasi atas bunga yang dibayarkan, Anda harus menghubungi lembaga kredit untuk mendapatkan sertifikat jumlah bunga hipotek yang telah dibayarkan.
Saat membeli properti, warga negara Federasi Rusia yang secara resmi bekerja atau menerima penghasilan lain yang dikenakan pajak penghasilan pribadi berhak mengharapkan penggantian sebagian biaya ini dari negara.
Anda bisa mendapatkan kembali uang yang dipotong sebagai pajak penghasilan pribadi sebesar 13% atas penghasilan Anda selama 3 tahun terakhir. Pada artikel ini kita akan melihat cara mendapatkan potongan menggunakan modal bersalin dengan dan tanpa hipotek. Jika Anda memiliki pertanyaan, tanyakan di komentar, saya pasti akan menjawab dan membantu Anda.
Pengurangan pajak saat membeli apartemen menggunakan modal bersalin
1. Menurut warga negara, mereka berhak menerima pengurangan harta benda untuk:
- apartemen, kamar;
- sebuah rumah pribadi;
- pembangunan gedung tempat tinggal baru;
- sebidang tanah;
- berbagi di dalamnya.
2. Menurut Undang-Undang Federal tanggal 29 Desember 2006 N 256-FZ (sebagaimana diubah pada tanggal 28 Desember 2016), modal bersalin dapat digunakan untuk membeli objek-objek di atas.
3. Menurut , pengurangan harta benda tidak diberikan untuk biaya-biaya yang berkaitan dengan modal bersalin.
Karena itu,
- Anda berhak menggunakan modal bersalin dan potongan properti saat membeli real estat;
- tetapi Anda hanya dapat menerima potongan dari jumlah pengeluaran Anda yang sebenarnya.
Contoh 1
Kolbina A.V. membeli apartemen seharga 2.430.000 rubel. pada bulan Maret 2018, dimana 453.026 rubel digunakan untuk matras. modal. Pada tahun 2019, ia dapat mengajukan permohonan ke kantor pajak untuk meminta pengembalian pajak penghasilan pribadi atas biaya yang sebenarnya dikeluarkan (2.430.000 – 453.026) = 1.976.974 rubel.
Dan mengembalikan pajak penghasilan pribadi dari mereka sebesar 1.976.974 × 13% = 257.006 rubel.
Ketika membeli real estate dengan menggunakan modal bersalin, negara mewajibkan pembagian saham kepada anak di bawah umur, banyak yang mengalami kesulitan dan mempertanyakan apakah orang tua dapat menerima potongan untuk mereka.
Ya, mungkin, baca lebih lanjut di artikel “Pengurangan properti dalam partisipasi bersama.”
Sekarang ingat yang utama, Anda berhak mendapatkan potongan untuk anak di bawah umur saat membeli apartemen menggunakan surat keterangan ibu.
Contoh 2
Gushchina V.O. bercerai dan memiliki dua anak, pada Maret 2014 ia membeli apartemen seharga RUB 1.545.500. dimana 429.408 rubel digunakan untuk matras. modal.
Anak-anak diberi bagian yang sama sebesar 1/3.
Pada tahun 2017, Gushchina V.O. Saya menghubungi inspektorat dan mengembalikan pajak penghasilan pribadi untuk anak-anak dan saya sendiri atas seluruh jumlah pembelian dikurangi modal bersalin (1.545.000 – 429.408) × 13% = 145.027 rubel.
Sesuai dengan pajak dan kode keluarga, salah satu pasangan dapat menerima potongan untuk pasangannya, terlepas dari siapa yang melakukan pembayaran, baca lebih lanjut di bagian “Pengurangan properti untuk pasangan”, dan sekarang mari kita pertimbangkan situasi ini, tetapi juga dengan penggunaan surat keterangan ibu oleh pasangan.
Contoh 3
Solovyova K.V. Saya tidak pernah resmi bekerja, tetapi pada tahun 2016 saya membeli apartemen seharga 1.940.000 rubel, di mana 453.026 rubel digunakan sebagai modal bersalin.
Pada bulan Februari 2017, dia ingin menerima pengurangan properti, tetapi karena... Ia tidak mempunyai penghasilan kena pajak, kemudian ia mengalihkan hak pengembaliannya kepada suaminya yang mempunyai penghasilan kena pajak dan sebelumnya tidak menggunakan pengurangan harta benda tersebut.
Dia mengajukan permohonan ke kantor pajak untuk pengembalian pajak atas biaya pembelian (1.940.000 – 453.026) = 1.486.974 rubel.
Dan dia mengembalikan pajak penghasilan pribadi dari mereka sebesar 1.476.974 × 13% = 193.307 rubel.
Pengurangan pajak dan modal bersalin saat membeli apartemen dengan hipotek
Harap diperhatikan saat membeli real estat:
- penggunaan pinjaman hipotek dianggap sebagai pengeluaran Anda yang sebenarnya;
- penggunaan modal bersalin tidak dianggap sebagai pengeluaran Anda.
Mari kita lihat situasi kehidupan.
Sertifikat sebagai uang muka, tanpa menginvestasikan uang Anda sendiri
Kasus umum dalam hidup adalah ketika Anda tidak menggunakan uang Anda sendiri saat membeli real estat, hanya modal bersalin yang digunakan sebagai uang muka, dan sisanya dipinjam dari bank. Mari kita pertimbangkan situasi ini.
Contoh 4
Novoseltseva A.E. pada tahun 2018, saya membeli apartemen menggunakan pinjaman hipotek senilai 1.950.000 rubel.
- Sertifikat sejumlah 453.026 rubel digunakan untuk pembayaran awal;
- Pinjaman hipotek sebesar RUB 1.496.974.
Pada tahun 2019, Novoseltseva A.E. akan dapat menerima pengembalian pajak penghasilan pribadi sejumlah biaya pembelian 1.950.000 – 453.026 = 1.496.974 rubel.
Dari jumlah ini dia dapat mengembalikan 1.496.974 × 13% = 194.607 rubel.
Sertifikat sebagai uang muka ditambah uang Anda sendiri
Mari kita pertimbangkan situasi di mana, selain menggunakan akta ibu, tabungan pribadi juga digunakan.
Contoh 5
Zhiguleva E.A. pada bulan Juni 2015, saya membeli apartemen dengan hipotek senilai 1.910.000 rubel.
- Sertifikat sejumlah 453.026 rubel digunakan untuk pembayaran awal. dan sebagian dari tabungan mereka sebesar 500.000 rubel;
- pinjaman hipotek sebesar RUB 956.974;
Pada tahun 2017, Zhiguleva menerima pengembalian pajak penghasilan pribadi dari pembelian apartemen berdasarkan pengeluaran sebenarnya (500.000 + 956.974) × 13% = 189.407 rubel.
Menggunakan sertifikat untuk melunasi hutang hipotek
Contoh 6
Romanova A.K. pada tahun 2015, saya membeli apartemen dengan hipotek senilai 5.350.000 rubel.
- pembayaran awal berjumlah 2.000.000 rubel;
- pinjaman hipotek RUB 3.350.000
Pada tahun 2016, ia menerima pengembalian pajak penghasilan pribadi sebesar 180.000 rubel, dan mentransfer sisanya sebesar 80.000 ke periode mendatang.
Pada tahun 2017, Romanova A.K. anak kedua muncul dan modal bersalin sebesar 453.026 rubel. Dia menggunakannya untuk melunasi pinjaman hipoteknya.
Hasilnya, jumlah pengurangan yang dapat Anda terima adalah 5.350.000 – 453.026 = 4.896.974 rubel. Jumlah pengurangan maksimum adalah 2.000.000 rubel, dengan memperhitungkan 180.000 rubel yang diterima pada tahun 2016. Di masa depan, dia akan dapat menerima sisa pengembalian pajak - 80.000 rubel.
Situasi di mana Anda harus mengembalikan potongan properti yang diterima sebelumnya
Ada kalanya, setelah melunasi sebagian atau seluruh hipotek dengan menggunakan sertifikat ibu, Anda harus mengembalikan pengurangan properti yang diterima sebelumnya ke anggaran.
Contoh 7
Petrova E.V. pada tahun 2016 saya membeli apartemen dengan hipotek senilai 2.200.000 rubel.
- Pembayaran awal adalah 1.000.000 rubel;
- pinjaman hipotek 1.200.000 gosok.
Pengeluaran Petrova E.V. berjumlah 2.200.000 rubel, tetapi maksimum yang dapat dikembalikan hanya dari 2.000.000 rubel, jadi pada tahun 2017 Petrova E.V. menerima pengembalian pajak penghasilan pribadi dasar dari pembelian dalam jumlah maksimum yang mungkin sebesar 260.000 rubel.
Pada tahun yang sama, anak kedua muncul dalam keluarga dan seluruh modal bersalin yang diterima sebesar 453.026 rubel dihabiskan untuk melunasi hipotek.
Dalam hal ini, pengeluaran sebenarnya dari Petrova E.V. berjumlah 2.200.000 – 453.026 = 1.746.974 rubel.
Oleh karena itu, dia berhak atas pengembalian pajak penghasilan pribadi sebesar 1.746.974 × 13% = 227.107 rubel.
Mengingat sebelumnya Petrova E.V. telah menerima potongan dari 2.000.000, dia harus mengembalikan kelebihan jumlah yang diterima ke kantor pajak sebesar 260.000 - 227.107 = 32.893 rubel.
Bank memperhitungkan sebagian sertifikat sebagai bunga, dan sebagian lagi sebagai bagian utang pokok.
Contoh 8
Bulgakova N.T. pada bulan Maret 2017, saya membeli apartemen studio dengan hipotek seharga 2.350.000 rubel.
- pembayaran awal adalah 500.000 rubel;
- pinjaman hipotek 1.850.000 gosok.
Pada tahun yang sama, Bulgakova N.T. anak kedua muncul dan modal bersalin sebesar 453.026 rubel. dia menggunakannya untuk melunasi sebagian hutang hipotek.
Bank menerbitkan sertifikat:
- jumlah 23.026 rubel digunakan untuk membayar bunga;
- jumlah 430.000 rubel digunakan untuk melunasi utangnya.
Hasilnya, jumlah pengurangan properti yang dapat Anda terima adalah 2.350.000 – 430.000 = 1.920.000 rubel.
Pengurangan bunga hipotek ditambah modal bersalin
Sesuai dengan itu, pengurangan properti juga dapat diperoleh dari bunga yang dibayarkan dalam batas 3.000.000 rubel, yaitu. Anda dapat mengembalikan tidak lebih dari 390.000 rubel. Baca lebih lanjut tentang ini di bagian "".
Biasanya penggunaan sertifikat sebagai uang muka atau sebagiannya tidak mempengaruhi penerimaan pengurangan bunga dengan cara apa pun, tetapi ada situasi di mana hal ini harus diperhitungkan.
Contoh 9
Gorodova E.K. pada tahun 2012, dia membeli apartemen 1 kamar seharga RUB 2.480.000. dan memanfaatkan pengurangan properti sebesar 260.000 rubel.
Pada tahun 2014, Gorodova E.K. Saya dan suami saya membeli apartemen 3 kamar dengan hipotek dengan total biaya RUB 4.100.000. di antaranya:
dana sendiri 1.546.974 rubel;
pinjaman hipotek RUB 2.100.000
Pada tahun 2016, anak kedua muncul dan Gorodova E.K. memutuskan untuk melunasi sebagian utangnya menggunakan sertifikat ibu sejumlah 453.026 rubel.
Bank menerbitkan sertifikat:
- jumlah 33.026 rubel digunakan untuk membayar bunga;
- jumlah 420.000 rubel digunakan untuk melunasi utangnya.
Pada tahun 2017, ia memutuskan untuk memanfaatkan pengembalian pajak penghasilan pribadi atas bunga yang dibayarkan, karena... pada tahun 2012 saya sudah menerima potongan utama dari pembelian.
Selama periode 2014 hingga 2017. Gorodova E.K. membayar bunga ke bank sebesar 390.500 rubel.
Tetapi sebagian dari bunga ini dilunasi oleh modal bersalin, jadi dia wajib menguranginya dari pengeluarannya 390.500 - 33.026 = 357.474 rubel.
Dari jumlah yang diterima Gorodova E.K. akan dapat mengembalikan pajak penghasilan pribadi sebesar 357.474 × 13% = 46.472 rubel.
Undang-undang Rusia mengizinkan penggunaan modal bersalin untuk pembelian real estat perumahan. Apakah ini berarti pengurangan pajak dapat diberikan atas biaya-biaya yang dilakukan pembeli dengan menggunakan dana modal bersalin? Jenis potongan apa yang tersedia dalam kasus ini?
Bagaimana hubungan modal bersalin dan pengurangan pajak?
Pengurangan pajak untuk pembelian apartemen dengan modal bersalin dapat dipertimbangkan dalam rangka:
- Pembelian real estat menggunakan modal bersalin.
Dalam hal ini, pengurangan dapat dipahami sebagai pengurangan pajak properti atas biaya-biaya yang berkaitan dengan pembelian rumah. Dalam hal-hal yang ditentukan oleh undang-undang, ada juga pengurangan pajak untuk pembayaran bunga hipotek.
- Penjualan properti yang sebelumnya dibeli dengan menggunakan modal bersalin.
Dalam hal ini, pengurangan dapat dipahami sebagai jumlah tetap yang dijamin oleh undang-undang atau jumlah yang diwakili oleh biaya-biaya yang dikeluarkan sebelumnya untuk pembelian rumah, yang digunakan untuk mengurangi dasar pengenaan pajak.
Mari kita pertimbangkan secara lebih rinci kemungkinan opsi untuk menggunakan modal bersalin dalam skenario ini.
Apakah mungkin menggunakan modal bersalin untuk pengurangan properti?
Memperoleh pengurangan properti dimungkinkan oleh undang-undang hanya jika wajib pajak telah mengeluarkan biaya untuk pembelian real estat tanpa mengumpulkan dana dari pihak ketiga. Misalnya dari pemberi kerja atau dari negara. Karena modal bersalin merupakan pendanaan pemerintah, maka apabila membeli apartemen atas biayanya, maka wajib pajak dianggap telah menarik pihak ketiga.
Oleh karena itu, tidak mungkin menerima pengurangan ketika membeli apartemen dengan mengorbankan modal bersalin - dalam hal bagian biaya pembelian rumah yang dibuat khusus dengan mengorbankan modal bersalin. Namun apabila ada biaya-biaya yang timbul semata-mata atas beban wajib pajak itu sendiri, maka sudah dimungkinkan untuk mengeluarkan pengurangan atas biaya-biaya tersebut.
Contoh 1.
Petrova A.S. Saya membeli apartemen senilai 1 juta 400 ribu rubel. Dari jumlah tersebut, 200 ribu rubel dibayarkan dari modal bersalin. Sejak Petrova mengalokasikan dananya sendiri sebesar 1 juta untuk pembelian rumah. 200 ribu rubel, maka dia berhak menerima pengurangan properti untuk jumlah ini. Petrova tidak akan bisa menerima pengurangan dari jumlah modal bersalin sebesar 200 ribu rubel.
Sementara itu, secara teori, ada kemungkinan dana modal bersalin tetap dapat digunakan sebagai sumber pengurangan pajak. Kita berbicara tentang penerimaan pembayaran tunai oleh wajib pajak yang mendaftarkan modal bersalin dengan mengorbankan modal bersalin. Selanjutnya, pembayaran ini dapat berupa:
- sebenarnya ditujukan untuk pembelian perumahan;
- digunakan untuk menggantikan pengeluaran wajib pajak saat ini, sebagai akibatnya dana dikeluarkan darinya, yang dapat digunakannya untuk membeli rumah.
Dari sudut pandang peraturan perpajakan, opsi penerapan pembayaran ini pada prinsipnya setara, karena pengendalian pajak atas jumlah yang dibayarkan kepada warga negara dari dana modal bersalin sebenarnya tidak dilakukan.
Artinya, pengeluaran untuk pembelian real estat dengan mengorbankan pembayaran modal bersalin, secara umum, akan dianggap dilakukan oleh wajib pajak atas biayanya sendiri dan, oleh karena itu, cukup konsisten dengan yang diserahkan ke Layanan Pajak Federal saat mendaftar. pengurangan properti. Baik pengurangan untuk apartemen tanpa hipotek dengan modal bersalin, dan pengurangan menggunakan pinjaman yang sesuai dapat dikeluarkan.
Tapi pembayaran modal bersalin seperti apa yang bisa kita bicarakan?
Pertama-tama, ini adalah pembayaran tetap, yang dilakukan berdasarkan peraturan Pemerintah Rusia. Jadi, pada tahun 2016, sesuai dengan perintah pihak berwenang, warga negara yang memiliki sertifikat modal bersalin dibayar sejumlah 25 ribu rubel, berdasarkan permohonan. Pembayaran yang bersifat hukum serupa telah diberikan kepada warga negara sebelumnya. Misalnya, pada tahun 2015 (20 ribu rubel), 2009 dan 2010 (12 ribu rubel).
Namun, pada tahun 2017, pihak berwenang tidak mengadopsi peraturan yang menyatakan bahwa pemegang sertifikat modal bersalin berhak menerima pembayaran tetap. Hingga awal Maret 2019, belum ada tindakan serupa yang diambil. Bisa jadi penerbitannya akan dilakukan pada pertengahan tahun - jika kita analogikan dengan penerapan undang-undang pembayaran tahun 2016 pada musim panas tahun itu. Namun sejauh ini belum ada data publik mengenai inisiatif pemerintah tersebut.
Kemungkinan pembayaran lain dari dana modal bersalin adalah jumlah bulanan yang sesuai dengan biaya hidup di wilayah tempat tinggal wajib pajak yang memiliki sertifikat modal bersalin.
Keluarga Rusia di mana:
- paling lambat tanggal 1 Januari 2018, muncul anak kedua yang berkewarganegaraan Rusia;
- pendapatan rata-rata yang dihitung per orang selama 12 bulan pada saat permintaan pembayaran tidak melebihi tingkat subsisten (yang ditetapkan oleh pemerintah daerah untuk penduduk yang bekerja) lebih dari 1,5 kali lipat.
Perlu diketahui bahwa biaya hidup antar wilayah dapat sangat bervariasi. Misalnya, di Republik Adygea (untuk warga negara berbadan sehat) 9.590 rubel, dan di Wilayah Kamchatka - 20.275 rubel.
Tindakan dukungan sosial yang dimaksud tidak boleh disamakan dengan pembayaran dengan jumlah yang sama, yang seluruhnya ditanggung oleh negara - di bawah program terpisah yang dilaksanakan mulai 1 Januari 2018. Namun, pembayaran serupa ini, pada gilirannya, dapat dikaitkan dengan penerimaan pengurangan properti dengan cara yang sama seperti yang dapat dilihat pada contoh kompensasi dari modal bersalin.
Contoh 2.
Ivanova A.S., ibu dari dua anak, yang bungsu adalah bayi baru lahir, tinggal di Petropavlovsk-Kamchatsky, diberhentikan dari pekerjaan bergaji tinggi sebelumnya. Di pekerjaan barunya, mereka mulai memberinya gaji sebesar 30 ribu rubel - tidak melebihi tingkat subsisten regional lebih dari 1,5 kali per anggota keluarga.
Selama 1,5 tahun berikutnya, Ivanova A.S. akan menerima dari negara setiap bulan 20 ribu 275 rubel untuk anak kedua. Secara total, dia harus dibayar (dengan asumsi biaya hidup di wilayah tersebut tetap tidak berubah) 364 ribu 950 rubel (20 ribu 275 * 18 bulan). Jumlah ini Ivanova A.S. mempunyai hak untuk benar-benar menggunakannya untuk pembelian real estat tempat tinggal (termasuk dalam bentuk bunga kepada bank dalam hal hipotek), dan kemudian menghitung pengurangan properti darinya (jika diwakili oleh biaya-biaya) pembelian apartemen atau bunga ke bank).
Sekarang - tentang konteks lain penerapan pemotongan menggunakan modal bersalin - dalam kerangka hubungan hukum yang berkaitan dengan penjualan real estat.
Bagaimana cara menerapkan modal bersalin untuk pengurangan saat menjual real estat?
Seseorang yang telah menjual real estat tempat tinggal, dalam hal-hal yang ditentukan oleh undang-undang, membayar pajak penghasilan pribadi atas penghasilan yang diterimanya. Yaitu (jika tidak ada alasan untuk menerapkan pengecualian yang juga ditentukan oleh undang-undang):
- jika perumahan dibeli sebelum tahun 2016 - jika properti tersebut telah dimiliki kurang dari 5 tahun;
- jika perumahan dibeli pada tahun 2016 dan setelahnya - jika properti tersebut telah dimiliki kurang dari 3 tahun.
Pada saat yang sama, seseorang berhak untuk mengurangi penghasilan yang awalnya diterima untuk menghitung pajak penghasilan pribadi:
- untuk pengurangan tetap sebesar 1 juta rubel;
- untuk biaya-biaya yang sebelumnya dikeluarkan sehubungan dengan pembelian properti yang dijual.
Bisa jadi properti itu awalnya dibeli seluruhnya atau sebagian dengan menggunakan dana modal bersalin. Kami sebutkan di atas bahwa biaya pembelian dalam hal ini dapat diterapkan untuk keperluan pengajuan pengurangan properti hanya jika dilakukan secara pribadi oleh wajib pajak. Pengeluaran yang sebagian diwakili oleh modal bersalin tidak dapat diperhitungkan saat dikurangkan.
Namun dalam situasi yang sedang dipertimbangkan - ketika menerima potongan saat menjual rumah, situasinya berbeda secara fundamental. Kementerian Keuangan Rusia dalam surat No. 03-04-07/33669 tanggal 10 Juli 2014 menjelaskan bahwa modal bersalin yang dialokasikan untuk pembelian real estat perumahan diakui sebagai beban yang dapat dimasukkan dalam daftar yang berlaku. biaya untuk mengurangi basis pajak saat menjual apartemen.
Fakta bahwa pengeluaran yang dilakukan dengan mengorbankan modal bersalin tidak merupakan hak atas pengurangan properti tidak menjadi masalah dalam kasus ini. Tidak masalah juga, menurut Kementerian Keuangan, modal bersalin yang diterima warga negara tidak dikenakan pajak penghasilan orang pribadi.
Perhatikan bahwa aturan serupa, menurut pihak berwenang, harus berlaku untuk berbagai subsidi pemerintah yang diberikan kepada warga negara untuk pembelian real estat tempat tinggal. Kesamaannya dengan modal bersalin adalah pembayaran tersebut tidak dikenakan pajak, dilengkapi dengan kemungkinan memasukkan biaya yang dilakukan melalui pembayaran pemerintah dalam mengurangi basis pajak penghasilan pribadi ketika menjual properti.
Contoh 3.
Stepanova V.A. Saya membeli apartemen seharga 2 juta rubel, dimana 200 ribu rubel diwakili oleh modal bersalin. Setahun kemudian, Stepanova V.A. menjual apartemen ini seharga 3 juta rubel. Dia memiliki hak untuk menyumbangkan semua 2 juta rubel untuk pengurangan - sebagai biaya yang dikeluarkan sebelumnya untuk pembelian real estat.
Selain biaya-biaya yang diwakili oleh modal bersalin, wajib pajak berhak memperhitungkan, untuk menambah pengurangan pada saat menjual rumah susun, biaya-biaya lain yang:
- memiliki hubungan langsung dengan transaksi pembelian real estat yang telah diselesaikan sebelumnya;
- didokumentasikan.
Pada tingkat peraturan federal, apa sebenarnya biaya-biaya ini tidak dijelaskan. Namun secara khusus, dalam surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 28 April 2012 No. 03-04-05/9-569 disebutkan bahwa biaya-biaya tersebut antara lain dapat diwakili oleh bunga hipotek. Dengan demikian, sah-sah saja jika dikatakan bahwa pemotongan tersebut dapat dilakukan oleh wajib pajak meskipun modal bersalinnya digunakan untuk membayar bunga kepada bank.