Plus de 90 % des familles utilisent le capital maternité pour améliorer leurs conditions de vie. Mais c'est aussi un logement pour de nombreux participants programmes ils veulent l'échanger contre un autre plus confortable - de plus grande taille ou situé dans une zone plus pratique. Nous répondons aux questions :comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité, est-ce possible, comment éviter les risques et les difficultés et réaliser la transaction le plus rapidement possible.

Vous pouvez vendre un appartement acheté avec le capital maternité

La législation de la Fédération de Russie n'interdit pas la vente de biens immobiliers achetés avec le capital maternité. Ces transactions immobilières sont réglementées par :

▪ Loi fédérale « sur les mesures supplémentaires de soutien de l'État aux familles avec enfants » - révèle les subtilités de la gestion du capital maternité ;

▪ Articles du Code civil de la Fédération de Russie n° 28, 36, 37, 454, 455, 456 - parlent des responsabilités des parents envers leurs enfants, des règles de transactions avec les biens de l'enfant et des règles générales d'achat et de vente. .

Selon ces lois, les parents ou tuteurs doivent veiller à fournir aux enfants mineurs tout ce dont ils ont besoin, vivre avec les enfants et leur donner une part dans un appartement ou une maison. Le plus important est de ne pas violer les droits de l'enfant, qui sont surveillés par les autorités de tutelle. Toute procédure nécessite l'autorisation écrite des autorités de tutelle.

Si les enfants de la famille ont atteint l'âge de 18 ans, seul leur consentement écrit certifié par un notaire est requis.

Conditions et caractéristiquesventes de logements achetés avec capital

🔹 L'appartement que vous vendez doit être la propriété commune de toute la famille.

🔹 Si vous avez acheté un appartement avec des fonds empruntés et que vous l'avez enregistré uniquement au nom de la mère ou du père des enfants, avant de le vendre, vous devez l'enregistrer comme propriété commune. Cette procédure s’appelle une obligation notariale et vous disposerez de 6 mois pour l’accomplir.

🔹 Si les enfants sont majeurs, leur consentement est nécessaire, sinon l'autorité tutelle et tutelle.

🔹 Les enfants devraient recevoir des parts identiques ou plus grandes du nouveau logement - des parts plus petites ne sont autorisées que si les conditions de vie s'améliorent considérablement.

🔹 L'approbation des autorités de tutelle et de curatelle, de la Caisse de pension et, en cas d'hypothèque, de la banque est requise.

🔹 Il est nécessaire de préparer à l'avance un nouvel espace de vie - avec des conditions égales ou meilleures, une caution et une inscription à Rosreestr.

🔹 Prouvez au conseil de tutelle que vous ne porterez pas atteinte aux droits des enfants - vous garantirez les mêmes parts et les conditions de vie ne se détérioreront pas.

🔹 La ​​propriété est divisée entre tous les membres des familles , et les parents n'agissent que dans l'intérêt de leurs enfants - l'État contrôle strictement tous les processus de transactions d'achat et de vente de biens immobiliers.

🔹Le divorce des parents n'affectera pas la modification de la part des enfants.

🔹 Toute personne vivant et inscrite dans un appartement a droit à une part dans le nouveau logement après la vente.

🔹 Si l'appartement est détenu depuis moins de 3 ans ou moins de 5 ans lors de son achat après le 1er janvier 2016, vous devez payer des impôts pour celui-ci.

🔹 Il est important de maintenir le niveau des conditions de logement lors du remplacement d'un logement acheté avec le capital maternité, mais il est possible d'acheter un nouveau logement avec une superficie plus petite - par exemple, si l'un des enfants a besoin d'un traitement spécial coûteux ou si les parents reçoivent un plus petit partager les nouveaux logements en faveur d'une part égale pour les enfants.

Conditions de vente

La transaction elle-même peut être réalisée à tout moment après l'achat d'un appartement grâce au capital maternité. L'essentiel est d'obtenir autorisation . Sans autorisation de vendre les biens de mineurs, le notaire ne certifiera pas la transaction et Rosreestr n'enregistrera pas le transfert de propriété. Après avoir reçu un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier pour le bien acheté, vous devez le soumettre aux autorités de tutelle dans les 30 jours suivant l'enregistrement. Si la transaction ne peut être complétée, vous devrez obtenir un nouveau permis.

Dois-je payer des impôts sur la vente d’un appartement ?

Lorsqu'il n'est pas nécessaire.Selon l'article 217.1 du Code des impôts de la Fédération de Russie, si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 3 à 5 ans, selon la date d'acquisition. Le vendeur ne paie pas de taxe et ne soumet pas de déclaration 3-NDFL.

Il existe des options lorsqu'il n'est pas nécessaire de payer d'impôt lors de la réalisation d'une transaction au cours d'une seule période fiscale ou si la famille n'a pas utilisé de déduction fiscale. Cependant, chaque cas est individuel - ici il vaut mieux consulter un conseiller fiscal pour ne pas se tromper.

Quand payer.La taxe de vente doit être payée si l'appartement est propriété de la famille depuis moins de 3 ans, ou moins de 5 ans lors d'un enregistrement de propriété après le 1er janvier 2016.

Comment calculer la durée d'occupation d'un bien immobilier.Le compte à rebours doit être effectué à partir de la date de propriété selon l'extrait USRN ou à partir du certificat d'enregistrement public des droits. Ils ne comptent pas en années, mais en mois : 3 ans - 36 mois, 5 ans - 60 mois.

Comment calculer la taxe

Vous avez acheté un appartement avant le 1er janvier 2016

Si la durée de propriété n'atteint pas 3 ans, deux modes de taxation lors de sa vente vous conviendront.

💰 prix de vente dans le cadre du contrat d'aliénation moins 1 000 000 de roubles de déduction de la taxe foncière, le cas échéant ;

💰 prix de vente au titre du compromis d'aliénation moins le prix d'achat documenté de l'appartement.

Dans les deux cas, vous devez introduire vous-même une déclaration de déduction fiscale, car le bureau des impôts ne prévoit pas une telle procédure par défaut. Cette option ne prend pas en compte la valeur cadastrale du logement.

Vous avez acheté un appartement après le 1er janvier 2016

Si le compromis de vente précise un montant supérieur à 70% de la valeur cadastrale, vous pouvez payer la taxe des deux mêmes manières. Ici, la valeur cadastrale est prise en compte au 1er janvier de l'année au cours de laquelle le transfert de propriété à l'acheteur est enregistré.

Exemple 1.Vous avez acheté un appartement il y a 3 ans en 2016 pour 3 000 000 de roubles et vous le vendez en 2019 pour 5 000 000 de roubles. Le prix cadastral de l'appartement est de 3 500 000 roubles, et 70 % de ce montant est de 2 450 000 roubles. Le prix de vente de 5 millions de roubles représente plus de 70 % de la valeur cadastrale de 3,5 millions. Sélectionnez l'assiette fiscale :

• Vous indiquez que vous vendez un appartement dans le cadre d'un contrat de vente pour 5 millions de roubles et que ce prix est supérieur à 70 % de la valeur cadastrale. L'impôt sera de 13 % (5 000 000 - 1 000 000 de déduction fiscale). C'est-à-dire 13 % de 4 000 000 = 520 000 roubles.
• Au lieu d'une déduction fiscale, vous utilisez la différence entre le prix de vente et le prix d'achat : 5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000. La taxe sera de 13 % sur 2 millions de roubles = 260 000 roubles.

Exemple 2.Après avoir acheté un appartement il y a 3 ans en 2016 pour 3 millions de roubles, vous le vendez également en 2019 pour 3 millions de roubles. La valeur cadastrale des biens immobiliers pour 2019 est de 3,5 millions, et 70 % du montant est de 2,45 millions. Le prix de vente de 3 000 000 dépasse 70% du prix cadastral. Choisissez comment payer l'impôt :

• Nous indiquons que, selon le contrat, l'appartement est vendu pour 3 000 000 de roubles, ce qui est supérieur à 70 % de la valeur cadastrale - une taxe de 13 % sur le montant avec une déduction fiscale de 1 000 000. Soit 13 % de 2 000 000 = 260 000 roubles.
• Nous n'utilisons pas de déduction fiscale, mais soustrayons le montant de l'achat du prix de vente de l'appartement : 3 000 000 - 3 000 000 = 0 roubles fiscaux.

Le compromis de vente précise un montant inférieur à 70% de la valeur cadastrale.La valeur cadastrale est prise en compte à compter du 1er janvier de l'année au cours de laquelle le transfert de propriété à l'acquéreur a été enregistré. Calculez votre impôt selon la méthode la plus appropriée de votre choix :

▪ soustraire de 70 % de la valeur cadastrale la taxe foncière de 1 000 000 de roubles, le cas échéant ;

▪ soustraire le prix d'achat documenté de cet appartement de 70% de la valeur cadastrale.

Pour chaque option, vous devez produire vous-même une déclaration de revenus.

Exemple 1.Vous avez acheté un appartement il y a 4 ans en 2016 pour 2 000 000 de roubles et vous le vendez en 2020 pour 3 000 000 de roubles. Valeur cadastrale - 3 500 000 roubles, 70 % - 2 450 000 roubles. Le prix de vente du contrat 2020 est inférieur à 70% de la valeur cadastrale. Vous choisissez une option fiscale :

• Il faut soustraire 70% de la valeur cadastrale de 2 450 000 roubles, soit une déduction fiscale de 1 000 000 de déduction fiscale. L'impôt est de 13 % de 1 450 000 roubles = 188 500.
• Sans recourir à une déduction fiscale, nous soustrayons le prix d'achat d'un appartement de 2 millions de roubles de 70 % du prix cadastral de 2,45 millions de roubles. La taxe sera de 13 % sur 450 000 roubles = 58 500 roubles.

Exemple 2.Vous avez hérité d'un appartement en 2016 d'un parent proche et le vendez pour 4 000 000 de roubles en 2020. La durée minimale de détention pour exonérer d’impôt un bien immobilier étant de 3 ans, vous ne payez pas d’impôt

Vendre un appartement avec capital maternité - instructions étape par étape

Étape 1. Veiller au remplacement d'une part équivalente pour les enfants ou à une compensation financière

Part égale dans les nouveaux logements.Pour y parvenir condition , convenez d'une transaction unique pour la vente de votre ancien logement et l'achat d'un nouvel appartement ou d'une nouvelle maison. Vous pouvez également donner à vos enfants des parts dans l'appartement d'un proche.

En cas d'achat, effectuez un dépôt, indiquez les enfants comme propriétaires dans le contrat d'achat en précisant les actions qui leur appartiendront. Signer des compromis de vente et d'achat, ou un compromis de vente et établir un modèle de contrat principal d'achat et de vente pour l'achat pour approbation par les autorités de tutelle et de curatelle.

En cas de don, signez un compromis de vente et préparez un modèle de contrat de donation pour approbation par les autorités de tutelle et de curatelle.

Convenez de la vente d'un logement ancien et de l'achat d'un nouvel appartement ou d'une nouvelle maison avec les autorités de tutelle et de curatelle.

Compensation financière.Avec l'accord préalable des autorités de tutelle, au lieu d'une action, les enfants sont autorisés à recevoir une compensation monétaire à hauteur de la valeur de l'action vendue au moment de la transaction. Pour ce faire, vous devez fournir aux autorités de tutelle et de curatelle une demande et une attestation concernant la valeur des actions des enfants.

Lorsque l'autorité de tutelle et de curatelle approuve la demande, ouvrez des comptes bancaires au nom des enfants et déposez-y de l'argent. Garder installations Vous pouvez utiliser un compte d'épargne régulier ou avec intérêts courus pour :

❗enfant s'en est débarrassé de manière indépendante à l'âge de 18 ans ;

❗ les parents en ont disposé dans l'intérêt de l'enfant alors qu'il n'avait pas encore 18 ans - par exemple, ils ont acheté une nouvelle maison.

N'oubliez pas que toute disposition des biens de mineurs doit être approuvée par les autorités de tutelle.

Partages pour enfants dans l'appartement des parents.Si vous n'envisagez pas d'acheter un nouvel appartement, la loi vous permet d'attribuer des parts aux enfants dans l'espace de vie de vos parents les plus proches, par exemple ceux des grands-parents.

Dans certaines régions, il est permis d'attribuer des actions de quadrature plus petite si :

✔ l’appartement des proches est plus que vendu ;

✔ il existe une grande différence dans le coût du logement - par exemple, en fonction de la zone, de l'infrastructure et de l'état de la maison.

Mais ces nuances doivent être discutées au préalable avec des avocats et prendre en compte la pratique de votre région de résidence particulière.

Étape 2. Préparez les documents

Pour obtenir l'autorisation des autorités de tutelle et enregistrer le transfert de droits à Rosreestr, vous devez préparer et collecter un ensemble de documents.

Liste des documents.Vous devez apporter les documents au bureau de représentation des autorités de tutelle ou au MFC. Au bureau de représentation, un spécialiste pourra certifier les copies des documents sur la base des originaux remis :

📂 Demande des deux parents ou représentants légaux de l'enfant auprès des autorités de tutelle. S'il n'y a qu'un seul représentant légal, vous devrez en joindre la preuve à la demande. Par exemple, un acte de décès, un document constatant la disparition d'un des parents. Si l'un des représentants ne peut tout simplement pas se présenter en personne au service des tutelles, vous devez fournir un consentement notarié pour vendre le logement.

📂 Passeport d'un citoyen de la Fédération de Russie de l'enfant, s'il a déjà 14 ans, et un acte de naissance. Si l’enfant a moins de 14 ans, il suffit d’un acte de naissance.

📂 Passeports ou autres documents d'identification légaux
représentants du mineur - parents ou tuteurs.

📂 Documents immobiliers (vente et achat) - passeports cadastraux et techniques, certificat de propriété, extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier et plus encore.

📂 Titre de propriété (document de base d'une contre-transaction) : contrat d'achat et de vente, privatisation, donation, échange, certificat de droit successoral par loi ou testament, contrat de participation à la construction partagée, cession de droits de créance en vertu d'un accord de participation à la construction partagée, décision de justice sur la reconnaissance des droits de propriété.

📂 Autorisation de la banque si l'appartement a une hypothèque.

📂 Autorisation de la Caisse de pension et attestation de capital familial, si l'acquéreur de votre appartement utilise également le capital maternité.

📂 Votre attestation de capital familiale utilisée lors de l'achat d'un appartement.

📂 Consentement du conjoint à la transaction.

📂Consentement d'un enfant majeur qui a une part dans l'appartement.

📂 Assurance sur l'appartement, si disponible.

📂 Contrats préliminaires d'achat et de vente.

📂 Certificat de préparation à la construction de l'objet d'au moins 70% avec participation à la construction partagée.

L'ensemble des documents varie en fonction des conditions de vente et d'achat. Afin de ne pas oublier les papiers nécessaires, consultez un avocat - cela permettra de réduire le temps nécessaire à l'examen de la demande et d'éviter les refus.

Clauses obligatoires du contrat.Vérifiez que le contrat d'achat et de vente comprend :

📌 les parties à la transaction, leurs droits et leurs obligations ;

📌 fondements juridiques de la transaction et demandes qui le confirment ;

📌 caractéristiques du bien immobilier, adresse, localisation ;

📌montant de la transaction ; Étape 3. Obtenez l'autorisation des autorités de tutelle et de la Caisse de retraite de Russie

Toutes les transactions en copropriété sont certifiées par un notaire. Sans l'autorisation des autorités de tutelle et de la Caisse de retraite de la Fédération de Russie, le notaire ne certifiera pas l'accord.

Autorité de tutelle et de curatelle.La vente d'un appartement dont les propriétaires sont mineurs doit être agréée par les autorités de tutelle. Sans approbation, vos actions seront considérées comme illégales. Rédigez une demande et joignez le paquet de documents requis pour votre cas. La transaction ne peut être réalisée qu'avec l'autorisation écrite des autorités de tutelle pour la vente.

Selon la partie 3 de l'art. 21 de la loi fédérale « sur la tutelle et la curatelle », la demande et les documents sont examinés dans les 15 jours à compter de la date de dépôt de la demande. Jusqu'à l'expiration de ce délai, les autorités de tutelle sont tenues de délivrer un permis préalable ou de refuser de le délivrer. Un permis complété est une décision du chef de la commune avec sa signature.

Caisse de retraite de la Fédération de Russie.Selon la loi, les parents sont tenus de remplir l'obligation imposée à la Caisse de pension : enregistrer les biens immobiliers comme propriété de tous les membres de la famille. Si vous avez acheté un appartement avec une hypothèque, les parts doivent être attribuées après avoir entièrement remboursé le prêt et vous être débarrassé de la charge bancaire. Jusqu'à ce que cela se produise, l'accord avec l'appartement, dans lequel les enfants n'ont pas reçu de part, sera déclaré invalide. Par conséquent, pour une vente légale, vous devez enregistrer un logement conformément aux exigences de la Caisse de pension.

Commentvendre un appartement hypothéqué avec capital maternel

Vous devez coordonner la transaction avec les autorités de tutelle si vous avez attribué des parts aux enfants dans l'appartement hypothéqué et dans le cas contraire. Sélectionnez ensuite le schéma de vente approprié :

💡 une partie de l'argent de l'acheteur servira à rembourser le prêt ;

💡 en accord avec la banque, les obligations de crédit sont transférées à l'acheteur ;

💡 vous remboursez vous-même l'hypothèque pour supprimer la charge de la propriété, puis la réenregistrez auprès de l'acheteur.

Si vous avez utilisé Matkapital pour rembourser votre hypothèque, vous aurez une obligation notariale entre vos mains. Selon celui-ci, vous devez attribuer une part à vos enfants dans un appartement non encore vendu après remboursement du prêt.

Cependant, la loi ne prévoit pas de délai pour remplir cette obligation - et elle expire 6 mois après la levée des charges du bien immobilier.Vendre un logement acheté avec le capital maternité, également possible à tout moment après l'achat. Pour éviter d'être soupçonné de fraude, surveillez attentivement ce moment, conservez tous les papiers nécessaires et sécurisez le soutien des autorités de tutelle.

À quoi devraient ressembler les nouveaux logements ?

Le bien que vous achetez en retour doit répondre aux conditions de confort de vie :

✅ infrastructure - développée et acceptable pour les enfants, avec des jardins d'enfants, des écoles, des hôpitaux, des parcs, etc. ;

✅ superficie du nouveau logement - les enfants doivent avoir une superficie identique ou plus grande ;

✅ année de construction - il est impossible qu'un nouveau logement soit vétuste ou en état d'urgence ;

✅ emplacement - zone sûre et confortable ;

✅ l'état de l'appartement n'est pas pire que le précédent, acheté avec le capital maternité.

Comment vendre un appartement avec capital maternitéconstruire une maison

Par exemple, la famille Zykin a acheté un appartement avec le capital maternel, mais les parts n'ont pas encore été attribuées aux enfants. Les Zykins souhaitent désormais vendre l'appartement afin d'utiliser le produit de la vente pour construire une maison plus grande. La difficulté est qu'ils ne peuvent pas attribuer de parts dans une maison en construction et qu'ils ne peuvent pas commencer la construction sans vendre l'appartement - ils n'ont pas suffisamment d'économies.

Les Zykins peuvent attribuer des actions dans l'appartement vendu, réaliser la vente et transférer les fonds de la vente sur les comptes d'épargne des enfants, ou utiliser l'appartement d'un parent proche, comme une grand-mère, comme contre-option, en attribuant des actions. dans l'appartement aux enfants dans le cadre d'un contrat de donation.

Des risquesvente d'un appartement acheté avec le capital maternité

Pour l'acheteurLe risque réside dans le non-respect de la procédure d'attribution des actions aux enfants. Si les parents vendent un appartement acheté avec le capital maternité, mais que les parts n'ont pas encore été attribuées aux enfants, la transaction peut être contestée en justice. Si le tribunal constate que les parents ont violé l'ordonnance, l'achat et la vente seront déclarés invalides. Dans ce cas, la propriété est restituée aux propriétaires d’origine et ceux-ci récupèrent leur argent.

Pour le vendeurles principaux risques sont liés au refus des transactions de la part de la Caisse de pension, de la banque ou des autorités de tutelle. Un tel accord peut être contesté devant les tribunaux et une responsabilité administrative peut être imposée aux parents. Pour éviter de telles complications, obtenez d'abord toutes les autorisations de ces autorités et ne procédez à la transaction qu'après approbation.

Le moyen le plus populaire de gérer le capital maternité est d'améliorer les conditions de logement et, surtout, d'acheter un appartement. Cependant, au fil du temps, la famille peut éprouver la nécessité de vendre la maison achetée(par exemple, dans le cadre d'un déménagement dans une autre région, de l'achat d'un nouvel appartement ou d'une nouvelle maison, etc.). Puisque, selon la loi, un logement acheté au moyen d'un certificat doit être enregistré comme propriété commune des époux et des enfants, sa vente ultérieure ne peut être effectuée que si elle est observée, notamment - après réception (O&P).

Pour qu'une telle transaction soit légale, après son achèvement, les enfants doivent se rendre dans un autre local d'habitation ou (en accord avec les autorités de tutelle) (à hauteur de la valeur de la part des enfants dans le logement aliéné) sur un compte bancaire ouvert au nom des enfants.

Conditions de vente d'un logement acheté avec matkapital

Les fonds de capital maternité reçus à la suite de leur vente sont considérés comme des revenus du contribuable, qui exonéré de l'impôt sur le revenu conformément au paragraphe 34 de l'art. 217 Code des impôts de la Fédération de Russie. Et la direction des fonds de certificat pour l'achat d'un bien immobilier est ses dépenses pour l'acquisition d'un bien immobilier. Ainsi, au lieu de recourir à une déduction d'impôt foncier, un contribuable peut réduire le montant du revenu imposable du montant des dépenses documentées associées à l'obtention de ce revenu.

Procédure de vente d'un appartement acheté avec le capital maternité

Après autorisation de l'OA&P pour la vente de l'appartement, l'aliénation du logement doit être réalisée selon l'un des deux schémas suivants :

Si vous n'envisagez pas d'acheter un nouveau logement, vous pouvez alors attribuer des parts à vos enfants dans le logement, dont les propriétaires sont des parents(par exemple, les grands-parents).

Comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité et en acheter un autre ?

Si les parents ou tuteurs ont l’intention d’enregistrer les actions de leurs enfants dans le nouveau logement, équivalent aux actions dans l’appartement aliéné, la procédure peut s’effectuer de deux manières différentes :

1. Achat et élimination simultanés. Dans ce cas, deux avant-contrats d'achat et de vente d'espace de vie sont signés, et dans ce dernier les enfants sont immédiatement indiqués comme nouveaux propriétaires.

   Par accord des parties, l'exécution des obligations de conclure le contrat principal dans le respect des conditions stipulées dans l'avant-contrat peut être garantie par un dépôt (partie 4 de l'article 380 du Code civil de la Fédération de Russie). Toutefois, cela n'est pas recommandé, car la décision finale dépend des autorités de tutelle et de curatelle.

2. Acheter un appartement avec des fonds empruntés. Dans ce cas, il est permis d'enregistrer d'abord la propriété comme propriété des parents, à condition qu'un document notarié soit fourni à l'OOiP. obligation d'attribuer des actions aux enfants après remboursement du prêt. Ensuite, tous les documents nécessaires et une demande d'autorisation de vente du logement sont fournis au service des tutelles.

Dans certains cas, les enfants peuvent être des actions plus petites sont attribuées. Ceci est possible si :

• Le coût du mètre carré dans les logements neufs est plus élevé que dans l'ancien. Pour ce faire, vous devez obtenir une attestation de l'expert sur le coût de 1 m 2 du logement vendu et acheté. Ensuite, l'enfant peut se voir attribuer une part, coût équivalent à l'ancien(pas par zone).
• La superficie des nouveaux logements est plus grande que l'ancien, et la séparation se produira selon le nombre de mètres carrés(par exemple, si avant la vente d'un appartement d'une superficie de 40 m2 l'enfant s'est vu attribuer un quart de 10 m2, alors dans un nouvel appartement d'une superficie de 60 m2 les mêmes 10 m2 en termes partagés seront ne soit qu'un sixième, c'est-à-dire que la part diminue).

Comment vendre un logement acheté avec le capital maternel sans attribuer de parts sociales ?

Une condition obligatoire lors de l'achat d'un logement avec le capital maternité est l'attribution de parts à chaque membre de la famille (conjoints et enfants). Dans certains cas, lorsqu'au moment du transfert des fonds de capital maternité, il est impossible d'enregistrer des parts dans la propriété des enfants, un engagement notarié est délivré, qui doit être exécuté dans le délai fixé par la loi (au plus tard 6 mois après le transfert d'argent de la Caisse de pension ou après l'élimination de circonstances ne permettant pas l'attribution d'actions d'enfants au moment de la transaction).

Cependant, techniquement, la vente d'un appartement acheté avec le capital maternité peut être réalisée à tout moment- même avant l'expiration de ces 6 mois, lorsque les actions n'ont pas encore été attribuées aux enfants. Dans ce cas, la transaction pourra être déclarée invalide et les parents pourront être tenus responsables de encaisser le capital maternité(fraude avec les fonds du budget de l'État).

Pour éviter cela, lors de la vente d'un appartement, vous devez accomplir toutes les démarches formelles :

1. attribuer des parts à tous les membres de la famille (enfants et conjoint, le cas échéant) dans le logement acheté ;
2. obtenir l'autorisation des autorités de tutelle pour le vendre ;
3. vendre un logement pendant la durée de validité du permis ;
4. remplir les conditions des autorités de tutelle après la vente de l'appartement :
   • attribuer des parts dans des logements neufs (nouvellement acquis ou existants) ;
   • déposer de l'argent sur un compte ouvert au nom des enfants.

En effet, à condition que les fonds provenant de la vente de l'appartement (à hauteur de la valeur de la part des enfants aliénés) soient placés sur les comptes des enfants mineurs, avec l'autorisation des autorités de tutelle, il est possible de vendre l'appartement. logement acheté sans qu'il soit nécessaire de réattribuer les actions Cependant, la possibilité d'utiliser l'argent du compte bancaire des enfants sera également limitée par l'O&P.

Vous pouvez ouvrir soit un compte bancaire ordinaire, soit un compte bancaire au nom de votre enfant. contribution(où les intérêts seront accumulés). Vous pouvez utiliser les fonds reçus de la vente de votre maison de deux manières :

1. l'argent d'un tel compte ou dépôt peut être dépensé par les parents dans l'intérêt des enfants(cela nécessite également le consentement des autorités de tutelle et de l'enfant lui-même, qui a déjà 14 ans) ;
2. ou ils le feront les enfants eux-mêmes une fois devenus adultes(après 18 ans).

Comment vendre un appartement avec un crédit immobilier avec capital maternité ?

Pour vendre un appartement acheté avec le capital maternel, dont l'hypothèque n'a pas encore été remboursée, vous devez en plus percevoir le consentement de la banque pour réaliser une telle opération.

Il est important de comprendre qu'au moment de la vente d'un logement nanti auprès d'un établissement de crédit, les parts des mineurs doivent encore être attribuées (dans un autre logement). Si cette condition n’est pas remplie, la possibilité de contester la transaction augmentera considérablement. Vous devez vous en occuper avant la signature de l’avant-contrat.

Après attribution des actions et obtention de l'autorisation de l'OOiP, la vente peut être réalisée selon l'un des schémas suivants :

• Une partie du montant fourni par l'acheteur sera utilisée pour remboursement des obligations de crédit du vendeur.
• Après accord avec la banque, les droits et obligations découlant du contrat hypothécaire du vendeur seront transféré à l'acheteur.
• Le vendeur paie le solde restant du prêt, toutes les charges sont supprimées de la propriété et celle-ci devient la propriété de l'acheteur.

Avocat. Conseil juridique, expérience au bureau des impôts. Date de: 22 août 2017. Heure de lecture 7 minutes.

Vendre un appartement acheté avec l'argent du capital maternité est difficile, mais possible. La principale difficulté est d’organiser la transaction de manière à ce que les intérêts patrimoniaux des enfants soient respectés. Le nouveau logement ne devrait pas être pire que le précédent et les enfants qui y vivent devraient avoir des parts identiques ou plus grandes. La transaction doit être approuvée par les autorités de tutelle. Dans certains cas, il est nécessaire d'obtenir l'accord de la banque.

La manière la plus courante de gérer les fonds de capital maternité est d'améliorer les conditions de logement. Il convient de noter que c’est beaucoup plus simple que de le mettre en œuvre plus tard. Pour vendre un appartement acheté avec le capital maternité, vous devez respecter les conditions de vente de l'appartement.

Le principal obstacle est d'obtenir l'autorisation des autorités de tutelle et de tutelle, car jusqu'à ce que l'enfant atteigne l'âge adulte, il est sous la protection de l'État.

Cependant, des problèmes peuvent survenir non seulement dans ce domaine. Par exemple, si l'appartement est mis en gage auprès d'une banque, vous devrez en outre obtenir l'autorisation de l'établissement de crédit. Il peut également y avoir d'autres caractéristiques des transactions.

Caractéristiques de l'offre

La vente d'un appartement ou d'une maison achetée avec le capital maternité est compliquée par le mode d'enregistrement des droits de propriété. Selon la loi, la propriété de ces biens immobiliers doit être partagée entre tous les membres de la famille, y compris les enfants mineurs.

Ainsi, s'agissant d'un appartement acheté avec une subvention, la situation est compliquée par la composition des sujets, à savoir les enfants, dont les droits de propriété doivent être respectés.

La vente de l'appartement affectera directement les droits des enfants, notamment le droit au logement. Les parents, sur la base de normes juridiques et morales, doivent agir dans l'intérêt de leurs enfants. L'État les contrôle dans ce domaine, établissant l'obligation d'approuver les transactions d'achat et de vente de biens immobiliers dont une part de propriété appartient à des personnes de moins de 18 ans.

Séparément, vous devez prendre en compte d'autres circonstances liées à l'achat d'un appartement, qui apporteront des ajustements à la procédure de vente.

Premièrement, si l'appartement a été entièrement payé avec vos propres fonds et ceux que la famille a reçus pour la naissance de leur deuxième enfant. Deuxièmement, le logement aurait pu être acheté avec une hypothèque et est mis en gage auprès de la banque. Troisièmement, l'un des parents a signé un accord de participation à la construction partagée. Le mode d’acquisition peut donc compliquer considérablement la vente de l’appartement.

C'est la particularité des opérations liées à l'aliénation de biens immobiliers acquis avec le capital familial.

Comment agir

Le respect des droits des enfants est possible lorsqu'ils reçoivent des parts de même taille dans la propriété d'un nouvel appartement. Techniquement, cela peut être accompli en effectuant simultanément des transactions de vente et d’achat de logements. Dans ce cas, le nouveau logement doit être identique ou meilleur que le précédent.

Après avoir conclu des contrats préliminaires d'achat et de vente, vous pouvez contacter l'autorité de tutelle et de curatelle pour obtenir l'autorisation de vendre l'appartement.

Les parents ne peuvent pas donner de parts dans l'appartement à leurs enfants, mais ils doivent alors compenser leur coût en ouvrant des comptes bancaires et en y transférant un montant égal au coût de la part. Une telle opération est également réalisée avec l'accord des autorités de tutelle, et une attestation de la valeur de l'action est jointe au paquet de documents. L'argent doit être crédité sur le compte immédiatement après la délivrance du permis.

La troisième option est une vente avec attribution d'actions dans les locaux d'habitation de proches. Dans ce cas, la part peut être inférieure en raison de la plus grande superficie d'un autre appartement dans lequel l'enfant se voit attribuer une partie, ou en raison de la différence de coût.

La procédure d'obtention de l'autorisation des autorités de tutelle

Pour obtenir une autorisation écrite, les parents doivent se présenter à un rendez-vous avec l'autorité de tutelle et de curatelle. Il fait partie de la commune et vous devez le rechercher auprès de l'administration. Dans les grandes villes, un service dédié est responsable de chaque quartier ou commune. Par exemple, dans le district Frunzensky de Saint-Pétersbourg, il existe 6 municipalités, chacune possédant son propre terrain. Ils sont également situés à différents endroits, donc avant de contacter, il est recommandé de préciser l'emplacement du service souhaité.

Les parents remplissent une demande d'autorisation de vente de locaux d'habitation auprès de spécialistes. Il contient des informations sur l'appartement vendu et acheté avec distribution d'actions. La demande est signée par les deux parents et les documents nécessaires y sont joints.

Tableau 1. Liste des documents requis.

Documentation
pour les parents	pour les enfants	pour les biens immobiliers (existants et en projet d'achat)
passeports	acte de naissance pour chaque enfant	le plan technique
acte de mariage ou de divorce	passeport pour les enfants de plus de 14 ans
demande d'autres propriétaires adultes pour la vente d'une maison ou d'un appartement	demande d'un enfant s'il a 14 ans	extraits du compte personnel confirmant l'absence de dette
–	certificat d'une institution de garde d'enfants (jardin d'enfants ou clinique)	contrat préliminaire d'achat et de vente notarié ou copie originale et simple
–	–	certificat de coût des deux objets
–	–	certificat de propriété
–	–	certificat sur le formulaire F-9
–	–	certificat sur le formulaire F-7
–	–	extrait du registre d'État unifié
–	–	déclaration de garantie du propriétaire des locaux achetés

Lors du rendez-vous, le spécialiste peut certifier lui-même les copies ; pour ce faire, vous devez lui fournir les originaux.

La tâche des autorités de tutelle au stade de la vente de l'appartement est de s'assurer que les enfants reçoivent des parts dans les droits de propriété et que les conditions de vie ne se détériorent pas.

Important! La demande est examinée pendant un mois, mais peut être délivrée plus tôt. Il est dressé sous la forme d'une décision du chef de la commune et signé par lui. Le permis est valable 3 mois. Dans un délai d'un mois après l'enregistrement de la transaction, les documents confirmant le transfert de propriété doivent être soumis aux autorités de tutelle.

Appartement avec charge

Si l'appartement a été acheté avec des fonds empruntés, c'est-à-dire grâce à un prêt hypothécaire, il est alors mis en gage auprès de la banque. La charge n'est supprimée que si la dette est entièrement remboursée. Jusqu'à ce moment, toute opération liée à la cession de biens collatéraux sans l'autorisation de la banque est interdite.

De plus, les fonds maternels pourraient être utilisés sur ou sur.

En plus de l'autorisation des autorités de tutelle, les parents doivent obtenir l'accord écrit de la banque pour vendre l'appartement grevé.

La tâche principale est de trouver un acheteur prêt à acheter un tel appartement et à assumer l'obligation de rembourser la dette.

Après avoir reçu l'autorisation écrite du créancier hypothécaire, ce qui suit se produit :

• l'acheteur transfère l'argent suffisant pour l'acompte sur le compte bancaire ;
• le contrat de prêt est renégocié avec l'acheteur, ce dernier assume l'obligation de rembourser la dette ;
• l'acheteur rembourse la dette à la banque, supprime la charge et enregistre l'appartement à son nom.

Le vendeur dans le cadre d'une telle transaction est libéré de ses obligations financières.

Note! Lors de la vente d'un appartement hypothéqué, la famille perdra de la valeur, car le coût de ces biens immobiliers est inférieur au prix du marché.

Appartement sans charge

Vendre un appartement libre de toute charge est beaucoup plus simple : vous n'avez pas besoin d'obtenir d'autorisations supplémentaires, il suffit de convenir de la transaction avec les autorités de tutelle et de curatelle.

Vous pouvez confirmer votre intention d'acheter un local d'habitation pour remplacer celui que vous vendez en fournissant une part dans laquelle les enfants sont répartis. Si un échange est effectué, un accord d'échange est alors fourni.

Note! Les parents doivent penser à inscrire leurs enfants à leur nouveau lieu de résidence. Il est recommandé de s'inscrire au lieu de résidence simultanément aux transactions d'achat et de vente.

Est-il possible de vendre un appartement avant d'attribuer des parts aux enfants ?

En règle générale, il est impossible de vendre un appartement sans attribuer des parts aux enfants. Les autorités de tutelle et de tutelle n'approuveront pas une telle transaction, mais proposeront très probablement de se conformer à la procédure établie. Cependant, les spécificités de la situation doivent être prises en compte.

Si l'appartement a été acheté grâce à un prêt et est nanti auprès de la banque, les parents établissent une obligation notariée d'attribuer des parts dans un délai de six mois à compter de la date de levée de la charge. Dans ce cas, la vente de biens immobiliers avant la distribution des actions est autorisée.

Les parents doivent attribuer des parts « enfants » dans la propriété du bien acquis, qui ne doivent pas être pires que celles aliénées. Pour ce faire, ils fournissent l'original du contrat préliminaire d'achat et de vente, dans lequel les actions sont distribuées à tous les membres de la famille, y compris les enfants.

Lors de la vente d'un appartement en raison du traitement d'un enfant gravement malade, il est également possible de ne pas diviser la propriété en actions. Mais les parents devront confirmer l'utilisation prévue des fonds reçus. A cet effet, une conclusion de commission sur le diagnostic et le traitement recommandé, un accord avec un organisme médical pour le traitement ou la chirurgie ou d'autres documents médicaux conviennent.

Imposition

Selon le Code des impôts, les revenus provenant de la vente de biens immobiliers sont soumis à l'impôt sur le revenu. L'exception concerne les biens détenus depuis plus de 5 ans. Ce délai a été augmenté, il était auparavant de 3 ans. Ainsi, si l'appartement a été acheté avant le 1er janvier 2016, alors un délai de 3 ans s'applique ; pour les achats effectués après cette date, un délai de cinq ans s'applique.

Les périodes de propriété spécifiées doivent être prises en compte lors de la vente d'un bien immobilier et, si nécessaire, soumettre des déclarations à l'administration fiscale située au lieu d'immatriculation.

Les propriétaires doivent garder à l’esprit qu’ils peuvent bénéficier des déductions prévues par la loi et adaptées à la situation.

Risques pour les acheteurs

Pour l'acquéreur d'un appartement, le risque réside dans le non-respect de la procédure d'attribution des parts pour les enfants. Si les parents décident de vendre le logement acheté avec le capital familial avant l'attribution des actions, une telle transaction peut alors être contestée en justice.

Si le tribunal décide que les parents ont violé la procédure établie, l'achat et la vente seront alors déclarés invalides : la propriété sera restituée aux propriétaires précédents et ceux-ci, à leur tour, restitueront l'argent reçu.

Il est possible de vendre un logement acheté avec le capital maternité. Pour ce faire, vous devrez suivre toutes les procédures d'approbation et obtenir les permis nécessaires.

Informations supplémentaires sur le sujet dans la vidéo :

Auteur: . Formation juridique supérieure : branche nord-ouest de l'Académie russe de justice (Saint-Pétersbourg) Expérience professionnelle depuis 2010. Droit des contrats, conseil en fiscalité et comptabilité, représentation d'intérêts auprès des agences gouvernementales, banques et notaires.
22 août 2017.

Pour toute la période de mise en œuvre programme de soutien aux familles avec deux enfants ou plus, plus de 90 % des titulaires de certificat ont choisi d'y consacrer leurs fonds. Cependant, les participants au programme public peuvent en avoir un besoin au fil du temps (par exemple, dans le but d'acheter ultérieurement un logement plus spacieux, ou en raison de la nécessité de changer de zone de résidence ou de déménager dans une autre zone, etc.).

• Si tous les membres de la famille à ce moment avoir atteint l'âge de la majorité, alors avec le consentement de tous les propriétaires, la question de la vente peut être résolue très facilement.
• Si parmi les participants à la propriété partagée il y a des personnes moins de 18 ans, alors l'aliénation des locaux d'habitation est possible avec certaines restrictions et seulement s'il existe autorisation de l'autorité de tutelle et de curatelle.

Conditions de vente de locaux d'habitation achetés avec capital

Parce que le prérequis l'utilisation du certificat est d'enregistrer le logement acheté comme propriété tous les membres de la famille, les autorités de tutelle et de tutelle contrôlent de près le respect des droits des enfants mineurs.

L'intérêt des employés de la tutelle pour le sort des locaux d'habitation, pour l'achat desquels des fonds du capital maternel ont été alloués, est dû à la volonté d'éviter des situations dans lesquelles les enfants pourraient perdre des parts dans les droits de propriété. C'est pourquoi la vente de tels appartements est impossible sans l'accord préalable de l'autorité de tutelle.

Pour obtenir le consentement des autorités de tutelle pour effectuer la transaction, les parents doivent prouver que la transaction ne portera pas atteinte droits et intérêts des enfants, et quel est son résultat :

• les locaux d'habitation appartenant à la famille sans charges sont à vendre ;
• une hypothèque a été imposée sur la propriété achetée en vertu de la loi.

Examinons ces cas plus en détail.

Vendre un appartement sans charges

Dans ce cas, afin d'approuver la transaction, il est nécessaire de fournir des documents confirmant fait d'acheter une nouvelle maison. Cette preuve est :

• accord préalable achat et vente, certifiés par la signature et le sceau d'un notaire ;
• on peut imaginer accord de troc(« échange »), dont les termes fourniront supplément de l'acheteur lors de l'échange d'un logement d'une superficie plus petite contre un plus grand.

Etant donné que les mineurs ne peuvent être radiés simplement sans les enregistrer à leur lieu de résidence dans un autre lieu, les deux transactions, après avoir obtenu l'accord du POiP, doivent réaliser en une journée.

Accord de distribution d'actions dans un immeuble résidentiel neuf est également soumis à l'enregistrement d'État à Rosreestr.

Vente d'un appartement grevé de garanties bancaires (hypothèque)

S'il est nécessaire de vendre un appartement jusqu'au remboursement intégral du prêt hypothécaire- vous devez d'abord obtenir le consentement de la banque. Toutefois, s'il s'agit d'un local d'habitation gagé auprès d'un établissement de crédit, Au moment de la vente, les actions n'étaient pas attribuées à des mineurs- Ce ne signifie pas qu'il n'est pas nécessaire de contacter l'OOiP !

• Au contraire, si une famille vend un appartement sans remplir ses obligations, il y a de très fortes chances difficile une telle affaire.
• En outre, l'obligation souscrite d'attribuer des actions aux enfants contient des informations sur espace de vie spécifique, dont les propriétaires doivent être des membres mineurs de la famille.
  • Cela signifie que vous ne pouvez pas simplement prendre et remplacer un bien sans l'accord de la tutelle.
  • Il vaut mieux s'en occuper à l'avance, par exemple, au stade de la signature de l'accord préalable.

Après avoir accompli toutes les formalités et obtenu les permis nécessaires, vous devez sélectionner un plan de vente:

• une partie de l'épargne de l'acheteur sera créditée payer ses obligations pour un prêt immobilier auprès du vendeur (généralement un acompte) ;
• en accord avec la banque en concluant un nouvel accord juridique et responsabilités du vendeur dans le cadre d'un contrat de prêt hypothécaire transféré à l'acheteur;
• le vendeur rembourse son hypothèque, les charges sont supprimées de la propriété et celle-ci est réenregistrée au nom de l'acheteur.

Conclusion

Ainsi, acheté avec , Peut être, mais sous réserve de certaines formalités légales, dont l'une est acquisition d'un bien immobilier, supérieur en taille et en conditions à ce qui est vendu.

La satisfaction de cette condition indiquera la conformité droits et intérêts tous les membres de la famille, y compris mineurs qui n'ont pas la possibilité de participer pleinement à de telles transactions.