Više od 90% obitelji koristi materinski kapital za poboljšanje životnih uvjeta. Ali ovo je i stan za mnoge sudionike programa žele zamijeniti za udobniji - veći ili smješten na prikladnijem području. Odgovaramo na pitanja:kako prodati stan kupljen materinskim kapitalom, je li to moguće, kako izbjeći rizike i poteškoće i izvršiti transakciju što je brže moguće.

Možete prodati stan kupljen materinskim kapitalom

Zakonodavstvo Ruske Federacije ne zabranjuje prodaju nekretnina kupljenih majčinskim kapitalom. Takve transakcije nekretnina regulirane su:

▪ Savezni zakon “O dodatnim mjerama državne potpore obiteljima s djecom” - otkriva zamršenosti rukovanja majčinskim kapitalom;

▪ Članci Građanskog zakonika Ruske Federacije br. 28, 36, 37, 454, 455, 456 - govore o odgovornostima roditelja prema djeci, pravilima transakcija s imovinom djeteta i općim pravilima kupnje i prodaje .

Prema tim zakonima, roditelji ili skrbnici moraju se pobrinuti da maloljetnoj djeci osiguraju sve što im je potrebno, živjeti s djecom i dati im udio u stanu ili kući. Najvažnije je da se ne krše prava djeteta, koja nadziru organi skrbništva. Svaki postupak zahtijeva pisano dopuštenje organa skrbništva.

Ako su djeca u obitelji navršila 18 godina, potreban je samo njihov pismeni pristanak ovjeren kod javnog bilježnika.

Uvjeti i značajkeprodaja stanova kupljenih kapitalom

🔹 Stan koji prodajete mora biti u zajedničkom vlasništvu cijele obitelji.

🔹 Ukoliko ste kupili stan od posuđenih sredstava i uknjižili ga samo na ime majke ili oca djece, prije prodaje potrebno ga je uknjižiti kao zajedničko vlasništvo. Taj se postupak naziva javnobilježnička dužnost i imat ćete 6 mjeseci da ga obavite.

🔹 Ako su djeca punoljetna, potrebna je njihova suglasnost, ako nisu, nadležni organ skrbništvo i skrbništvo.

🔹 Djeca bi trebala dobiti iste ili veće udjele iz novog stambenog prostora - manje udjele dopušteno je dobiti samo ako se životni uvjeti značajno poboljšaju.

🔹 Potrebno je odobrenje organa starateljstva, mirovinskog fonda i, u slučaju hipoteke, banke.

🔹 Potrebno je unaprijed pripremiti novi stambeni prostor - uz jednake ili bolje uvjete, polog i registraciju u Rosreestru.

🔹 Dokažite skrbničkom vijeću da nećete povrijediti prava djece - osigurat ćete iste udjele, a životni uvjeti se neće pogoršati.

🔹 Vlasništvo je podijeljeno na sve članove obitelji , a roditelji djeluju samo u interesu svoje djece - država strogo kontrolira sve procese kupoprodajnih transakcija nekretnina.

🔹 Razvod braka roditelja neće utjecati na promjenu udjela za djecu.

🔹 Svatko tko živi i prijavljen je u stanu ima pravo na udio u novom domu nakon prodaje.

🔹 Ako je stan u vlasništvu manje od 3 godine ili manje od 5 godina kada je kupljen nakon 1. siječnja 2016., morate platiti porez za njega.

🔹 Važno je zadržati razinu stambenih uvjeta prilikom zamjene stana kupljenog majčinskim kapitalom, ali moguće je kupiti novi stambeni prostor manje površine - na primjer, ako jedno od djece treba posebno skupo liječenje ili roditelji primaju manju udjela u novom stambenom prostoru u korist jednakih udjela za djecu.

Uvjeti prodaje

Sama transakcija može se dovršiti u bilo kojem trenutku nakon kupnje stana korištenjem majčinskog kapitala. Glavno je dobiti dopuštenje . Bez dopuštenja za prodaju imovine maloljetnika, bilježnik neće potvrditi transakciju, a Rosreestr neće registrirati prijenos vlasništva. Nakon što dobijete izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina za kupljenu nekretninu, morate ga dostaviti tijelima skrbništva u roku od 30 dana nakon registracije. Ako se transakcija ne može izvršiti, morat ćete ishoditi novu dozvolu.

Trebam li platiti porez na prodaju stana?

Kad nije potrebno.Prema članku 217.1 Poreznog zakona Ruske Federacije, ako ste posjedovali nekretninu više od 3-5 godina, ovisno o datumu stjecanja. Prodavatelj ne plaća porez i ne podnosi 3-NDFL deklaraciju.

Postoje opcije kada porez nije potrebno platiti pri obavljanju transakcije u jednom poreznom razdoblju ili ako obitelj nije koristila poreznu olakšicu. Međutim, svaki je slučaj individualan - ovdje je bolje konzultirati se s poreznim savjetnikom kako ne biste pogriješili.

Kada platiti.Porez na promet potrebno je platiti ako je stan u vlasništvu obitelji kraće od 3 godine, odnosno manje od 5 godina kod upisa vlasništva nakon 1. siječnja 2016. godine.

Kako izračunati zakupninu nekretnine.Odbrojavanje se mora provesti od datuma vlasništva prema USRN izvatku ili iz potvrde o državnoj registraciji prava. Ne računaju se u godinama, već u mjesecima: 3 godine - 36 mjeseci, 5 godina - 60 mjeseci.

Kako izračunati porez

Kupili ste stan prije 1. siječnja 2016

Ako razdoblje vlasništva ne doseže 3 godine, odgovarat će vam dva načina oporezivanja prilikom prodaje.

💰 prodajna cijena prema ugovoru o otuđenju minus 1 000 000 rubalja odbitka poreza na imovinu, ako je primjenjivo;

💰 Prodajna cijena po ugovoru o otuđenju umanjena za dokumentovanu kupoprodajnu cijenu stana.

U oba slučaja morate sami podnijeti poreznu prijavu, jer porezna uprava to standardno ne predviđa. Ova opcija ne uzima u obzir katastarsku vrijednost stambenog prostora.

Kupili ste stan nakon 01.01.2016

Ako je kupoprodajnim ugovorom određen iznos veći od 70% katastarske vrijednosti, porez možete platiti na ista dva načina. Ovdje se uzima u obzir katastarska vrijednost na dan 1. siječnja godine u kojoj je upisan prijenos vlasništva na kupca.

Primjer 1.Kupili ste stan prije 3 godine, 2016. za 3.000.000 rubalja, a prodajete ga 2019. za 5.000.000 rubalja. Katastarska cijena stana je 3.500.000 rubalja, a 70% ovog iznosa je 2.450.000 rubalja. Prodajna cijena od 5 milijuna rubalja je više od 70% katastarske vrijednosti od 3,5 milijuna. Odaberite poreznu osnovicu:

• Naveli ste da prodajete stan prema kupoprodajnom ugovoru za 5 milijuna rubalja, a ta je cijena veća od 70% katastarske vrijednosti. Porez će biti 13% od (5.000.000 - 1.000.000 odbitka poreza). Odnosno, 13% od 4.000.000 = 520.000 rubalja.
• Umjesto poreznog odbitka, koristite razliku između prodajne i kupovne cijene: 5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000. Porez će biti 13% od 2 milijuna rubalja = 260 000 rubalja.

Primjer 2.Nakon što ste kupili stan prije 3 godine, 2016. za 3 milijuna rubalja, prodali ste ga 2019. također za 3 milijuna rubalja. Katastarska vrijednost nekretnina za 2019. godinu je 3,5 milijuna kuna, a 70% iznosa je 2,45 milijuna kuna. Prodajna cijena od 3.000.000 prelazi 70% katastarske cijene. Odaberite način plaćanja poreza:

• Navodimo da se prema ugovoru stan prodaje za 3 000 000 rubalja, što je više od 70% katastarske vrijednosti - porez od 13% na iznos s poreznim odbitkom od 1 000 000. To je 13% od 2 000 000 = 260 000 rubalja.
• Ne koristimo poreznu olakšicu, već oduzimamo iznos kupnje od prodajne cijene stana: 3 000 000 - 3 000 000 = 0 poreznih rubalja.

U kupoprodajnom ugovoru naveden je iznos manji od 70% katastarske vrijednosti.Katastarska vrijednost se uzima u obzir na dan 1. siječnja godine u kojoj je uknjižen prijenos prava vlasništva na kupca. Izračunajte porez koristeći najprikladniju metodu po vašem izboru:

▪ oduzmite od 70% katastarske vrijednosti porez na imovinu u iznosu od 1.000.000 rubalja, ako je primjenjivo;

▪ oduzeti dokumentiranu kupoprodajnu cijenu ovog stana od 70% katastarske vrijednosti.

Za svaku opciju morate sami podnijeti poreznu prijavu.

Primjer 1.Kupili ste stan prije 4 godine 2016. za 2.000.000 rubalja, a prodajete ga 2020. za 3.000.000 rubalja. Katastarska vrijednost - 3 500 000 rubalja, 70% - 2 450 000 rubalja. Prodajna cijena u ugovoru iz 2020. je manja od 70% katastarske vrijednosti. Vi birate poreznu opciju:

• Potrebno je oduzeti 70% katastarske vrijednosti od 2 450 000 rubalja, porezni odbitak od 1 000 000 porezni odbitak. Porez je 13% od 1.450.000 rubalja = 188.500.
• Bez korištenja poreznog odbitka, kupoprodajnu cijenu stana od 2 milijuna rubalja oduzimamo od 70% katastarske cijene od 2,45 milijuna rubalja. Porez će biti 13% od 450 000 rubalja = 58 500 rubalja.

Primjer 2.Naslijedili ste stan 2016. od bliskog rođaka i prodali ste ga za 4.000.000 rubalja 2020. Budući da je minimalno razdoblje držanja za izuzimanje nekretnine od poreza 3 godine, ne plaćate porez

Prodaja stana s majčinskim kapitalom - upute korak po korak

Korak 1. Pobrinite se za zamjenu jednakovrijednog udjela za djecu ili novčanu naknadu

Jednaki udjeli u novogradnji.Da bi se to postiglo stanje , dogovorite jednokratnu transakciju prodaje Vašeg starog doma i kupnje novog stana ili kuće. Svojoj djeci možete dati i dionice u stanu bliskog rođaka.

U slučaju kupnje položiti polog, u kupoprodajnom ugovoru naznačiti djecu kao vlasnike uz navođenje udjela koji će im pripasti. Potpisati predugovore o kupoprodaji ili predugovor o kupoprodaji i izraditi obrazac glavnog kupoprodajnog ugovora o kupoprodaji na odobrenje organa starateljstva.

U slučaju donacije, potpisati predugovor o kupoprodaji i pripremiti obrazac ugovora o donaciji na suglasnost tijelima starateljstva.

O prodaji starog stambenog prostora i kupnji novog stana ili kuće dogovorite se s tijelima skrbništva.

Novčana naknada.Uz prethodnu suglasnost organa starateljstva, umjesto udjela, djeci je omogućeno primanje novčane naknade u visini vrijednosti prodanog udjela u trenutku transakcije. Da biste to učinili, tijelima skrbništva morate dostaviti zahtjev i potvrdu o vrijednosti udjela djece.

Kada organ starateljstva odobri zahtjev, otvorite bankovne račune na ime djece i na njih položite novac. Zadržati objekata Možete koristiti obični štedni račun ili s kamatama za:

❗ dijete samostalno ih se riješio u dobi od 18 godina;

❗ Roditelji su ih se riješili u interesu djeteta dok ono još nije bilo 18 godina - na primjer, kupili su novi dom.

Imajte na umu da svako raspolaganje imovinom maloljetnika mora biti odobreno od strane organa starateljstva.

Dionice za djecu u stanu rodbine.Ako ne planirate kupiti novi stan, zakon vam dopušta da djeci dodijelite udjele u stambenom prostoru najbližih srodnika - na primjer, od bake i djeda.

U nekim je regijama dopušteno dodjeljivanje dionica manje kvadrature ako:

✔ stan rodbine je više nego prodan;

✔ postoji velika razlika u cijeni stanovanja - na primjer, ovisno o području, infrastrukturi i stanju kuće.

Ali o takvim nijansama treba unaprijed razgovarati s odvjetnicima i uzeti u obzir praksu vaše određene regije prebivališta.

Korak 2. Pripremite dokumente

Da biste dobili dopuštenje od tijela skrbništva i registrirali prijenos prava u Rosreestru, morate pripremiti i prikupiti paket dokumenata.

Popis dokumenata.Dokumente trebate odnijeti u predstavništvo organa skrbništva ili u MFC. U predstavništvu stručnjak će moći ovjeriti preslike dokumenata na temelju dostavljenih izvornika:

📂 Prijava oba roditelja ili zakonskih zastupnika djeteta organima starateljstva. Ako postoji samo jedan pravni zastupnik, zahtjevu ćete morati priložiti dokaze o tome. Na primjer, smrtovnica, dokument kojim se jedan od roditelja proglašava nestalim. Ako jedan od predstavnika jednostavno ne može osobno doći u odjel za skrbništvo, morate dati ovjerenu suglasnost za prodaju kuće.

📂 Putovnica državljanina Ruske Federacije djeteta, ako već ima 14 godina, i rodni list. Ako je dijete mlađe od 14 godina, potreban vam je samo rodni list.

📂 Putovnice ili drugi pravni identifikacijski dokumenti
predstavnici maloljetnika – roditelji ili staratelji.

📂 Dokumenti za nekretnine (kupoprodaja) - katastarske i tehničke putovnice, potvrda o vlasništvu, izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina i još mnogo toga.

📂 Isprava o vlasništvu (isprava o osnovi protuposla): kupoprodajni ugovor, ugovor o privatizaciji, darovanju, zamjeni, potvrda o pravu na nasljedstvo po zakonu ili oporuci, ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, ustup prava potraživanja temeljem ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, sudsko rješenje o priznanju prava vlasništva.

📂 Dozvola banke ako stan ima hipoteku.

📂 Dopuštenje mirovinskog fonda i potvrda o obiteljskom kapitalu, ako kupac vašeg stana također koristi sredstva majčinskog kapitala.

📂 Potvrda vašeg obiteljskog kapitala korištena pri kupnji stana.

📂 Pristanak supružnika na transakciju.

📂Saglasnost punoljetnog djeteta koje ima udio u stanu.

📂 Osiguranje stana, ako postoji.

📂 Predugovori o kupoprodaji.

📂 Potvrda građevinske spremnosti objekta minimalno 70% uz sudjelovanje u zajedničkoj gradnji.

Paket dokumenata varira ovisno o uvjetima prodaje i kupnje. Kako ne biste zaboravili potrebne papire, posavjetujte se s odvjetnikom - to će pomoći smanjiti vrijeme potrebno za razmatranje zahtjeva i izbjeći odbijanje.

Obvezne odredbe ugovora.Provjerite sadrži li kupoprodajni ugovor sljedeće:

📌 strane u transakciji, prava i njihove obveze;

📌 pravne osnove za transakciju i aplikacije koje to potvrđuju;

📌 karakteristike nekretnine, adresa, lokacija;

📌 iznos transakcije; Korak 3. Dobiti dopuštenje od tijela skrbništva i mirovinskog fonda Rusije

Sve transakcije sa zajedničkim vlasništvom su ovjerene kod javnog bilježnika. Bez dopuštenja tijela skrbništva i Mirovinskog fonda Ruske Federacije, javni bilježnik neće ovjeriti sporazum.

Organ starateljstva i starateljstva.Prodaju stana čiji su vlasnici maloljetne osobe moraju odobriti organi starateljstva. Bez odobrenja vaše će se radnje smatrati nezakonitima. Napišite zahtjev i priložite potreban paket dokumenata za vaš slučaj. Transakcija se može izvršiti samo uz pisano dopuštenje organa skrbništva za prodaju.

Prema 3. dijelu čl. 21 Saveznog zakona „O skrbništvu i skrbništvu” zahtjev i dokumenti se razmatraju u roku od 15 dana od dana podnošenja zahtjeva. Do isteka ovog perioda, organi starateljstva dužni su izdati prethodnu dozvolu ili odbiti izdati je. Ispunjena dozvola je rješenje općinskog načelnika sa svojim potpisom.

Mirovinski fond Ruske Federacije.Roditelji su po zakonu dužni ispuniti obvezu danu mirovinskom fondu - uknjižiti nekretnine kao vlasništvo svih članova obitelji. Ako ste kupili stan pod hipotekom, udjele je potrebno dodijeliti nakon što ste u potpunosti otplatili kredit i riješili se bankovnog tereta. Dok se to ne dogodi, ugovor sa stanom, u kojem djeca nisu dobila udio, bit će proglašen nevažećim. Dakle, za legalnu prodaju morate prijaviti stan u skladu sa zahtjevima mirovinskog fonda.

Kakoprodati stan pod hipotekom sa materinski kapital

Morate uskladiti posao s tijelima skrbništva i ako ste djeci dodijelili udjele u stanu pod hipotekom i ako niste. Zatim odaberite odgovarajuću shemu prodaje:

💡 dio novca od kupca ide za otplatu kredita;

💡 po dogovoru sa bankom kreditne obaveze se prenose na kupca;

💡 Sami otplaćujete hipoteku kako biste skinuli teret s nekretnine, a zatim je ponovno uknjižite na kupca.

Ako ste koristili matkapital za otplatu hipoteke, imat ćete javnobilježničku obvezu u svojim rukama. Prema njemu morate svojoj djeci dodijeliti udio u stanu koji još nije prodan nakon otplate kredita.

No, zakon ne predviđa rok za ispunjenje te obveze – a on istječe 6 mjeseci nakon skidanja tereta s nekretnine.Prodajte stan kupljen materinskim kapitalom, također moguće u bilo kojem trenutku nakon kupnje. Kako biste izbjegli sumnju na prijevaru, pažljivo pratite ovaj trenutak, spremite sve potrebne papire i osigurajte se podrška organa starateljstva.

Kakvo bi trebalo biti novo stanovanje?

Nekretnina koju kupujete zauzvrat mora ispunjavati uvjete za udoban život:

✅ Infrastruktura - razvijena i prihvatljiva za djecu, s vrtićima, školama, bolnicama, parkovima i tako dalje;

✅ površina novog stambenog prostora - djeca trebaju imati istu ili veću površinu;

✅ godina izgradnje - nemoguće je da su novi stambeni objekti dotrajali ili u hitnom stanju;

✅ lokacija - sigurno i ugodno područje;

✅ stanje stana nije gore od prethodnog, kupljenog majčinskim kapitalom.

Kako prodati stan s majčinskim kapitalomsagraditi kuću

Na primjer, obitelj Zykin kupila je stan s majčinskim kapitalom, ali dionice još nisu dodijeljene djeci. Sada Zykinovi žele prodati stan kako bi zaradu iskoristili za izgradnju veće kuće. Poteškoća je u tome što ne mogu dodijeliti udjele u kući u izgradnji, a ne mogu započeti gradnju bez prodaje stana - nemaju dovoljno ušteđevine.

Zykinovi mogu dodijeliti udjele u stanu koji se prodaje, izvršiti prodaju, te sredstva od prodaje prebaciti na dječje štedne knjižice ili kao protumogućnost koristiti stan bliskog rođaka, npr. bake, dodijelivši udjele u stan djeci po darovnom ugovoru.

riziciprodaja stana kupljenog majčinskim kapitalom

Za kupcaRizik leži u nepoštivanju procedure dodjele udjela djeci. Ako roditelji prodaju stan kupljen majčinskim kapitalom, ali dionice još nisu dodijeljene djeci, transakcija se može osporiti na sudu. Ako sud utvrdi da su roditelji prekršili nalog, kupoprodaja će se proglasiti nevaljanom. U tom slučaju, imovina se vraća izvornim vlasnicima, a vlasnici dobivaju svoj novac natrag.

Za prodavačaglavni rizici povezani su s neodobravanjem transakcija od strane mirovinskog fonda, banke ili tijela skrbništva. Takav se dogovor može osporiti na sudu, a roditeljima se može izreći administrativna odgovornost. Kako biste izbjegli takve komplikacije, prvo pribavite sva dopuštenja od tih tijela i nastavite s transakcijom tek nakon odobrenja.

Najpopularniji način upravljanja majčinskim kapitalom je poboljšanje stambenih uvjeta, a prije svega kupnja stana. Međutim, s vremenom, obitelj može doživjeti potreba za prodajom kupljene kuće(na primjer, u vezi s preseljenjem u drugo područje, kupnjom novog stana ili kuće itd.). Budući da, prema zakonu, stan kupljen korištenjem certifikata mora biti registriran kao zajednička imovina supružnika i djece, njegova naknadna prodaja može se izvršiti samo ako se poštuje, posebno - nakon primitka (O&P).

Da bi takva transakcija bila zakonita, nakon njezina završetka potrebno je da djeca odu u drugi stambeni prostor ili (u dogovoru s tijelima starateljstva) (u visini vrijednosti udjela djece u otuđenom stambenom prostoru) na bankovni račun. otvoren u ime djece.

Uvjeti za prodaju stanova kupljenih matkapitalom

Sredstva majčinskog kapitala primljena kao rezultat njegove prodaje smatraju se dohotkom poreznog obveznika, koji oslobođeni poreza na dohodak prema stavku 34. čl. 217 Porezni zakon Ruske Federacije. I smjer potvrde sredstva za kupnju nekretnine je svoje troškove za stjecanje imovine. Stoga, umjesto korištenja odbitka poreza na imovinu, porezni obveznik može smanjiti iznos oporezivog dohotka za iznos dokumentiranih troškova povezanih s ostvarivanjem tog dohotka.

Postupak prodaje stana kupljenog materinskim kapitalom

Nakon što se dobije dopuštenje OA&P za prodaju stana, otuđenje stambenog prostora mora se provesti prema jednoj od dvije sheme:

Ako ne planirate kupnju novog doma, onda svojoj djeci možete dodijeliti udjele u stanu, čiji su vlasnici rođaci(na primjer, bake i djedovi).

Kako prodati stan kupljen materinskim kapitalom i kupiti drugi?

Ako roditelji ili skrbnici namjeravaju upisati udjele svoje djece u novom domu, ekvivalent dionicama u otuđenom stanu postupak se može provesti na dva načina:

1. Istodobna kupnja i odlaganje. U ovom slučaju sklapaju se dva predugovora o kupoprodaji stambenog prostora, au potonjem su djeca odmah naznačena kao novi vlasnici.

   Prema dogovoru stranaka, ispunjenje obveza za sklapanje glavnog ugovora u skladu s uvjetima navedenim u predugovoru može se osigurati pologom (4. dio članka 380. Građanskog zakonika Ruske Federacije). No, to se ne preporučuje, jer konačna odluka ovisi o tijelima skrbništva.

2. Kupnja stana korištenjem posuđenih sredstava. U tom slučaju dopušteno je prvo uknjižiti nekretninu kao vlasništvo roditelja, uz uvjet da se OOiP dostavi ovjerena isprava. obveza dodjele udjela djeci nakon otplate kredita. Zatim se svi potrebni dokumenti i zahtjev za dopuštenje za prodaju kuće dostavljaju odjelu za skrbništvo.

U nekim slučajevima, djeca mogu biti dodjeljuju se manji udjeli. To je moguće ako:

• Trošak kvadratnog metra u novogradnji je veći nego u starom. Da biste to učinili, morate od procjenitelja dobiti potvrdu o cijeni 1 m 2 u kući koja se prodaje i kupuje. Tada se djetetu može dodijeliti dio, po cijeni jednak starom(ne po području).
• Površina novog stambenog prostora je veća od starog, i doći će do razdvajanja prema broju četvornih metara(na primjer, ako je prije prodaje stana površine 40 m2 djetetu dodijeljena četvrtina od 10 m2, tada će u novom stanu površine 60 m2 istih 10 m2 u zajedničkim uvjetima biti samo jedna šestina, odnosno udio se smanjuje) .

Kako prodati kuću kupljenu majčinskim kapitalom bez dodjele dionica?

Obavezni uvjet pri kupnji kuće korištenjem majčinskog kapitala je dodjela udjela svakom članu obitelji (supružnici i djeca). U nekim slučajevima, kada je u trenutku prijenosa sredstava majčinskog kapitala nemoguće upisati udjele u imovini djece, izdaje se javnobilježnička obveza, koji se mora izvršiti u roku utvrđenom zakonom (najkasnije 6 mjeseci nakon prijenosa novca iz mirovinskog fonda ili nakon uklanjanja okolnosti koje ne dopuštaju dodjelu dječjih udjela u trenutku transakcije).

Međutim, tehnički se može izvršiti prodaja stana kupljenog majčinskim kapitalom bilo kada- i prije isteka ovih 6 mjeseci, kada dionice još nisu dodijeljene djeci. U tom slučaju, transakcija se može proglasiti nevažećom, a roditelji se mogu smatrati odgovornima isplata majčinskog kapitala(prijevara sa sredstvima državnog proračuna).

Da biste to izbjegli, prilikom prodaje stana morate izvršiti sve formalne procedure:

1. dodijeliti udjele svim članovima obitelji (djeci i supružniku, ako ih ima) u kupljenom stambenom prostoru;
2. dobiti dopuštenje od tijela skrbništva za njegovu prodaju;
3. prodati stan unutar utvrđenog roka važenja dozvole;
4. ispuniti uvjete organa starateljstva nakon prodaje stana:
   • dodijeliti udjele u novom stambenom prostoru (novostečenom ili postojećem);
   • uplatiti novac na račun otvoren na ime djece.

Naime, pod uvjetom da se sredstva dobivena od prodaje stana (u visini vrijednosti otuđenog dječjeg udjela) polože na račune maloljetne djece, uz dopuštenje organa skrbništva, moguće je prodati stan. kupljeni stambeni prostor bez potrebe za preraspodjelom dionica, međutim, mogućnost korištenja novca na dječjem bankovnom računu također će biti ograničena O&P-om.

Možete otvoriti obični bankovni račun ili bankovni račun na ime vašeg djeteta. doprinos(gdje će se obračunavati kamate). Sredstva dobivena prodajom svog doma možete koristiti na dva načina:

1. novac s takvog računa ili depozita mogu trošiti roditelji u interesu djece(ovo također zahtijeva suglasnost organa skrbništva i samog djeteta koje već ima 14 godina);
2. ili će to učiniti sama djeca nakon punoljetnosti(nakon 18 godina).

Kako prodati stan s hipotekom s majčinskim kapitalom?

Za prodaju stana kupljenog majčinskim kapitalom, čija hipoteka još nije otplaćena, morate dodatno primiti suglasnost banke izvršiti takvu transakciju.

Važno je razumjeti da u trenutku prodaje stambenog prostora koji je založen kreditnoj instituciji, udjeli maloljetnika još uvijek moraju biti dodijeljeni (u drugom stambenom prostoru). Ako ovaj uvjet nije ispunjen, značajno će se povećati mogućnost osporavanja transakcije. O tome morate voditi računa prije potpisivanja predugovora.

Nakon raspodjele udjela i dobivanja dopuštenja OOiP-a, prodaja se može provesti prema jednoj od sljedećih shema:

• Dio iznosa koji je osigurao kupac koristit će se za otplata kreditnih obveza prodavatelja.
• Po dogovoru s bankom, prava i obveze iz ugovora o hipoteci prodavatelja prenijeti na kupca.
• Prodavač plaća preostali iznos kredita, s nekretnine se skidaju svi tereti, te ista postaje vlasništvo kupca.

Odvjetnik. Pravno savjetovanje, iskustvo u poreznoj upravi. Datum od: 22. kolovoza 2017. Vrijeme za čitanje 7 min.

Prodaja stana kupljenog novcem iz majčinskog kapitala je teška, ali moguća. Glavna poteškoća je organiziranje transakcije na takav način da se poštuju imovinski interesi djece. Novo stanovanje ne bi trebalo biti ništa lošije od prethodnog, a djeca u njemu trebala bi imati iste ili veće udjele. Transakciju moraju odobriti tijela starateljstva. U nekim slučajevima potrebno je dobiti suglasnost banke.

Najčešći način upravljanja sredstvima majčinskog kapitala je poboljšanje stambenih uvjeta. Treba napomenuti da je puno lakše nego kasnije implementirati. Da biste prodali stan kupljen majčinskim kapitalom, morate se pridržavati uvjeta za prodaju stana.

Glavna prepreka je dobivanje dopuštenja od organa skrbništva, jer do punoljetnosti dijete je pod zaštitom države.

Međutim, problemi se mogu pojaviti ne samo u ovom području. Na primjer, ako je stan založen banci, morat ćete dodatno dobiti dozvolu od kreditne institucije. Također mogu postojati i druge značajke transakcija.

Značajke ponude

Prodaja stana ili kuće kupljene materinskim kapitalom komplicirana je načinom upisa prava vlasništva. Prema zakonu, vlasništvo nad takvim nekretninama mora biti podijeljeno na sve članove obitelji, uključujući i malodobnu djecu.

Dakle, u odnosu na stan kupljen uz subvenciju, komplicira subjektni sastav, a to su djeca, čija se imovinska prava moraju poštivati.

Prodajom stana izravno će se utjecati na prava djece, posebice pravo na stanovanje. Roditelji, temeljem zakonskih i moralnih standarda, moraju djelovati u interesu svoje djece. Država ih u tome kontrolira, utvrđujući obvezu odobravanja poslova kupoprodaje nekretnina čiji udio u vlasništvu imaju osobe mlađe od 18 godina.

Zasebno, trebali biste uzeti u obzir druge okolnosti kupnje stana, što će učiniti prilagodbe u postupku prodaje.

Prvo, ako je stan u cijelosti plaćen vlastitim sredstvima i onima koje je obitelj dobila za rođenje drugog djeteta. Drugo, stan je mogao biti kupljen hipotekom i založen je banci. Treće, jedan od roditelja potpisao je ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Način stjecanja, dakle, može znatno zakomplicirati prodaju stana.

To je posebnost transakcija koje se odnose na otuđenje nekretnina kupljenih obiteljskim kapitalom.

Kako postupiti

Poštivanje prava djece moguće je kada dobiju iste veličine udjela u vlasništvu novog stana. Tehnički, to se može postići provođenjem transakcija prodaje i kupnje stambenog prostora u isto vrijeme. U tom slučaju novo kućište mora biti isto ili bolje od prethodnog.

Nakon sklapanja predugovora o kupoprodaji, možete se obratiti tijelu starateljstva za dobivanje dozvole za prodaju stana.

Roditelji ne smiju svojoj djeci dati udjele u stanu, ali tada moraju nadoknaditi njihov trošak otvaranjem bankovnih računa i tamo prebaciti iznos jednak trošku udjela. Takva se operacija također provodi uz suglasnost organa skrbništva, a potvrda o vrijednosti udjela priložena je paketu dokumenata. Novac mora biti odobren na račun odmah nakon izdavanja dozvole.

Treća opcija je prodaja s dodjelom udjela u stambenim prostorijama rođaka. U tom slučaju udio može biti manji zbog veće površine drugog stana u kojem je djetetu dodijeljen dio ili zbog razlike u cijeni.

Postupak za dobivanje dozvole od organa starateljstva

Za dobijanje pismene dozvole roditelji moraju doći na sastanak kod organa starateljstva. Dio je općine, a to treba tražiti u upravi. U velikim gradovima, poseban odjel odgovoran je za svaki okrug ili općinu. Na primjer, u okrugu Frunzensky u Sankt Peterburgu postoji 6 općina, od kojih svaka ima svoje mjesto. Također se nalaze na različitim mjestima, pa je prije kontaktiranja preporučljivo razjasniti lokaciju željenog odjela.

Roditelji ispunjavaju zahtjev za dozvolu za prodaju stambenog prostora od stručnjaka. Sadrži podatke o stanu koji se prodaje i kupuje podjelom udjela. Zahtjev potpisuju oba roditelja i uz njega se prilažu potrebni dokumenti.

Tablica 1. Popis potrebnih dokumenata.

Dokumentacija
za roditelje	za djecu	za nekretnine (postojeće i planirane za kupnju)
putovnice	rodni list za svako dijete	tehnički plan
potvrda o vjenčanju ili razvodu	putovnica za djecu stariju od 14 godina
zahtjev drugih punoljetnih vlasnika za prodaju kuće ili stana	zahtjev djeteta ako ima 14 godina	izvatci s osobnog računa koji potvrđuju nepostojanje duga
–	potvrdu dječje ustanove (vrtić ili ambulanta)	javnobilježnički ovjeren predugovor o kupoprodaji ili izvornik i preslik
–	–	potvrdu o cijeni oba objekta
–	–	potvrda o vlasništvu
–	–	potvrdu na obrascu F-9
–	–	potvrdu na obrascu F-7
–	–	izvod iz Jedinstvenog državnog registra
–	–	jamstvena izjava vlasnika kupljenog prostora

Na dogovoru stručnjak može sam ovjeriti kopije, a da biste to učinili, morate mu dati izvornike.

Zadatak organa skrbništva u fazi prodaje stana je osigurati da djeca dobiju udjele u imovinskim pravima, a životni uvjeti se neće pogoršati.

Važno! Zahtjev se razmatra mjesec dana, ali se može izdati i ranije. Sastavlja se u obliku rješenja općinskog načelnika i on ga potpisuje. Dozvola vrijedi 3 mjeseca. U roku od mjesec dana nakon registracije transakcije, dokumenti koji potvrđuju prijenos vlasništva moraju se dostaviti tijelima skrbništva.

Stan sa teretom

Ako je stan kupljen posuđenim sredstvima, odnosno hipotekarnim kreditom, tada je založen banci. Teret se uklanja samo ako je dug u cijelosti otplaćen. Do ovog trenutka zabranjene su sve transakcije u vezi s raspolaganjem založne imovine bez dopuštenja banke.

Štoviše, sredstva za majčinstvo mogla bi se koristiti na ili na.

Uz dopuštenje organa skrbništva, roditelji moraju dobiti pismenu suglasnost banke za prodaju opterećenog stana.

Glavni zadatak je pronaći kupca koji je spreman kupiti takav stan i preuzeti obveze vraćanja duga.

Nakon dobivanja pisanog dopuštenja hipotekarnog vjerovnika događa se sljedeće:

• kupac uplati novac dovoljan za kaparu na bankovni račun;
• ugovor o kreditu se ponovno pregovara s kupcem, potonji preuzima obveze za otplatu duga;
• kupac otplaćuje dug banci, skida teret i uknjižava stan na svoje ime.

Prodavatelj je u takvoj transakciji oslobođen financijskih obveza.

Bilješka! Pri prodaji stana pod hipotekom obitelj će izgubiti vrijednost, budući da je cijena takve nekretnine niža od tržišne cijene.

Stan bez tereta

Prodaja neopterećenog stana puno je lakša: ne morate pribavljati dodatne dozvole, dovoljno je dogovoriti transakciju s tijelima skrbništva i starateljstva.

Svoju namjeru kupnje stambenog prostora umjesto onog koji prodajete možete potvrditi davanjem udjela u kojem su raspoređena djeca. Ako se izvrši zamjena, tada se daje ugovor o zamjeni.

Bilješka! Roditelji trebaju zapamtiti da prijave svoju djecu u novom mjestu prebivališta. Preporuča se registracija u mjestu prebivališta istovremeno s transakcijama kupnje i prodaje.

Je li moguće prodati stan prije dodjele dionica djeci?

Općenito je pravilo da je nemoguće prodati stan bez dodjele udjela djeci. Organi skrbništva i starateljstva neće odobriti takvu transakciju, ali će najvjerojatnije ponuditi poštivanje utvrđene procedure. Međutim, treba uzeti u obzir specifičnosti situacije.

Ako je stan kupljen kreditom i založen je banci, roditelji sastavljaju javnobilježničku obvezu dodjele udjela u roku od šest mjeseci od dana skidanja tereta. U tom slučaju dopuštena je prodaja nekretnine prije podjele udjela.

Roditelji moraju dodijeliti "dječje" udjele u vlasništvu stečene imovine, koja ne smije biti lošija od one otuđene. Da bi to učinili, daju izvornik predugovora o kupoprodaji, u kojem se dionice raspodjeljuju na sve članove obitelji, uključujući djecu.

Kod prodaje stana zbog liječenja teško bolesnog djeteta moguće je i da se vlasništvo ne dijeli na udjele. Ali roditelji će morati potvrditi namjensko korištenje dobivenih sredstava. U tu svrhu prikladan je zaključak komisije o dijagnozi i preporučenom liječenju, ugovor s medicinskom organizacijom za liječenje ili operaciju ili drugi medicinski dokumenti.

Oporezivanje

Prema Poreznom zakoniku, dohodak od prodaje nekretnine podliježe porezu na dohodak. Iznimka je nekretnina u vlasništvu dulje od 5 godina. Ovo razdoblje je povećano; prije je bilo 3 godine. Dakle, ako je stan kupljen prije 1. siječnja 2016., tada se na njega primjenjuje rok od 3 godine, a za kupnju nakon tog datuma primjenjuje se rok od pet godina.

Navedena razdoblja vlasništva treba uzeti u obzir prilikom prodaje nekretnine i po potrebi podnijeti prijave poreznoj upravi po mjestu registracije.

Vlasnici bi trebali zapamtiti da mogu iskoristiti odbitke predviđene zakonom koji su primjereni situaciji.

Rizici za kupce

Za kupca stana rizik leži u nepoštivanju procedure dodjele udjela za djecu. Ako roditelji odluče prodati stan kupljen obiteljskim kapitalom prije dodjele dionica, tada se takva transakcija može osporiti na sudu.

Ako sud odluči da su roditelji prekršili utvrđenu proceduru, tada će se kupoprodaja proglasiti nevažećom: imovina će biti vraćena prethodnim vlasnicima, a oni će zauzvrat vratiti primljeni novac.

Moguće je prodati stan kupljen sredstvima materinskog kapitala. Da biste to učinili, morat ćete slijediti sve postupke odobrenja i pribaviti potrebne dozvole.

Dodatne informacije o temi u videu:

Autor: . Visoko pravno obrazovanje: Sjeverozapadni ogranak Ruske akademije pravosuđa (Sankt Peterburg) Radno iskustvo od 2010. Obvezno pravo, savjetovanje o porezima i računovodstvu, zastupanje interesa u državnim tijelima, bankama i javnim bilježnicima.
22. kolovoza 2017.

Za cijelo vrijeme dok se provodi program podrške obitelji s dvoje ili više djece, više od 90% nositelja certifikata odlučilo je usmjeriti sredstva na. Međutim, sudionici državnog programa mogu imati potrebu tijekom vremena (na primjer, u svrhu naknadne kupnje prostranijeg stambenog prostora ili zbog potrebe za promjenom područja stanovanja ili preseljenja u drugo područje itd.).

• Ako svi članovi obitelji do ovog trenutka su postali punoljetni, onda se uz suglasnost svih vlasnika vrlo jednostavno može riješiti pitanje prodaje.
• Ako među sudionicima zajedničkog vlasništva ima osoba mlađi od 18 godina, tada je otuđenje stambenih prostora moguće uz određena ograničenja i samo ako postoji dopuštenje organa starateljstva.

Uvjeti za prodaju stambenih prostora kupljenih kapitalom

Jer preduvjet korištenje certifikata je za upis kupljenog stambenog prostora u vlasništvo svi članovi obitelji, tijela skrbništva i starateljstva pomno prate poštivanje prava maloljetne djece.

Zanimanje zaposlenika skrbništva za sudbinu stambenih prostorija, za čiju su kupnju izdvojena sredstva iz majčinskog kapitala, je zbog želje da se izbjegnu situacije u kojima bi djeca mogla izgubiti udjele u imovinskim pravima. Zato je prodaja ovakvih stanova nemoguća bez prethodnog odobrenja organa starateljstva.

Da bi dobili suglasnost tijela skrbništva za provedbu transakcije, roditelji moraju dokazati da transakcija neće povrijediti prava i interesa djece, i koji je njegov rezultat:

• prodaju se stambeni prostori u obiteljskom vlasništvu bez tereta;
• na kupljenu nekretninu je po sili zakona upisana hipoteka.

Razmotrimo ove slučajeve detaljnije.

Prodajem stan bez tereta

U ovom slučaju, kako bi se odobrila transakcija, potrebno je dostaviti dokumente koji potvrđuju činjenica kupnje novog doma. Ovaj dokaz je:

• predugovor kupoprodaja, ovjerena potpisom i pečatom javnog bilježnika;
• može se zamisliti barter ugovor("trade in"), čiji će uvjeti osigurati nadoplata kupca prilikom zamjene stambenog prostora manje površine za veće.

S obzirom na to da se maloljetne osobe ne mogu odjaviti jednostavno bez prijave mjesta prebivališta u drugom mjestu, obje transakcije, nakon dobivanja suglasnosti POiP-a, moraju izvršiti u jednom danu.

Ugovor o raspodjeli dionica u novoj stambenoj zgradi također podliježe državnoj registraciji u Rosreestru.

Prodaja stana opterećenog bankovnim osiguranjem (hipoteka)

Ako je potrebno prodati stan dok se hipotekarni kredit u potpunosti ne otplati- prvo morate dobiti suglasnost banke. Međutim, ako se radi o stambenom prostoru založenom kod kreditne institucije, U trenutku prodaje dionice nisu bile dodijeljene maloljetnim osobama- Ovo ne znači da nema potrebe kontaktirati OOiP!

• Naprotiv, ako obitelj prodaje stan, a da nije ispunila svoje obveze, šanse su vrlo velike izazovno takav dogovor.
• Osim toga, preuzeta obveza dodjele udjela djeci sadrži podatke o određeni stambeni prostor, čiji bi vlasnici trebali biti maloljetni članovi obitelji.
  • To znači da ne možete jednostavno uzeti i zamijeniti nekretninu bez dogovora sa skrbništvom.
  • Bolje je o tome se pobrinuti unaprijed, na primjer, u fazi potpisivanja predugovora.

Nakon što ste obavili sve formalnosti i dobili potrebne dozvole, trebate odabrati određeni plan prodaje:

• uplaćuje se dio ušteđevine kupca isplatiti obveze za stambeni kredit od prodavatelja (obično predujam);
• u dogovoru s bankom sklapanjem novog pravnog ugovora i odgovornosti prodavača prema ugovoru o hipotekarnom kreditu prenijeti na kupca;
• prodavač otplaćuje hipoteku, skidaju se tereti s nekretnine i vrši preknjižbu na kupca.

Zaključak

Dakle, kupljeno korištenjem , Može biti, ali uz određene pravne formalnosti, od kojih je jedna stjecanje nekretnina, superiorniji po veličini i uvjetima od onoga što se prodaje.

Zadovoljenje ovog uvjeta značit će usklađenost prava i interesa svi članovi obitelji, uključujući maloljetnici koji nemaju priliku sudjelovati u takvim transakcijama na punoj osnovi.