Gdje se nalazi, njegova površina. Označite to na planu stana i priložite uz ugovor.

Uz ugovor sastavite akt o prihvaćanju i prijenosu sobe. Sadrži podatke o prodavatelju i kupcu, podatke o sobi i podatak da je soba predana u ispravnom stanju. Akt se zajedno s ugovorom podnosi tijelima Rosreestra na registraciju. Morate imati tri primjerka ugovora (za prodavatelja, kupca i tijela Rosreestra) i tri primjerka akta.

Prikupite preostale dokumente koje je potrebno predati tijelima Rosreestra za registraciju. Kupcu će trebati zahtjevi za državnu registraciju ugovora i prijenos prava na sobu, putovnicu i potvrdu o uplati državne pristojbe za registraciju. Prodavatelj će trebati priložiti iste izjave, putovnicu, potvrdu o vlasništvu sobe, izvadak iz kućne knjige, suglasnost organa starateljstva ako u stanu žive maloljetne osobe, suglasnost supružnika za prodaju. sobu, javnobilježničko odbijanje ostalih vlasnika prostorija u stanu od prava prvenstva kupnje sobe.

Predajte dokumente vlastima Rosreestra. Njihov raspored rada možete saznati na pripadajućoj web stranici: www.rosreestr.ru. Nakon 30 dana transakcija se mora registrirati. Prodavatelj mora dobiti od nadležnih tijela Rosreestra svoj primjerak kupoprodajnog ugovora s oznakom matičara, a kupac mora primiti isti primjerak i potvrdu o vlasništvu.

Prodaja sobe, posebno u zajedničkom stanu, zahtijeva značajno vrijeme zbog specifičnosti pripreme transakcije. Osim toga, potražnja za sobama znatno je manja nego za stanovima, budući da prilikom kupnje sobe čovjek stječe i susjede s kojima će morati dijeliti zajedničke prostorije u stanu.

Za prodaju sobe u zajedničkom stanu, prije svega, potrebno je prikupiti odbijenice od svih vlasnika drugih soba koji imaju pravo prvokupa za kupnju prostora koji se prodaje. Ako nisu sve sobe u stanu privatizirane, onda se suglasnost za prodaju sobe mora dobiti od lokalne uprave. U slučajevima kada je suvlasnik maloljetna ili invalidna osoba, za prodaju mora postojati saglasnost organa starateljstva.

Kako prikupiti odbijenice od drugih vlasnika

Obavijest o prodaji sobe šalje se pisanim putem svim vlasnicima soba u stanu. U tom slučaju poruka mora navesti cijenu po kojoj se planira prodati prostor. Činjenicu da je pismo poslano potvrđuje poštanska potvrda. Odgovori moraju biti primljeni u roku od mjesec dana. Ukoliko se ne dobije odgovor, smatra se da je vlasnik suglasan s prodajom sobe. Preporuča se ovjeriti primljene odgovore s odbijanjem kupnje sobe. Ako je mjesto jednog od vlasnika nepoznato, trebate kontaktirati ured za putovnice, BTI ili reg. uslugu ili, u krajnjem slučaju, poslati obavijest o prodaji na adresu komunalnog stana.

Ako je netko od susjeda pristao kupiti sobu, tada se s njim mora zaključiti kupoprodajni ugovor. Ako se više vlasnika složi oko kupnje, odluka se donosi sporazumno, a ako se sporazum ne postigne, donosi se sudskim putem. Prodaja sobe jednom od vaših susjeda je najbolji način da brzo prodate sobu.

Kako prodati sobu

Kada se prikupe odbijenice, trebali biste početi tražiti kupca i pripremati dokumente za transakciju. Da biste profitabilno prodali sobu, trebali biste potražiti ljude zainteresirane za kupnju ove određene sobe (na primjer, rodbinu susjeda vašeg stana ili stanare drugih stanova u ovoj zgradi).

Konačna cijena sobe u kupoprodajnom ugovoru ne smije biti niža od cijene za koju je susjedima ponuđena kupnja sobe.

Da biste prodali sobu, morate pripremiti sljedeće dokumente:

• potvrda o vlasništvu sobe s naznakom njezine veličine i veličine cijelog stana u cjelini;


• BTI potvrda s procjenom troškova stana i prostora koji se prodaje;


• ugovor o prijenosu vlasništva prostora (ugovor o kupoprodaji);


• potvrda o nepostojanju duga na računima za komunalne usluge;


• izvadak iz kućne knjige;


• kopija osobnog računa;


• odbijanje susjeda od prekupnog prava na kupnju sobe;


• suglasnost organa skrbništva (ako su maloljetnici registrirani u sobi).

Transakcije za prodaju soba prolaze državnu registraciju na isti način kao i transakcije za prodaju pojedinačnih stanova.

Video na temu

Izvori:

• Kako prodati privatiziranu sobu u zajedničkom stanu

Gotovo svaki grad u našoj zemlji ima kuće sa zajedničkim stanovima. Za većinu stanovnika grada, jedini način da dobiju sobu u zajedničkom stanu je da je kupe. Ova vrsta nekretnina popularna je zbog niske cijene; ​​do 10% svih transakcija kupnje i prodaje nekretnina na sekundarnom tržištu odnosi se na zajedničke prostorije.

upute

Prije svega, tražene su najpopularnije opcije, odnosno sobe u velikom stanu male veličine, ali s mnogo susjeda. Takvu sobu možete pronaći iu udaljenim dijelovima grada iu samom središtu, a cijena pri kupnji je praktički ista. Tekući, koji se nalaze u rijetko naseljenim stanovima s najviše 3 sobe i s odgovarajućim susjedima, postali su posebno popularni.

Zapravo, rijetko tko želi živjeti cijeli život u zajedničkom stanu, pa prvo morate odlučiti zašto želite dobiti sobu u ovom stanu. Odnosno, namjeravate li u budućnosti kupovati sobe od susjeda ili se u budućnosti preseliti na drugo mjesto? Uostalom, uvijek postoji alternativa, na primjer, mali stan u regionalnom centru ili stan u zgradi u izgradnji.

Svaki građanin naše zemlje koji treba stambeno zbrinjavanje, koje se osigurava ugovorom o socijalnom najmu, može dobiti sobu u zajedničkom stanu. Da biste to učinili, ne smijete biti najmoprimac drugog stambenog prostora prema ugovoru ili vlasnik stambenog prostora. Članovi obitelji također ne bi trebali posjedovati stambenu nekretninu. Osim toga, mogućnost dobivanja sobe imaju i obitelji koje žive u prostorima koji ne zadovoljavaju utvrđene standarde i zahtjeve.

Video na temu

Bilješka

Kupnja sobe u zajedničkom stanu duža je i složenija operacija od kupnje običnog doma.

Koristan savjet

Kada pregledavate svoj budući dom, svakako se upoznajte sa susjedima, jer ćete se s njima morati susresti više od jednom dnevno. Obratite pažnju na adekvatnost.

Prodati sobu je teže nego prodati stan. Jer osim vas, tu žive i drugi ljudi čija se prava moraju poštivati. Morate imati dobre odnose sa svojim susjedima.

Trebat će vam

• - dokumenti za sobu;
• - putovnica.

upute

Kada se odlučite za cijenu, obiđite sve svoje susjede (vlasnike soba u vašem stanu) i ponudite im da otkupe vašu sobu po ovoj cijeni. Ako ste u dobrim odnosima sa susjedima, a oni sami ne žele kupiti vašu sobu, moraju vam kod javnog bilježnika napisati izjavu o odricanju od prava prvokupa vaše sobe. Plaćanje javnobilježničkih usluga je u pravilu o vlastitom trošku, budući da vam je potrebno. Ako su svi vaši susjedi - vlasnici soba - osjetljivi i odgovorni ljudi - imate sreće. Samo je potrebno organizirati i platiti proces.

Ako ste u nemirnim odnosima sa susjedima i žele vam se osvetiti za nešto, ili su jednostavno neljubazni susjedi, ili ostvaruju neke svoje interese i odbijaju otići kod javnog bilježnika potpisati dokument trebate , morat ćete im pismeno ponuditi kupnju sobe po navedenoj cijeni i svoju ponudu za kupnju poslati preporučenom ili preporučenom poštom s popisom na mjesto prebivališta. Uostalom, događa se da vlasnici soba ne žive u svojim, već ih iznajmljuju stanarima. U tom slučaju, imat ćete dokaz da su bili obaviješteni poštanskom potvrdom o primitku ili potvrdom dostave pisma. A ako u roku od mjesec dana ne odgovore na vašu ponudu, to će značiti njihovo odbijanje.

Zatim morate pronaći tehničku dokumentaciju za sobu. A ako je od 1998. godine barem jednom bio predmet prodaje i kupnje, tehnički dokumenti se ne moraju podnositi Službi za registraciju (Rosreestr), budući da su već tamo. Izvadak iz kućne knjige o prijavljenim osobama uzima se najkasnije 10 dana prije transakcije. Također vam je potreban pristanak vašeg supružnika za prodaju ove određene sobe, ovjeren kod javnog bilježnika, ako je soba kupljena tijekom braka, a ne kao dar, nije privatizirana ili stečena prije braka.

Zatim sastavite kupoprodajni ugovor, potpišete ga strane, platite državnu pristojbu i registrirate prijenos vlasništva u Rosreestru. Naravno, izvršite novčana plaćanja, pazeći da napišete potvrdu u skladu sa svim pravilima građanskog prava.

Bilješka

Ako je jedan od vlasnika u susjednoj sobi maloljetno dijete, morat ćete zatražiti od njegovih roditelja da dobiju dopuštenje od tijela skrbništva u mjestu registracije ovog maloljetnog djeteta da prodaju svoju sobu. Ako to ne žele učiniti, onda im napišite pismo s obavijesti i nakon mjesec dana smatrat će se da je odbijenica primljena. Tek nakon što prikupite sve odbijenice ili poštanske dokumente od svih susjednih vlasnika, možete ponuditi kupnju sobe trećoj strani.

Koristan savjet

Ako vaši susjedi ne žele kupiti sobu po cijeni koju nudite, možda je lakše sniziti cijenu. Uostalom, potrošit ćete puno vremena na papirologiju i traženje novih kupaca, a to također zahtijeva materijalna ulaganja.

Transakcije s komunalnim nekretninama smatraju se prilično složenima. U nekim slučajevima čak i iskusnom trgovcu nekretninama treba dosta vremena da dobije sve potrebne suglasnosti. Prije provođenja takve transakcije morate proučiti sve značajke koje su skrivene u prodaji sobe u zajedničkom stanu.

Potrebno je započeti s glavnim nijansama koje određuju visoku složenost ove transakcije. Prodavač treba imati na umu sljedeće:

• susjedi moraju biti obaviješteni o prodaji sobe u komunalnom stanu (pravo prvenstva);
• Ponekad je potrebno transakciju ovjeriti kod javnog bilježnika.

Prije kupnje i prodaje također je potrebno saznati tko je titularni vlasnik sobe u zajedničkom stanu. To se može učiniti naručivanjem trenutnog izvatka iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina.

VAŽNO. Samo vlasnik može prodati sobu u zajedničkom stanu. Ako je u izjavi navedena općina (na primjer, grad ili ruralno naselje), transakcija se neće izvršiti.

U nastavku pročitajte više o tome koje su karakteristike kada kupite sobu u stanu.

Pravo preče kupnje

To znači da susjedi u zajedničkom stanu (vlasnici drugih prostorija u zajedničkom stanu) imaju priliku prvi kupiti sobu prije bilo kojeg autsajdera. U tom slučaju, poštivanje ovog uvjeta odgovornost je prodavatelja.

VAŽNO! Zakon o stanovanju utvrđuje neovisnu osnovu za nastanak prava prvenstva - prodaju prostora u komunalnom stanu. Razlikuje se od slučaja kada je potrebno prodati udjel jer soba može biti i u osobnom vlasništvu.

Zanemarivanje zahtjeva za pravo prvenstva dovest će do poništenja transakcije na temelju zahtjeva zainteresiranih strana.

Ako susjedi odluče prodati cijeli stan jednom kupcu, nema potrebe da se međusobno obavještavaju o prodaji. U tom smislu, prodaja komunalnog stana je potpuno lakša.

Suglasnost susjeda

Pravo prvenstva ostvaruje se slanjem obavijesti o prodaji sobe u zajedničkom stanu i ponude za kupnju iste po utvrđenoj cijeni. Kao odgovor na obavijest, postoje tri moguće reakcije:

• otkupiti udio;
• dati pismeno odbijanje;
• Uopće ne reagiraju.

U zadnja dva slučaja prodavatelj ima pravo započeti otuđenje nekretnine bilo kojoj trećoj osobi. Izraz "suglasnost susjeda" koristi se u svakodnevnom životu upravo za označavanje poštivanja prava prvenstva. Međutim, zakon ne zahtijeva dokument koji se zove "suglasnost za prodaju" za transakciju.

Je li moguća prodaja bez suglasnosti susjeda?

Ako ne obavijestite svoje susjede, transakcija jednostavno neće biti registrirana u Rosreestru. Ali čak i ako matičar propusti ovu točku, zainteresirane strane će imati priliku poništiti prodaju putem suda, preuzimajući sva prava kupca na sebe.

Kao rezultat suđenja, susjed će postati novi kupac stana, a bivši vlasnik morat će trećoj osobi vratiti novac, kao i nadoknaditi štetu nastalu tim okolnostima.

Istodobno, praksa je razvila sljedeće strategije koje ne zahtijevaju privolu za prodaju:

1. Kroz sklapanje darovnog ugovora. Umjesto kupoprodajnog ugovora građani sklapaju darovni ugovor, a novac se isplaćuje prema priznanici (najčešće izdanoj kao posudba).
2. Sastavlja se ugovor o kreditu koji je osiguran kolateralom u obliku prostorija u zajedničkom stanu. Zatim se formalizira prijenos vlasništva zajmodavca (kupca) na stambeni prostor radi otplate duga po kreditu.

Morate razumjeti da se, po želji, i darovni ugovor i zajam mogu sudski proglasiti nevažećima kao lažne transakcije. To će donijeti još više problema od uobičajenog nepoštivanja prava prvokupa.

Mnogo je sigurnije poštovati sva prava svojih susjeda i izvršiti prodaju u potpunom skladu sa zakonom.

Trebate li javnog bilježnika u 2019. godini?

Prilikom kupnje i prijave kupoprodaje u 2019., javni bilježnik može biti potreban za obavljanje sljedećih radnji:

• poslati notarske obavijesti o pravima prvenstva susjedima;
• formalizirati ovjerena odbijanja susjeda za kupnju stana;
• ovjeriti transakciju ako je riječ o prodaji udjela.

Javnobilježničke obavijesti susjedima jedan su od načina ostvarivanja prava prvokupa. Neke regije zahtijevaju javnobilježnički obrazac, ali prema zakonu, dokaz o usklađenosti može biti i jednostavan pisani dokument. Nakon što je primio odbijanje registracije s pozivom na nedostatak notarske obavijesti, prodavatelj ima pravo žalbe na sudu kao nezakonit.

Odricanje od prava prvenstva kupnje formalizira se putem javnog bilježnika ili izravno kod matičara prilikom podnošenja zahtjeva za registraciju transakcije. Za ovjeru kod javnog bilježnika vaš susjed treba donijeti primljenu obavijest o prodaji sobe u zajedničkom stanu i putovnicu. Javnobilježničko odricanje zatim se dostavlja matičaru.

Ako se prema ugovoru prodaje “udio u pravu zajedničkog vlasništva”, takva transakcija podliježe javnobilježničkoj ovjeri. U drugim slučajevima nije potreban javnobilježnički obrazac. To znači da ako se prodaje soba u zajedničkom stanu koja pripada prodavatelju kao osobno vlasništvo, a da se ne spominju zajednički prostori, nema potrebe za ovjerom ugovora.

VAŽNO! U ugovoru nije potrebno naznačiti da se kupcu osim prostorija u zajedničkom stanu prenosi i udio u pravu zajedničkog vlasništva nad zajedničkim prostorijama (kuhinja, kupaonica). Udio će se automatski prenositi, a stranke će moći izbjeći ovjeru kod javnog bilježnika.

Prodaja sobe u zajedničkom stanu: upute korak po korak

Za dovršetak transakcije primjenjuje se sljedeći postupak za prodaju sobe u zajedničkom stanu:

Pronađite kupca i raspravite glavne detalje transakcije

S potencijalnim kupcem potrebno je dogovoriti uvjete buduće transakcije, uključujući cijenu prostora u komunalnom stanu, postupak plaćanja i rok za sklapanje glavnog ugovora. Ako je suglasnost susjeda obična formalnost, tada se može sklopiti predugovor o kupoprodaji. Ako postoji mogućnost da netko od susjeda ostvari pravo prvokupa, tada je za prodavatelja sigurnije da ne primi kaparu i da u ovoj fazi ne potpisuje dokumente s kupcem kako bi se izbjegli problemi u budućnosti.

Obavijestite susjede o pravu prvokupa

Da biste to učinili, morate identificirati vlasnike naslova soba u zajedničkom stanu naručivanjem trenutnog izvoda iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina. Ako je vlasnik općina, tada se mora obavijestiti gradska (seoska) uprava.

Obavijest o prodaji sobe u zajedničkom stanu mora biti u pisanom obliku. Postoje sljedeće opcije obavijesti, uključujući one koje utječu na to koliko brzo možete prodati sobu:

VAŽNO. Ako se obavijest šalje poštom, tada se adresa primatelja može navesti prema njegovoj registraciji (pravna adresa - za tvrtke), a ako nije poznata, onda na lokaciji prostorije.

Ako postoje problemi u odnosima sa susjedima, susjed ne želi stupiti u kontakt, preporučuje se obratiti se javnom bilježniku ili kombinirati metode slanja poštom i putem javnog bilježnika.

Primite odbijenicu ili pričekajte da istekne rok za odgovor

Članak 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje da je rok za odgovor 30 dana od datuma primitka obavijesti. Za to vrijeme susjed mora pismeno izraziti svoju odluku - odobriti odbijanje ili kupiti nekretninu.

Odbijanje se izdaje u javnobilježničkom uredu na posebnoj potvrdi. Susjed mora odnijeti na recepciju obavijest i putovnicu primljenu od prodavatelja, na temelju koje će stručnjak pripremiti zahtjev. Nakon što je od vlasnika (vlasnika) primio odbijenice za stanovanje, koje su potpisali svi vlasnici, vlasnik sobe u zajedničkom stanu ne mora čekati do kraja mjeseca, već dovršiti transakciju.

Ako se susjed ogluši o obavijest i ne primi je, onda jednostavno treba pričekati da istekne rok i onda prodati sobu. Za slučajeve slanja poštom:

• prodavač šalje preporučeno pismo s obavijesti, prima šifru za praćenje;
• od trenutka kada pismo stigne u poštanski ured počinje rok skladištenja - 30 dana;
• Nakon isteka razdoblja čuvanja, morate početi računati 30-dnevni rok za odgovor.

Ako je obavijest predana preko javnog bilježnika, on će samostalno izračunati sve rokove.

VAŽNO! Prema zakonu, važno je ne dostaviti obavijest, već je poslati - stoga se prodavač ne bi trebao brinuti o primanju pisama od strane adresata.

Pripremite dokumente za transakciju

Dokumenti moraju biti pripremljeni prema dolje navedenom popisu. Svaki je drugačije dizajniran. Kako se prijaviti - opće preporuke:

• ugovor i ugovor o prijenosu sastavljeni su u tri izvorna primjerka;
• svi dokumenti ispisani na 2 lista ili više su spajani;
• u nekim regijama potrebno je osobno ovjeriti kopije s natpisom “Kopija je točna / datum / potpis / prijepis”;
• Potrebno je izraditi preslike svih originala, osim ugovora i primopredajnog akta (kopije će ići u uknjižbu).

Svaka regija ima svoja pravila u vezi s postupkom prihvaćanja dokumenata, pa se preporučuje razjasniti ovu točku s uredom u koji planirate predati dokumente.

Predajte dokumente za registraciju u Rosreestr i pričekajte dok se ne završi

Dokumente za registraciju podnose osobno stranke u transakciji ili njihovi zastupnici prema javnobilježničkoj punomoći. Osobno sudjelovanje je obavezno, inače dokumenti neće biti prihvaćeni. Radove možete poslati putem:

• MFC ("Moji dokumenti");
• Rosreestr izravno;
• bilježnik u elektroničkom obliku (ako je ovjerio transakciju).

Naknada za registraciju iznosi 2000 rubalja, obično je plaća kupac, ali ponekad prodavatelj ili oboje upola (ovisno o željama stranaka). Ako je registracija putem javnog bilježnika, morat ćete platiti dodatnih 1500 rubalja za ovu uslugu.

Razdoblje registracije bit će od 5 do 14 dana kada se podnosi putem MFC-a ili Rosreestra, a samo 3 dana kada se registrira elektroničkim putem.

Konačna uplata za sobu

Zakon predviđa nekoliko različitih načina plaćanja. Trenutak također može biti bilo koji: cijela pretplata, rate, odgoda ili cijela uplata odmah nakon prijave.

Sve opcije su prihvatljive, tako da stranke uvijek izaberu najpovoljniji postupak.

Koji dokumenti će vam trebati?

Ovo je jedno od najvažnijih pitanja prilikom obavljanja transakcije. O ispravnosti dokumenata ovisi hoće li registracija biti uspješna. Popis dokumenata za prodaju sobe u zajedničkom stanu uključuje:

1. Suglasnost supružnika prodavatelja za prodaju (ako je prodavatelj u braku).
2. Podaci o poštivanju prava prvokupa (dokaz o obavijesti ili javnobilježničkim odbijenicama).
3. Izvadak iz USRN-a za sobu koja se prodaje (ili potvrda o vlasništvu).
4. Tehnički plan sobe.
5. Informacije o prijavljenima u sobi.
6. Potvrda o nepostojanju duga za stambene i komunalne usluge.
7. Potvrda o plaćanju državne pristojbe od 2.000 rubalja.

U nekim slučajevima mogu biti potrebni dodatni dokumenti, pa se preporučuje da provjerite konačni popis u regionalnom Rosreestru ili najbližem MFC-u.

Uzorak obavijesti susjedima

Gotova obavijest mora sadržavati sljedeće podatke:

• Puno ime vlasnika sobe i puno ime susjeda;
• točan opis sobe (kao u budućem ugovoru);
• Prodajna cijena;
• naznaka postojanja prava preče kupnje.

Važno je navesti istu cijenu kao u budućoj polici, inače će se obavijest smatrati nevažećom. Dodatno možete odrediti način plaćanja i ostale uvjete prodaje.

Više informacija o kupoprodajnom ugovoru

Ugovor mora sadržavati niz obveznih klauzula koje su potrebne da bi mu dale pravnu snagu. To uključuje:

1. Puni nazivi stranaka.
2. Opis prostorije – predmeta ugovora.
3. Prodajna cijena.
4. Popis osoba koje imaju pravo korištenja stambenog prostora (na primjer, oporučnim odbijanjem).

Bez bilo kojeg od gore navedenih uvjeta, ugovor će se smatrati nevažećim. Preostali uvjeti - postupak plaćanja i prijenosa stana, uvjeti, odgovornost stranaka i jamstva prodavatelja, osiguravaju ravnotežu interesa stranaka. Ako nisu navedeni u tekstu, tada će se primjenjivati ​​zakon.

Obavezan dodatak ugovoru je primopredajni akt.

Je li moguće prodati stan s drugim prijavljenim osobama?

Sama transakcija prodaje s registriranim osobama nije zakonom zabranjena. Treba imati na umu da će te osobe imati pravo korištenja sobe do odjave, što nosi određene rizike za kupca, pogotovo ako među njima ima maloljetnih osoba.

VAŽNO! Sve osobe prijavljene u sobu moraju biti navedene u kupoprodajnom ugovoru.

Zaključak

Da biste ispravno prodali svoju sobu u zajedničkom stanu, morate se pridržavati pravila prodaje. Prije svega, oni se odnose na poštivanje prava prvenstva kupnje susjeda, kao i prikupljanje popratne dokumentacije. Koristeći preporuke i obrasce dane u članku, svaki građanin može brzo prodati sobu u zajedničkom stanu.

Čekamo vas na besplatne konzultacije s odvjetnikom ako imate pitanja. Snimite u poseban obrazac u kutu zaslona.

Više detalja i postupak za takvu transakciju možete saznati u nastavku.

Čekamo vaša pitanja i bit ćemo vam zahvalni za lajk i repost.

Na prvi pogled može se činiti da je pitanje: "Kako se danas vrši prodaja sobe u komunalnom stanu?" - izgubila je važnost, jer se ova vrsta stanovanja može smatrati relikvijom sovjetske ere. Možda je to djelomično točno, ali u ruskim gradovima mnoge obitelji prisiljene su se skupiti u malim sobama starih.Nažalost, stambeni problem u našoj zemlji vrlo je akutan. Zbog toga je prodaja sobe u komunalnom stanu od interesa za mnoge građane, jer će uvijek biti kupac za takvo stanovanje. Svaki od izvođača slijedi svoje ciljeve: neki su umorni od lutanja po iznajmljenim stanovima, dok su drugi pronašli priliku za kupnju prostranijih dvoraca. U svakom slučaju, ne treba zaboraviti da je prodaja sobe u komunalnom stanu problematičan postupak koji oduzima puno vremena i truda. Istodobno, to je povezano s određenim poteškoćama, ali ta činjenica ne bi trebala uplašiti potencijalnog prodavatelja.

Pitanje susjeda

Prodaja sobe u zajedničkom stanu počinje rješavanjem problema sa susjedima.

Činjenica je da ako odlučite prodati "metre" u komunalnom stanu, tada im pripada pravo prvenstva kupnje vaše nekretnine. Bez pridržavanja ovog uvjeta, bit će nezakonito prodati sobu u zajedničkom stanu. Vlasnik nekretnine možda neće dobiti suglasnost susjeda na transakciju, ali je jednostavno dužan obavijestiti o tome. Zanimljivo je da se trećoj strani nude isti uvjeti kupoprodaje kao odbijenom susjedu. Drugim riječima, neće uspjeti napuhati troškove stanovanja kako bi se osigurali u slučaju da posao propadne.

Naravno, prodaja sobe u zajedničkom stanu je problematična stvar. U praksi nije tako lako dobiti odbijanje od susjeda, iz razloga što ih u nekim slučajevima nije moguće pronaći (netko dugo ne živi u gradu, netko se preselio u drugo područje). Često se događa da su svi susjedi tu, ali ne žele da se pojavi novi stanar: skloni smo oprezno postupati sa strancima. Ova taktika ponašanja najčešće se odabire ako se prodaje soba u zajedničkom stanu u Moskvi.

Mnogi se boje da će osoba s kriminalnom evidencijom ili neuravnoteženom psihom živjeti pored njih.

Kako postaviti vlasnike sobe

Ako ste odlučni prodati sobu u zajedničkom stanu, tada morate odrediti popis osoba koje su vlasnici stambenih prostorija u vašem susjedstvu.

Prvo se trebate obratiti Rosreestru, gdje ćete ispuniti odgovarajuću prijavu i platiti državnu pristojbu za pružanje informacija. Dobit ćete pismeni odgovor u roku od otprilike pet dana.

Što dalje činiti

Nakon što ste identificirali sve vlasnike stanova koji se nalaze u vašoj zgradi, trebate im poslati pismo s ponudom za kupnju nekretnine od vas, s naznakom kvadrature, uvjeta stanovanja i cijene. Vaši susjedi imaju cijeli mjesec da donesu odluku.

Ako nakon tog roka ne dobijete odgovor, to se može smatrati odbijanjem transakcije.

Dogovaranje

Nakon što su gore navedene formalnosti dovršene, možete tražiti kupca ili finalizirati transakciju (ako je kupac pronađen).

Ne zaboravite da sve transakcije nekretnina provode zaposlenici Registracijske komore. Potrebno je prikupiti određeni paket dokumenata kako bi se kupoprodaja legalizirala. Također treba imati na umu da ako novi vlasnik prekrši norme ljudskog suživota, susjedi će imati pravo osporiti dogovor. Iz tog razloga izboru kupca treba pristupiti što je moguće ozbiljnije.

Popis dokumenata

Dakle, približili smo se završnoj fazi takve transakcije kao što je prodaja sobe u zajedničkom stanu. Dokumenti za njegov završetak trebaju biti pripremljeni unaprijed.

Prvo, trebat će vam putovnica. Drugo, morate dostaviti dokument koji potvrđuje činjenicu da nitko nije registriran u prostorijama koje se prodaju. Treće, kopije koje ste naslovili dužni ste predočiti vlasnicima stanova koji se nalaze u susjedstvu. Osim toga, trebat će vam dokument pošte koji potvrđuje da je slanje obavljeno. Četvrto, morate predati izvadak iz BTI i katastarski plan nekretnine za stambeni prostor.

Nijanse dogovora

Najviše poteškoća nastaje u početnoj fazi zajedničkog stana, kada morate pismeno obavijestiti svoje susjede o svojoj namjeri da izvršite transakciju. Što učiniti, na primjer, ako je Ivan Ivanovič umro, a njegovi rođaci još nisu ušli u nasljedstvo? Čekanje da se pojave nije najprikladnije rješenje problema. Bilo bi optimalno ići na sud kako bi se soba prepoznala kao imovina bez vlasnika. Tijekom postupka rodbina će se svakako pronaći, a situacija razriješiti.

Susjedi su opstruktivni

Kao što je već naglašeno, često dolazi do situacija kada susjedi namjerno ometaju izvršenje transakcije ignoriranjem pismene obavijesti. U svakom slučaju, dokument će imati oznaku "Odbijanje primitka", što će služiti kao dokaz obavijesti o transakciji.

Ako vam susjedi namjerno oduzimaju vrijeme s odgovorom, a vi nemate vremena čekati cijeli mjesec, možete učiniti sljedeće: formalizirajte transakciju ne kao kupnju i prodaju, već kao donaciju, ne zaboravite primiti prvo novac od kupca. U ovom slučaju možete uštedjeti vrijeme.

Imajte na umu da je prodaja sobe u zajedničkom stanu prilično problematičan postupak i trebali biste se unaprijed pripremiti za to: tada će vam trebati manje vremena i truda.

Prodaja sobe u zajedničkom stanu prepuna je poteškoća u koordinaciji ove operacije s ostalim stanovnicima. Koji su dokumenti potrebni za prodaju sobe u komunalnom stanu, kako formalizirati transakciju i kako dobiti suglasnost susjeda? I na kraju, koji su rizici kupnje takve nekretnine?

Koja se soba može prodati - privatizirana ili općinska?

Ne možete prodati općinske stanove - oni su dio stambenog fonda općine i države, to su njihovi vlasnici i samo oni mogu raspolagati tom imovinom. Ako je stan privatiziran, onda je on već u privatnom vlasništvu, stoga su dopušteni bilo kakvi poslovi o vlasništvu, korištenju i raspolaganju takvim nekretninama.

Ako su neki od stanara privatizirali svoje dionice, a neki odbili sudjelovati u privatizaciji, onda oni koji su odbili stječu pravo na neodređeno doživotno stanovanje u stanu. Ali čak ni s tim pravom ne možete prodati svoju sobu.

Postoje samo dva razloga za prodaju sobe u zajedničkom stanovanju, a svaki od njih daje pravo na prodaju nekretnine:

• ugovor o privatizaciji u ruci;
• izvod iz USRN registra registriranih prava vlasništva.

Postupak prodaje sobe u zajedničkom stanu

U skladu s Građanskim zakonikom Rusije u članku 224, stvari koje pripadaju dvjema ili više osoba njihova su zajednička imovina.

Ako udjeli u imovini nisu određeni, onda je to zajednička imovina. Ako su vlasnici odredili dijelove svakog vlasnika, tada se posjed naziva zajedničkim.

Vlasnik bilo koje imovine ima pravo posjedovati, koristiti i raspolagati svojim dijelom.

Postoje dvije vrste dionica:

• Stvaran- imaju fizički izraz, odnosno dio površine u mjernim jedinicama. Stvarni udio odgovara površini sobe.
• Idealan- u postotku ili djelomičnom udjelu. Idealno - ne projicira se na teritoriju prostora i ni na koji način ne ograničava kretanje vlasnika.

Soba u zajedničkom stanu pravi je udio u zajedničkoj imovini.

Zakonodavstvo predviđa strogu proceduru za prodaju udjela u stanu i obavljanje drugih transakcija s njim.

Dobivanje suglasnosti susjeda

Može li se nekome prodati soba u stanu i je li za to potrebna suglasnost ostalih vlasnika i stanara?

Članak 250. Građanskog zakona kaže da vlasnici cijele nekretnine, kada jedan od njih odluči prodati svoj udio, imaju pravo prvokupa kupnje udjela u stanu, odnosno mogu otkupiti udio uz obavijest prije ponude. to autsajderima.

Važan uvjet je da cijena po kojoj se dionica nudi drugim vlasnicima ne smije biti viša od tržišne cijene ponuđene vanjskim potencijalnim kupcima. Odnosno, konačna prodajna cijena navedena u sklopljenom kupoprodajnom ugovoru ne smije biti niža od cijene koja je prethodno ponuđena drugim vlasnicima.

Prije nego što nekretninu stavi na razmatranje vanjskim kupcima, vlasnik sobe u zajedničkom stanu dužan je ponuditi susjedima da otkupe njegov udio. Obavijest mora biti u pisanom obliku s obveznom naznakom predmeta prodaje, cijene i drugih uvjeta koje će vlasnik udjela ponuditi vanjskim kupcima ako interni to odbiju.

Ako prodavatelj proda udio vanjskoj osobi, kršeći uvjete iz članka 250. Građanskog zakonika (o pravu drugih stanovnika da otkupe udio po cijeni po kojoj vlasnik prodaje udio i drugim jednakim uvjetima), tada bilo koji od vlasnika može u roku od 3 mjeseca podnijeti zahtjev sudu za proglašenje transakcije nevažećom i prijenos prava i obveza kupnje na sebe.

Koga treba obavijestiti?

1. Komšije koji su vlasnici ostatka imovine (stanari po ugovorima o najmu ili nalozima i oni koji žive po ugovoru o zalogu imovine ne smatraju se hipotekom);
2. Općina, kome je stan pripadao prije privatizacije, ako u stanu žive osobe prema ugovoru o najmu (na primjer, oni koji su odbili privatizaciju stambenog prostora i zadržali doživotno pravo korištenja objekta);
3. Organi državnog starateljstva, ako među ostalim vlasnicima ima djece i djelomično ili potpuno poslovno nesposobnih građana.

Dostupan je primjer obavijesti susjedima.

Kakav je odgovor potreban za daljnje djelovanje?:

• Suglasnost jednog od susjeda za kupnju udjela;
• Pisano odricanje od prava prvokupa, uzorak odricanja;
• Nedostatak bilo kakvog odgovora.

Rok čekanja na odgovor je 30 dana. Protekom roka smatra se da je pravo prvokupa ispoštovano, budući da je dioničar priopćio svoju namjeru i dao mogućnost preostalim susjedima da povećaju svoje udjele i ne moraju imati posla sa strancima u stanu. Sada možete prodati sobu svakom potencijalnom kupcu.

U skladu s člankom 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije, dovoljno je ponuditi otkupninu jednom od susjeda, a ako on pristane, nema potrebe obavijestiti ostale.
Suglasnost mora biti u pisanom obliku!

No u praksi drugi vlasnici vrlo često ne otkupe udjel i krše pravila neprihvaćanjem otkaza. Je li realno s takvim susjedima prodati udio u stanu?

Je li moguće prodati sobu bez suglasnosti susjeda i legalno?

Pravne metode mogu se koristiti kada drugi vlasnici ili ne žele kupiti predmetni udio ili ga odbijaju kupiti, čime se u konačnici transakcija onemogućuje.

Koje su metode dostupne:

• Uknjižba kupoprodaje udjela u stanu u obliku darovanja - kod darovanja nije potrebna suglasnost ostalih vlasnika. Važno je znati koji su rizici:
  • nepouzdan kupac možda neće platiti i onda će mu udio otići u bescjenje;
  • transakcija se može priznati valjanom ako drugi vlasnici saznaju za korištenu metodu i pokrenu tužbu.
• Uknjižba u obliku naknade - dioničar posuđuje novac od potencijalnog kupca i sklapa ugovor o naknadi, prema kojem mu, umjesto novcem, isplaćuje prijenos imovine - svog udjela.
  Ovdje također postoji rizik da se transakcija proglasi nevažećom.
• Alternativni format za prodaju i kupnju udjela u stanu, ili možete dati kupcu mali dio svog udjela. Kupac upisuje vlasništvo i postaje jedan od vlasnika stana ravnopravno s ostalima.
  Zatim mu prodajete ostatak svog udjela pod pravom prvokupa. Uostalom, prema Građanskom zakoniku dovoljno je ponuditi kupnju udjela jednom od vlasnika, ako on pristane, ostale ne treba obavještavati.
  Rizik— kupac se može predomisliti o kupnji preostalog dijela vašeg udjela.

Najpouzdaniji načini:

1. Naložiti javnom bilježniku da pošalje obavijesti ostalim vlasnicima.
2. Šaljite telegrame vlasnicima putem tiska.
3. Pošaljite preporučeno pismo.

Ako primatelj ne podigne pismo ili brzojav u roku koji odredi pošta (obično 7-8 dana), tada se omotnica ili obavijest vraća primatelju. Takav papir je dokaz da je obavijest poslana i rok od 30 dana računa se od dana obavijesti. Ako vlasnici ne daju pismeni odgovor u roku od 30 dana, prodavatelj ima pravo prodati udjel kome god želi.

Za uslugu slanja obavijesti suvlasnicima najbolje se obratiti javnom bilježniku jer će on vraćene omotnice i poruke izdati s javnobilježničkom ovjerom – to će biti čvršći dokaz u slučaju sudskog spora.

Dokumenti za prodaju sobe u zajedničkom stanu

Ako se pronađe kupac - susjed ili stranac - potrebno je prijeći na prikupljanje dokumenata i finalizaciju transakcije.

Popis dokumenata

Koji su dokumenti potrebni i kako ih pripremiti za prodaju udjela u stanu:

• Nekoliko fotokopija vaše putovnice ili drugi dokument kojim se potvrđuje identitet;
• Izjava o dugovima za stambene i komunalne usluge. Svaki dioničar plaća svoj udio stambenih i komunalnih usluga, a prisutnost dugova ili neizvjesnosti u ovom pitanju može izazvati sumnje kod potencijalnih kupaca.
  Gdje ga nabaviti - pitajte računovodstveni odjel HOA i stambeni odjel/ured za stambena pitanja.
• Katastarska putovnica stana— duplikat dioničara, koji se izdaje prilikom upisa nekretnine u državni katastar.
  Ako je izgubljen, možete zatražiti duplikat jednog od vlasnika da biste napravili kopiju ili naručiti izvadak iz Rosreestra o glavnim karakteristikama stana s pravima. Ako stan nije upisan u državni katastar, morate podnijeti zahtjev Rosreestru za registraciju.
• Tehnički plan objekta- duplikat dioničara, koji izdaju tehnički inženjeri nakon izrade plana. Ako je duplikat izgubljen, zatražite od drugog vlasnika duplikat da napravite kopiju ili naručite kopiju od BTI-ja;
• Ugovor o vlasništvu- dokument o tome kako je vlasnik primio svoj udio. Duplikat se može kupiti kod javnog bilježnika koji je ovjerio ugovor ili kod Rosreestra. Ako je posjedovni dokument privatizacijski ugovor - u općinskoj upravi.
• Dopuštenje državnih organa skrbništva— ako je vlasnik maloljetan, potpuno ili djelomično nesposoban, morate tamo podnijeti zahtjev za dokument.
• Sudska odluka o proglašenju potpuno ili djelomično nesposobnim. Ako se izgubi, možete se obratiti uredu suda koji je izdao dokument.

Prodaja udjela u naravi lakša je i isplativija od prodaje idealnog udjela.

• Isprave staratelja o uspostavljanju starateljstva— maloljetnici i potpuno ili djelomično nesposobni ne mogu sami prodavati imovinu, pa se za papire morate obratiti tijelima starateljstva i sudu.
• Izvadak iz kućne knjige, ukoliko kupca zanima sastav obitelji, odnosno broj prijavljenih osoba. Bolje je pripremiti se, osim toga, može se naručiti besplatno u MFC-u, tamo morate predati izvornik i kopiju kućne knjige.
• Pisani pristanak muža/žene, ovjerena kod javnog bilježnika, ako vlasnik ima bračnog druga, a udio je stečen nakon vjenčanja. Gdje ga nabaviti - formirat će ga javni bilježnik.
• Isprave o ograničenjima i teretima, ako je pravo vlasništva opterećeno. Primjer - udio je primljen kao posljedica sklapanja ugovora o renti uz doživotno uzdržavanje uzdržavane osobe. Gdje ga nabaviti - naručite izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina od Rosreestra.
• Punomoć od javnog bilježnika, ako vlasnik ne može biti prisutan prilikom sklapanja ugovora, potrebno je dokumentirati pravo obavljanja radnji u njegovo ime.
• Potvrda o zaključku, sudska presuda kojom se vlasniku izriče kazna zatvora ako je u zatvoru (čime mu se ne oduzima pravo raspolaganja svojom imovinom).
  Potvrda o oslobađanju, izdaje se u zatvoru ako je vlasnik bivši zatvorenik.
• Ako su se imena promijenila- dokumenti koji potvrđuju takve promjene, na primjer, potvrda o vjenčanju ili razvodu.
• Obavijesti o prodaji udjela u stanu, usmjereno na druge vlasnike.

Zatim se sastavlja ugovor.

Darivanje nekretnina rjeđe je od kupnje i prodaje, pa mnogi primatelji nisu u potpunosti upoznati sa svojim pravima. Međutim, to se praktički ne razlikuje od uobičajene prodaje nekretnine, ali sve detalje možete pronaći u našem članku.
Koji su dokumenti potrebni u Rosreestru za prodaju stana. Preporučljivo je pripremiti cijeli paket, a ne predočiti papire na zahtjev zaposlenika, budući da neki certifikati imaju rok valjanosti.

Kupoprodajni ugovor: sadržaj, uzorak

Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži članak 550. koji utvrđuje obvezni oblik kupnje i prodaje nekretnine - pisani ugovor s obveznim bitnim uvjetima.

Oni su:

• Predmet sporazuma;
• Cijena transakcije;
• Popis stanovnika koji imaju pravo doživotno živjeti u stanu (na primjer, oni koji su odbili privatizaciju).

*Predmet - naziv objekta, njegova adresa i k.č.

Vrijednost transakcije mora odgovarati tržišnim cijenama, budući da ovaj faktor provjeravaju porezne vlasti u skladu s odredbama članka 105.14 Poreznog zakona Rusije o transakcijama između povezanih strana.

Značajke sporazuma:

• Naziv i broj transakcije;
• Oznaka mjesta (grad, drugi lokalitet);
• Prisutnost uvoda - preambule (predstavljanje stranaka s detaljnim putovnicama i drugim osobnim podacima);
• Odjeljak s bitnim uvjetima – predmet i cijena;
• Ostali uvjeti:
  • koja imovina ide kupcu uz stan (namještaj i sl.),
  • Kako se stanovnici otpuštaju?
  • snimanje stanja stana u trenutku transakcije,
  • rok za otpuštanje predmeta od strane prodavatelja,
  • trenutak primopredaje ključeva,
  • kako dolazi do prijenosa prava nakon kupoprodaje stana,
  • koji dokumenti potvrđuju otuđenje imovine;
• Zaključak;
• Potpisi stranaka i datum.

Konačni dokument sastavlja se u 3-4 primjerka - za kupca i prodavatelja i druge osobe ako su u transakciji sudjelovali jamci, vjerovnici, državna tijela (na primjer, Mirovinski fond). Možete preuzeti uzorak standardnog ugovora o kupoprodaji sobe u zajedničkom stanu.

Sklopljeni sporazum temelj je za državnu registraciju prijenosa vlasništva s jedne osobe na drugu.

Što trebate znati pri kupnji sobe?

Građani koji razmišljaju o kupnji sobe u komunalnom stanovanju trebaju obratiti pozornost na sljedeće rizike:

• Često prodavatelj nudi sklapanje transakcije u obliku darovnog ugovora, ali tada neće postojati dokument koji potvrđuje prijenos novčanog iznosa, a kupcu je potreban, a identifikacija prijenosa novca učinit će darovni ugovor ništav.
• Obavezno pročitajte izvadak iz kućne knjige u obrascu 9 i posjedovne isprave s popisom vlasnika. Morate se uvjeriti da su svi prijavljeni susjedi i vlasnici dobili obavijesti s ponudom za otkup i da je od tada prošlo više od 1 mjeseca.
• Od prodavatelja možete zatražiti i arhivski izvadak iz kućne knjige kako biste dobili podatke o svim stanovnicima koji su ikada živjeli u stanu.
• Trebali biste naručiti opći izvadak iz Jedinstvenog državnog registra i uvjeriti se da nema tereta ili ograničenja na stan ili sobu.
• Saznajte ima li prodavatelj supružnika i od njega/nje pribavite ovjerenu suglasnost za transakciju.

Prilikom sastavljanja sporazuma bolje je kontaktirati odvjetnika ili javnog bilježnika.

Svatko tko je kupio udio u stanu mora proći postupak državne registracije prijenosa prava vlasništva na njega od prethodnog vlasnika. Postupak upisa novog prava u registar USRN traje 5-12 dana. Na temelju rezultata izdaje se izvadak o uknjižbi prava vlasništva.

Javni bilježnik objašnjava značajke transakcija s komunalnim nekretninama:

Zaključak

Prodaja sobe u zajedničkom stanu ima pravne poteškoće povezane s dobivanjem odricanja od drugih susjeda. Često susjedi ne žele kupiti sobu, ali ne žele ni da se stranac useli u stan, pa onemogućuju dogovor. Kako bi se kupoprodaja obavila ispravno i bez stresa, najbolje je posjetiti javnobilježnički ured kako bi bilježnik potvrdio činjenicu odbijanja kupnje sobe. Tada možete sigurno prodati svoj udio bilo kojoj željenoj osobi.

Naš odvjetnik će Vas besplatno savjetovati.