Kde sa nachádza, jeho oblasť. Označte to na pláne bytu a priložte k zmluve.

Ako prílohu k dohode vyhotovte akt o prevzatí a odovzdaní izby. Obsahuje údaje o predávajúcom a kupujúcom, údaje o izbe a informáciu, že izba bola odovzdaná v dobrom stave. Zákon spolu s dohodou sa predkladá orgánom Rosreestr na registráciu. Musíte mať tri kópie zmluvy (pre predávajúceho, kupujúceho a orgány Rosreestr) a tri kópie aktu.

Zozbierajte zostávajúce dokumenty, ktoré je potrebné predložiť orgánom Rosreestr na registráciu. Kupujúci bude potrebovať žiadosti o štátnu registráciu zmluvy a prevod práv na izbu, pas a potvrdenie o zaplatení štátneho registračného poplatku. Predávajúci bude musieť predložiť rovnaké vyhlásenia, cestovný pas, list vlastníctva izby, výpis z domovej knihy, súhlas poručníckeho a poručníckeho orgánu, ak v byte bývajú maloletí, súhlas manžela s predajom. izba, notársky overené odmietnutie ostatných vlastníkov priestorov v byte prednostného práva na kúpu izby.

Predložte dokumenty orgánom Rosreestr. O ich pracovnom programe sa môžete dozvedieť na príslušnej webovej stránke: www.rosreestr.ru. Po 30 dňoch musí byť transakcia zaregistrovaná. Predajca musí dostať od orgánov Rosreestr svoju kópiu kúpnej a predajnej zmluvy s registračnou značkou a kupujúci musí dostať rovnakú kópiu a osvedčenie o vlastníctve.

Predaj miestnosti, najmä v spoločnom byte, si vyžaduje značné množstvo času vzhľadom na špecifiká prípravy transakcie. Navyše dopyt po izbách je oveľa nižší ako po bytoch, keďže pri kúpe izby človek získava aj susedov, s ktorými bude musieť zdieľať spoločné priestory v byte.

Na predaj izby v komunálnom byte je v prvom rade potrebné zhromaždiť odmietnutia od všetkých majiteľov iných miestností, ktorí majú predkupné právo na kúpu predávaných priestorov. Ak nie sú všetky miestnosti v byte sprivatizované, potom je potrebné získať súhlas na predaj miestnosti od miestnej správy. V prípadoch, keď je spoluvlastníkom maloletý alebo zdravotne postihnutá osoba, musí existovať súhlas s predajom od opatrovníckych orgánov.

Ako zbierať odmietnutia od iných vlastníkov

Oznámenia o predaji izby sú zasielané písomne ​​všetkým vlastníkom izieb v byte. V tomto prípade musí správa uvádzať cenu, za ktorú sa plánuje predaj priestorov. Skutočnosť, že list bol odoslaný, je potvrdená poštovou potvrdenkou. Odpovede musia byť doručené do jedného mesiaca. Ak nedostane odpoveď, má sa za to, že majiteľ súhlasí s predajom izby. Odporúča sa notársky overiť odpovede prijaté s odmietnutím kúpy izby. Ak je miesto jedného z vlastníkov neznáme, mali by ste sa obrátiť na pasový úrad, ZINZ alebo reg. službu, prípadne v krajnom prípade zaslať oznámenie o predaji na adresu obecného bytu.

Ak jeden zo susedov súhlasil s kúpou izby, tak s ním treba uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu. Ak sa viacerí vlastníci dohodnú na kúpe, rozhoduje sa spoločnou dohodou a ak nedôjde k dohode, rieši sa súd. Predaj izby jednému z vašich susedov je najlepší spôsob, ako rýchlo predať izbu.

Ako predať izbu

Po zhromaždení odmietnutí by ste mali začať hľadať kupujúceho a pripravovať dokumenty na transakciu. Ak chcete predať izbu so ziskom, mali by ste hľadať ľudí, ktorí majú záujem o kúpu tejto konkrétnej izby (napríklad príbuzní susedov vášho bytu alebo obyvatelia iných bytov v tejto budove).

Konečná cena izby v kúpno-predajnej zmluve nesmie byť nižšia ako cena, za ktorú bola susedom ponúknutá kúpa izby.

Ak chcete predať izbu, musíte pripraviť nasledujúce dokumenty:

• osvedčenie o vlastníctve miestnosti s uvedením jej veľkosti a veľkosti celého bytu ako celku;


• certifikát ZINZ s posúdením ceny bytu a predávaných priestorov;


• zmluva o prevode vlastníctva priestorov (kúpno-predajná zmluva);


• osvedčenie o absencii dlhu na účtoch za energie;


• výpis z domovej knihy;


• kópia osobného účtu;


• odmietnutie prednostného práva susedov na kúpu izby;


• súhlas opatrovníckych orgánov (ak sú v miestnosti prihlásení maloletí).

Transakcie pri predaji izieb podliehajú štátnej registrácii rovnako ako transakcie pri predaji jednotlivých bytov.

Video k téme

Zdroje:

• Ako predať privatizovanú izbu v komunálnom byte

Takmer každé mesto v našej krajine má domy s obecnými bytmi. Pre väčšinu obyvateľov mesta je jediným spôsobom, ako získať izbu v komunálnom byte, jej kúpa. Tento typ nehnuteľností je obľúbený pre svoju nízku cenu, až 10 % všetkých transakcií pri kúpe a predaji nehnuteľností na sekundárnom trhu tvoria spoločné priestory.

Inštrukcie

V prvom rade sú žiadané najobľúbenejšie možnosti, to znamená izby vo veľkom byte malej veľkosti, ale s mnohými susedmi. Takúto izbu nájdete v odľahlých častiach mesta aj v samom centre a cena pri kúpe je prakticky rovnaká. Obľúbenými sa stali najmä tekuté, ktoré sa nachádzajú v riedko obývaných apartmánoch s maximálne 3 izbami a s primeranými susedmi.

V skutočnosti len málokto chce žiť celý život v spoločnom byte, takže najprv sa musíte rozhodnúť, prečo chcete získať izbu v tomto konkrétnom byte. To znamená, máte v úmysle v budúcnosti kúpiť izby od svojich susedov alebo sa v budúcnosti presťahovať na iné miesto? Vždy sa totiž nájde alternatíva, napríklad malý byt v regionálnom centre alebo byt v rozostavanej budove.

Každý občan našej krajiny, ktorý potrebuje bývanie, ktoré sa poskytuje na základe zmluvy o sociálnom prenájme, môže získať izbu v spoločnom byte. K tomu nesmiete byť nájomcom iného bytového priestoru na základe zmluvy ani vlastníkom bytového priestoru. Členovia rodiny by tiež nemali vlastniť nehnuteľnosti na bývanie. Okrem toho majú možnosť získať izbu aj rodiny žijúce v priestoroch, ktoré nespĺňajú stanovené štandardy a požiadavky.

Video k téme

Poznámka

Kúpa izby v spoločnom byte je dlhšia a zložitejšia operácia ako kúpa bežného domu.

Užitočné rady

Pri obhliadke vášho budúceho bývania sa určite zoznámte so susedmi, ktorých budete musieť stretávať viackrát za deň. Dbajte na primeranosť.

Predať izbu je náročnejšie ako predať byt. Pretože okrem vás tam žijú aj ďalší ľudia, ktorých práva treba rešpektovať. Musíte mať dobré vzťahy so svojimi susedmi.

Budete potrebovať

• - dokumenty pre miestnosť;
• - cestovný pas.

Inštrukcie

Keď sa rozhodnete pre cenu, navštívte všetkých svojich susedov (majiteľov izieb vo vašom byte) a ponúknite im odkúpenie vašej izby za túto cenu. Ak máte so susedmi dobré vzťahy a oni sami nechcú vašu izbu kúpiť, musia vám spísať u notára vzdanie sa predkupného práva na kúpu vašej izby. Platba za notárske služby je spravidla na vaše vlastné náklady, pretože to potrebujete. Ak sú všetci vaši susedia - majitelia izieb - vnímaví a zodpovední ľudia - máte šťastie. Ide len o organizáciu a zaplatenie procesu.

Ak máte so susedmi nepokojný vzťah a chcú sa vám za niečo pomstiť, alebo sú jednoducho nevľúdni susedia, alebo sledujú nejaké svoje záujmy a odmietajú ísť k notárovi podpísať dokument, ktorý potrebujete , budete im musieť písomne ​​ponúknuť odkúpenie izby za stanovenú cenu a vašu ponuku na kúpu zaslať doporučene alebo doporučene poštou s inventárom na miesto ich bydliska. Stáva sa totiž, že majitelia izieb nebývajú vo svojom, ale prenajímajú ho nájomníkom. V tomto prípade budete mať doklad o tom, že boli upovedomení poštovou potvrdenkou alebo potvrdením o doručení listu. A ak do mesiaca neodpovedia na vašu ponuku, bude to znamenať ich odmietnutie.

Ďalej musíte nájsť technické dokumenty pre miestnosť. A ak bol od roku 1998 aspoň raz predmetom predaja a kúpy, technické dokumenty nie je potrebné predkladať Registračnej službe (Rosreestr), pretože už existujú. Výpis z domovej knihy o registrovaných osobách sa robí najskôr 10 dní pred transakciou. Na predaj tejto konkrétnej izby, overený notárom, potrebujete aj súhlas svojho manžela/manželky, ak bola izba kúpená počas manželstva a nie ako dar, nebola privatizovaná alebo nadobudnutá pred manželstvom.

Potom vypracujete kúpno-predajnú zmluvu, podpíšete ju zmluvnými stranami, zaplatíte štátny poplatok a zaregistrujete prevod vlastníctva v Rosreestr. Samozrejme, uskutočňujte peňažné platby, pričom nezabudnite napísať potvrdenie v súlade so všetkými pravidlami občianskeho práva.

Poznámka

Ak je jedným z vlastníkov vo vedľajšej izbe maloleté dieťa, budete musieť požiadať jeho rodičov, aby získali povolenie od opatrovníckych a poručníckych orgánov v mieste registrácie tohto maloletého dieťaťa na predaj vašej izby. Ak to nechcú urobiť, napíšte im list s upozornením a po mesiaci sa bude považovať odmietnutie za prijaté. Až po zhromaždení všetkých odmietnutí alebo poštových dokumentov od všetkých susedných vlastníkov môžete ponúknuť kúpu miestnosti tretej strane.

Užitočné rady

Ak vaši susedia nechcú kúpiť izbu za cenu, ktorú ponúkate, môže byť jednoduchšie cenu znížiť. Veľa času totiž strávite papierovaním a hľadaním nových kupcov a to si vyžaduje aj materiálne investície.

Transakcie s komunálnymi nehnuteľnosťami sa považujú za pomerne zložité. V niektorých prípadoch aj skúsený realitný maklér potrebuje veľa času na získanie všetkých potrebných súhlasov. Pred uskutočnením takejto transakcie si musíte preštudovať všetky funkcie, ktoré sa skrývajú pri predaji miestnosti v spoločnom byte.

Je potrebné začať s hlavnými nuansami, ktoré určujú vysokú zložitosť tejto transakcie. Predajca by si mal uvedomiť, že:

• susedia musia byť upozornení na predaj izby v obecnom byte (predkupné právo);
• Niekedy je potrebné mať transakciu overenú notárom.

Pred kúpou a predajom je tiež potrebné zistiť, kto je vlastníkom izby v spoločnom byte. To možno vykonať objednávkou aktuálneho výpisu z Jednotného štátneho registra nehnuteľností.

DÔLEŽITÉ. Iba vlastník môže predať izbu v spoločnom byte. Ak sa vo výpise uvádza obec (napríklad mesto alebo vidiecka osada), transakcia sa neuskutoční.

Prečítajte si viac o tom, aké funkcie existujú pri kúpe izby v byte nižšie.

Predkupné právo na kúpu

To znamená, že susedia v spoločnom byte (vlastníci iných priestorov v spoločnom byte) majú možnosť kúpiť si izbu ako prvý pred akýmkoľvek cudzincom. V tomto prípade je za splnenie tejto podmienky zodpovedný predávajúci.

DÔLEŽITÉ! Zákon o bývaní vytvára nezávislý základ pre vznik predkupného práva - predaj priestorov v spoločnom byte. Odlišuje sa od prípadu, keď je potrebné predať podiel, pretože miestnosť môže byť aj v osobnom vlastníctve.

Ignorovanie požiadaviek na predkupné právo povedie k zrušeniu transakcie na základe nároku zainteresovaných strán.

Ak sa susedia rozhodnú predať celý byt jednému kupujúcemu, nie je potrebné sa o predaji navzájom upovedomovať. V tomto smere je predaj obecného bytu úplne jednoduchší.

Súhlas susedov

Predkupné právo sa uplatňuje zaslaním oznámenia o predaji izby v obecnom byte a ponuky na jej odkúpenie za stanovenú cenu. V reakcii na upozornenie existujú tri možné reakcie:

• odkúpiť podiel;
• poskytnúť písomné odmietnutie;
• Vôbec nereagujú.

V posledných dvoch prípadoch má predávajúci právo začať scudzenie nehnuteľnosti akejkoľvek tretej osobe. Pojem „súhlas susedov“ sa v každodennom živote používa práve na označenie dodržiavania predkupných práv. Zákon však pre transakciu nevyžaduje dokument s názvom „súhlas s predajom“.

Je možné predať aj bez súhlasu susedov?

Ak neinformujete svojich susedov, transakcia jednoducho nebude zaregistrovaná v Rosreestr. Ale aj keď registrátor tento bod prehliadne, zainteresované strany budú mať možnosť zrušiť predaj súdnou cestou a vziať si všetky práva kupujúceho na seba.

V dôsledku súdneho konania sa novým kupujúcim bytu stane sused a bývalý vlastník bude musieť vrátiť peniaze tretej osobe, ako aj nahradiť škodu spôsobenú týmito okolnosťami.

Prax zároveň vyvinula nasledujúce stratégie, ktoré nevyžadujú súhlas na predaj:

1. Prostredníctvom uzatvorenia darovacej zmluvy. Namiesto kúpno-predajnej zmluvy občania uzatvoria darovaciu zmluvu, pričom peniaze sa vyplácajú podľa pokladničného dokladu (najčastejšie vystaveného ako pôžička).
2. Je vyhotovená zmluva o pôžičke, ktorá je zabezpečená zábezpekou vo forme priestorov v obecnom byte. Ďalej je formalizovaný prevod vlastníctva veriteľa (kupujúceho) na bývanie, aby sa splatil dlh z úveru.

Musíte pochopiť, že ak je to žiaduce, darovacia zmluva aj pôžička môžu byť súdne vyhlásené za neplatné ako fingované transakcie. To prinesie ešte viac problémov ako bežné nedodržiavanie predkupného práva.

Oveľa bezpečnejšie je rešpektovať všetky práva svojich susedov a realizovať predaj plne v súlade so zákonom.

Potrebujete notára v roku 2019?

Pri nákupe a registrácii nákupu a predaja v roku 2019 môže byť potrebný notár na vykonanie nasledujúcich úkonov:

• zasielať susedom notárske oznámenia o prednostných právach;
• formalizovať notársky overené odmietnutia susedov kúpiť byt;
• osvedčiť transakciu, ak hovoríme o predaji podielu.

Notársky overené oznámenia susedom sú jedným zo spôsobov uplatnenia predkupného práva. Niektoré kraje vyžadujú notársku formu, no podľa zákona môže byť dokladom o splnení aj obyčajný písomný doklad. Po prijatí odmietnutia registrácie s odkazom na chýbajúcu notársku formu oznámenia má predávajúci právo odvolať sa proti nemu na súde ako nezákonné.

Vzdanie sa prednostného práva na kúpu sa formalizuje prostredníctvom notára alebo priamo u registrátora pri podaní žiadosti o registráciu transakcie. Na notárske overenie musí váš sused priniesť prijaté oznámenie o predaji izby v obecnom byte a váš pas. Notárske vzdanie sa práva sa potom poskytne zapisovateľovi.

Ak sa podľa zmluvy predá „podiel v práve spoločného zdieľaného vlastníctva“, takáto transakcia podlieha notárskemu overeniu. V ostatných prípadoch sa notárska forma nevyžaduje. To znamená, že ak sa predáva izba v obecnom byte, ktorá patrí predávajúcemu do osobného vlastníctva, bez uvedenia spoločných priestorov, nie je potrebné mať potvrdenú zmluvu.

DÔLEŽITÉ! V zmluve nie je potrebné uvádzať, že na kupujúceho sa okrem priestorov v obecnom byte prevádza aj podiel na práve spoločného spoluvlastníctva spoločných priestorov (kuchyňa, kúpeľňa). Podiel sa prevedie automaticky a strany sa budú môcť vyhnúť notárskemu overeniu.

Predaj izby v spoločnom byte: pokyny krok za krokom

Na dokončenie transakcie platí nasledujúci postup pri predaji izby v spoločnom byte:

Nájdite kupca a prediskutujte hlavné podrobnosti transakcie

S potenciálnym kupujúcim je potrebné prediskutovať podmienky budúcej transakcie, vrátane ceny priestoru v obecnom byte, platobného postupu a lehoty na uzavretie hlavnej zmluvy. Ak je súhlas susedov jednoduchou formalitou, potom je možné uzavrieť predbežnú kúpno-predajnú zmluvu. Ak existuje možnosť, že si niektorý zo susedov uplatní predkupné právo, potom je pre predávajúceho bezpečnejšie zálohu neprijať a nepodpisovať s kupujúcim dokumenty už v tejto fáze, aby sa v budúcnosti vyhli problémom.

Upozornite susedov na predkupné právo

Na tento účel musíte identifikovať vlastníkov izieb v komunálnom byte objednaním aktuálneho výpisu z Jednotného štátneho registra nehnuteľností. Ak je vlastníkom obec, tak treba o tom informovať vedenie mesta (obce).

Oznámenie o predaji izby v spoločnom byte musí mať písomnú formu. Existujú nasledujúce možnosti upozornení vrátane tých, ktoré ovplyvňujú, ako rýchlo môžete predať izbu:

DÔLEŽITÉ. Ak je oznámenie zaslané poštou, adresa príjemcu môže byť uvedená podľa jeho registrácie (právna adresa - pre spoločnosti) a ak nie je známa, potom v mieste miestnosti.

Ak sa vyskytnú problémy vo vzťahoch so susedmi, sused nechce nadviazať kontakt, odporúča sa kontaktovať notára alebo skombinovať spôsoby zasielania poštou a prostredníctvom notára.

Prijmite odmietnutie alebo počkajte, kým neuplynie lehota na odpoveď

V článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa stanovuje, že odo dňa prijatia oznámenia je lehota na odpoveď 30 dní. Počas tejto doby musí sused písomne ​​vyjadriť svoje rozhodnutie - udeliť odmietnutie alebo kúpiť nehnuteľnosť.

Odmietnutie sa vydáva v notárskom úrade na osobitnom osvedčení. Sused musí vziať na recepciu oznámenie a cestovný pas obdržaný od predávajúceho, na základe ktorého špecialista vypracuje žiadosť. Po prijatí odmietnutí bývania od vlastníkov (majiteľov), podpísaných všetkými vlastníkmi, nemusí majiteľ izby v komunálnom byte čakať do konca mesiaca, ale musí dokončiť transakciu.

Ak sused oznámenie ignoruje a nedostane ho, potom by ste mali jednoducho počkať, kým uplynie lehota a potom izbu predať. V prípade zasielania poštou:

• predajca pošle doporučený list s upozornením, dostane kód trasy na sledovanie;
• od okamihu doručenia listu na poštu začína lehota uloženia - 30 dní;
• Po uplynutí doby uchovávania musíte začať počítať 30-dňové obdobie na odpoveď.

Ak bolo oznámenie podané prostredníctvom notára, samostatne vypočíta všetky lehoty.

DÔLEŽITÉ! Podľa zákona je dôležité výpoveď nedoručiť, ale odoslať – preto by sa predávajúci nemal obávať preberania listov adresátmi.

Pripravte dokumenty na transakciu

Dokumenty musia byť pripravené podľa nižšie uvedeného zoznamu. Každý z nich je navrhnutý inak. Ako podať žiadosť - všeobecné odporúčania:

• zmluva a listina o prevode sú vyhotovené v troch origináloch;
• všetky dokumenty vytlačené na 2 alebo viacerých listoch sú zošité;
• v niektorých regiónoch je potrebné osobne overiť kópie s nápisom „Kópia je správna / dátum / podpis / prepis“;
• Je potrebné vyhotoviť kópie všetkých originálov okrem zmluvy a prevodnej listiny (kópie pôjdu do registračného spisu).

Každý región má svoje pravidlá týkajúce sa postupu pri prijímaní dokumentov, preto sa odporúča vyjasniť si tento bod s úradom, kde plánujete dokumenty odovzdať.

Odošlite dokumenty na registráciu spoločnosti Rosreestr a počkajte, kým sa dokončí

Dokumenty na registráciu predkladajú osobne strany transakcie alebo ich zástupcovia na základe notárom overeného splnomocnenia. Vyžaduje sa osobná účasť, inak nebudú doklady akceptované. Dokumenty môžete posielať prostredníctvom:

• MFC („Moje dokumenty“);
• priamo Rosreestr;
• notár v elektronickej podobe (ak transakciu osvedčil).

Registračný poplatok je 2 000 rubľov, zvyčajne platí kupujúci, ale niekedy predávajúci alebo oboje na polovicu (v závislosti od želania strán). Ak sa registrácia uskutočňuje prostredníctvom notára, budete musieť za túto službu zaplatiť ďalších 1 500 rubľov.

Obdobie registrácie bude od 5 do 14 dní pri podaní cez MFC alebo Rosreestr a iba 3 dni pri elektronickej registrácii.

Posledná platba za izbu

Zákon stanovuje niekoľko rôznych spôsobov platby. Moment môže byť tiež ľubovoľný: plná platba vopred, splátky, odklad alebo úplná platba ihneď po registrácii.

Všetky možnosti sú prijateľné, preto si strany vždy zvolia najvhodnejší postup.

Aké dokumenty budete potrebovať?

Toto je jedna z najdôležitejších otázok pri uskutočňovaní transakcie. Úspešnosť registrácie závisí od správnosti dokumentov. Zoznam dokumentov na predaj izby v komunálnom byte obsahuje:

1. Súhlas manžela predávajúceho s predajom (ak je predávajúci ženatý).
2. Informácia o dodržiavaní predkupného práva (doklad o oznámení alebo notárskych odmietnutiach).
3. Výpis z USRN pre predávanú izbu (alebo osvedčenie o vlastníctve).
4. Technický plán miestnosti.
5. Informácie o zaregistrovaných v miestnosti.
6. Osvedčenie o absencii dlhu za bývanie a komunálne služby.
7. Potvrdenie o zaplatení štátnej dane vo výške 2 000 rubľov.

V niektorých prípadoch môžu byť potrebné ďalšie dokumenty, preto sa odporúča skontrolovať konečný zoznam u regionálneho Rosreestra alebo najbližšieho MFC.

Vzor oznámenia pre susedov

Hotové oznámenie musí obsahovať tieto informácie:

• Celé meno majiteľa miestnosti a celé meno suseda;
• presný popis miestnosti (ako v budúcej zmluve);
• Predajná cena;
• údaj o existencii predkupného práva.

Je dôležité uviesť rovnakú cenu ako v budúcej zmluve, inak bude oznámenie považované za neplatné. Okrem toho môžete špecifikovať platobný postup a ďalšie podmienky predaja.

Viac informácií o kúpnej a predajnej zmluve

Zmluva musí obsahovať množstvo povinných doložiek, ktoré sú potrebné na to, aby mala právnu silu. Tie obsahujú:

1. Úplný názov strán.
2. Popis izby - predmet zmluvy.
3. Predajná cena.
4. Zoznam osôb, ktoré majú právo užívať bývanie (napríklad odmietnutím závetu).

Bez ktorejkoľvek z vyššie uvedených podmienok bude zmluva považovaná za neplatnú. Zvyšné podmienky - postup pri platbe a prevode bytu, podmienky, zodpovednosť strán a záruky predávajúceho zabezpečujú rovnováhu záujmov strán. Ak nie sú v texte uvedené, použije sa zákon.

Povinným dodatkom k zmluve je prevodná listina.

Je možné predať bývanie s inými registrovanými osobami?

Samotná predajná transakcia s registrovanými osobami nie je zákonom zakázaná. Treba mať na pamäti, že tieto osoby budú mať právo užívať izbu až do odhlásenia, čo so sebou nesie určité riziká pre kupujúceho, najmä ak sú medzi nimi maloletí.

DÔLEŽITÉ! Všetky osoby registrované v izbe musia byť uvedené v kúpnej zmluve.

Záver

Ak chcete správne predať svoju izbu v spoločnom byte, musíte dodržiavať pravidlá predaja. V prvom rade sa týkajú dodržiavania predkupného práva susedov, ako aj zhromažďovania podkladov. Pomocou odporúčaní a formulárov uvedených v článku môže každý občan rýchlo predať izbu v spoločnom byte.

V prípade akýchkoľvek otázok vás čakáme na bezplatnú konzultáciu s právnikom. Záznam v špeciálnom formulári v rohu obrazovky.

Viac podrobností a postup pri takejto transakcii sa dozviete nižšie.

Čakáme na vaše otázky a budeme vďační za váš like a repost.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že otázka: „Ako dnes prebieha predaj izby v obecnom byte?“ - stratil svoj význam, pretože tento typ bývania možno považovať za pozostatok sovietskej éry. Možno je to čiastočne pravda, ale v ruských mestách je veľa rodín nútených schúliť sa v malých miestnostiach starých ľudí, žiaľ, problém bývania je v našej krajine veľmi akútny. Z tohto dôvodu je predaj miestnosti v komunálnom byte zaujímavý pre mnohých občanov, pretože vždy bude existovať kupujúci pre takéto bývanie. Každý z dodávateľov sleduje svoje vlastné ciele: niektorí sú unavení z blúdenia po prenajatých bytoch, zatiaľ čo iní našli príležitosť kúpiť si priestrannejšie sídla. V každom prípade by sme nemali zabúdať, že predaj izby v spoločnom byte je problematický postup, ktorý si vyžaduje veľa času a úsilia. Zároveň je to spojené s určitými ťažkosťami, ale táto skutočnosť by potenciálneho predajcu nemala vystrašiť.

Susedova otázka

Predaj izby v spoločnom byte začína riešením problému so susedmi.

Faktom je, že ak sa rozhodnete predať „merače“ v spoločnom byte, patrí im predkupné právo na kúpu vašej nehnuteľnosti. Bez dodržania tejto podmienky bude nezákonné predať izbu v spoločnom byte. Vlastník nehnuteľnosti nemusí dostať súhlas susedov s transakciou, ale je jednoducho povinný o tom informovať. Je pozoruhodné, že tretej strane sa ponúkajú rovnaké podmienky nákupu a predaja ako odmietnutému susedovi. Inými slovami, nebude fungovať nafúknutie nákladov na bývanie, aby ste sa poistili v prípade, že obchod nevyjde.

Samozrejme, predaj izby v spoločnom byte je nepríjemná záležitosť. V praxi nie je také jednoduché získať odmietnutie od susedov z toho dôvodu, že v niektorých prípadoch ich nie je možné nájsť (niekto v meste dlho nebýva, niekto sa presťahoval do inej oblasti). Často sa stáva, že sú tam všetci susedia, ale nechcú, aby sa objavil nový nájomník: máme tendenciu zaobchádzať s cudzími ľuďmi opatrne. Táto taktika správania sa najčastejšie volí, ak sa predáva izba v komunálnom byte v Moskve.

Mnohí sa boja, že vedľa nich bude bývať človek so záznamom v registri trestov alebo nevyrovnanou psychikou.

Ako nastaviť vlastníkov miestnosti

Ak ste rozhodnutí predať izbu v komunálnom byte, musíte určiť zoznam osôb, ktoré sú vlastníkmi obytných priestorov vo vašom okolí.

Najprv by ste sa mali obrátiť na Rosreestr, kde vyplníte príslušnú žiadosť a zaplatíte štátny poplatok za poskytnutie informácií. Písomnú odpoveď dostanete približne do piatich dní.

Čo urobiť ďalej

Po identifikácii všetkých vlastníkov bytov nachádzajúcich sa vo vašej budove by ste im mali poslať list s ponukou na kúpu nehnuteľnosti od vás s uvedením rozlohy, životných podmienok a ceny. Vaši susedia majú na rozhodnutie celý mesiac.

Ak po tejto lehote nedostanete odpoveď, možno to považovať za odmietnutie transakcie.

Dohoda

Po dokončení vyššie uvedených formalít môžete buď vyhľadať kupujúceho, alebo dokončiť transakciu (ak sa kupec nájde).

Nezabudnite, že všetky transakcie s nehnuteľnosťami vykonávajú zamestnanci Registračnej komory. Na legalizáciu predaja je potrebné zozbierať určitý balík dokumentov. Treba tiež pamätať na to, že ak nový vlastník poruší normy ľudského spolužitia, susedia budú mať právo obchod napadnúť. Z tohto dôvodu by sa k výberu kupujúceho malo pristupovať čo najvážnejšie.

Zoznam dokumentov

Takže sme sa priblížili k záverečnej fáze takejto transakcie, ako je predaj izby v spoločnom byte. Dokumenty na jeho dokončenie by mali byť pripravené vopred.

Po prvé, budete potrebovať pas. Po druhé, musíte predložiť doklad potvrdzujúci skutočnosť, že v predávaných priestoroch nie je nikto registrovaný. Po tretie, musíte predložiť kópie, ktoré ste adresovali vlastníkom bytov nachádzajúcich sa v susedstve. Okrem toho budete potrebovať doklad z pošty, že zásielka bola dokončená. Po štvrté, musíte predložiť výpis zo ZINZ a katastrálny plán nehnuteľnosti na obytnú plochu.

Deal nuansy

Najviac ťažkostí vzniká v počiatočnej fáze spoločného bytu, keď musíte písomne ​​oznámiť svojim susedom svoj zámer uskutočniť transakciu. Čo robiť napríklad, ak Ivan Ivanovič zomrel a jeho príbuzní ešte nevstúpili do dedičstva? Čakať, kým sa objavia, nie je najvhodnejším riešením problému. Optimálne by bolo obrátiť sa na súd, aby uznal miestnosť za majetok bez vlastníka. Počas konania sa určite nájdu príbuzní, situácia sa vyrieši.

Susedia sú obštruktívni

Ako už bolo zdôraznené, často dochádza k situáciám, keď susedia úmyselne zasahujú do dokončenia transakcie ignorovaním písomného oznámenia. V každom prípade bude dokument označený ako „Odmietnutie prijatia“, čo bude slúžiť ako dôkaz oznámenia o transakcii.

Ak si vaši susedia zámerne dávajú načas s odpoveďou a vy nemáte čas čakať celý mesiac, môžete urobiť nasledovné: formalizovať transakciu nie ako nákup a predaj, ale ako dar, nezabudnite prijať najskôr peniaze od kupujúceho. V tomto prípade môžete ušetriť čas.

Pamätajte, že predaj izby v spoločnom byte je dosť problematický postup a mali by ste sa naň pripraviť vopred: potom to bude trvať menej času a úsilia.

Predaj izby v spoločnom byte je spojený s ťažkosťami pri koordinácii tejto operácie s ostatnými obyvateľmi. Aké dokumenty sú potrebné na predaj miestnosti v spoločnom byte, ako formalizovať transakciu a ako získať súhlas susedov? A na záver, aké sú riziká kúpy takejto nehnuteľnosti?

Ktorú miestnosť je možné predať - privatizovanú alebo obecnú?

Obecný byt predať nemôžete - je súčasťou bytového fondu obce a štátu, títo sú jeho vlastníkmi a len oni môžu s týmto majetkom nakladať. Ak je byt privatizovaný, potom je už v súkromnom vlastníctve, preto sú povolené akékoľvek operácie týkajúce sa vlastníctva, užívania a nakladania s takouto nehnuteľnosťou.

Ak niektorí obyvatelia privatizovali svoje akcie a niektorí sa odmietli zúčastniť privatizácie, potom tí, ktorí odmietli, získajú právo na doživotný pobyt v byte. Ale ani s týmto právom nemôžete predať svoju izbu.

Existujú iba dva dôvody na predaj izby v komunálnom bývaní a každý z nich dáva právo predať nehnuteľnosť:

• vlastná privatizačná zmluva;
• výpis z registra registrovaných vlastníckych práv USRN.

Postup pri predaji izby v spoločnom byte

V súlade s občianskym zákonníkom Ruska v článku 224 sú veci, ktoré patria dvom alebo viacerým osobám, ich spoločným majetkom.

Ak podiely na majetku nie sú určené, tak ide o spoločný majetok. Ak vlastníci majú určené časti každého vlastníka, potom sa nehnuteľnosť nazýva zdieľaná.

Vlastník akéhokoľvek majetku má právo vlastniť, užívať a disponovať s jeho časťou.

Existujú dva typy akcií:

• Reálny- majú fyzikálne vyjadrenie, teda časť plochy v merných jednotkách. Skutočný podiel zodpovedá ploche miestnosti.
• Ideálne- v percentách alebo zlomkoch. Ideálne - nepremieta sa na územie areálu a nijako neobmedzuje pohyb majiteľov.

Izba v spoločnom byte je skutočným podielom na spoločnom majetku.

Legislatíva stanovuje prísny postup pri predaji podielu na byte a uskutočňovaní ďalších obchodov s ním.

Získanie súhlasu susedov

Je možné predať izbu v byte komukoľvek a je k tomu potrebný súhlas ostatných vlastníkov a obyvateľov?

V § 250 Občianskeho zákonníka sa uvádza, že vlastníci celej nehnuteľnosti, ak sa jeden z nich rozhodne predať svoj podiel, majú predkupné právo na kúpu podielu v byte, t. j. môžu podiel odkúpiť na základe oznámenia pred ponúknutím. to pre cudzincov.

Dôležitou požiadavkou je, aby cena, za ktorú je podiel ponúkaný iným vlastníkom, nebola vyššia ako trhová cena ponúkaná externým potenciálnym kupcom. To znamená, že konečná predajná cena uvedená v uzatvorenej kúpnej zmluve by nemala byť nižšia ako cena, ktorá bola predtým ponúknutá iným vlastníkom.

Pred odovzdaním nehnuteľnosti na posúdenie cudzím kupujúcim je vlastník izby v obecnom byte povinný ponúknuť susedom na odkúpenie svojho podielu. Oznámenie musí byť písomné s povinným označením predmetu predaja, ceny a ďalších podmienok, ktoré sa vlastník akcie chystá ponúknuť externým kupcom, ak to interní odmietnu.

Ak predávajúci predá podiel cudzej osobe, čím poruší podmienky článku 250 Občianskeho zákonníka (o práve ostatných rezidentov na odkúpenie podielu za cenu, za ktorú vlastník podiel predáva, a iné rovnocenné podmienky), potom ktorýkoľvek z vlastníkov môže do 3 mesiacov podať žalobu na súde, aby vyhlásil transakciu za neplatnú a previedol práva a povinnosti z kúpy na seba.

Koho treba upozorniť?

1. susedia ktorí vlastnia zvyšok nehnuteľnosti (nájomníci na základe zmlúv o sociálnom prenájme alebo príkazov a tí, ktorí žijú na základe zmluvy o záložnom práve na nehnuteľnosť sa nepovažujú za hypotéku);
2. magistrát, ktorému byt patril pred privatizáciou, ak v byte bývajú osoby na základe zmluvy o spoločenskom prenájme bytu (napríklad tí, ktorí odmietli privatizáciu bývania a zachovali si doživotné užívacie právo k objektu);
3. Štátne opatrovnícke orgány, ak sú medzi ostatnými vlastníkmi deti a čiastočne alebo úplne neprispôsobiví občania.

K dispozícii je vzor oznámenia susedom.

Aká odpoveď je potrebná pre ďalšie kroky?:

• Súhlas jedného zo susedov na kúpu podielu;
• Písomné vzdanie sa predkupného práva, vzor vzdania sa;
• Nedostatok akejkoľvek odozvy.

Čakacia lehota na odpoveď je 30 dní. Po uplynutí lehoty sa má za to, že predkupné právo bolo rešpektované, nakoľko akcionár svoj zámer oznámil a dal možnosť ostatným susedom, aby zvýšili svoje podiely a nemuseli sa v byte zaoberať cudzími osobami. Teraz môžete izbu predať každému potenciálnemu kupcovi.

Na dodržanie článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stačí ponúknuť výkupné jednému zo susedov a ak s tým súhlasí, nie je potrebné informovať ostatných.
Súhlas musí byť písomný!

V praxi však ostatní vlastníci veľmi často podiel nevykúpia a neakceptovaním výpovede porušujú pravidlá. Je reálne predať podiel v byte s takýmito susedmi?

Je možné predať izbu bez súhlasu susedov a legálne?

Legálne metódy možno použiť, keď ostatní vlastníci buď nechcú predmetný podiel kúpiť, alebo ho odmietnu kúpiť, čím v konečnom dôsledku zabránia transakcii.

Aké metódy sú k dispozícii:

• Registrácia kúpy a predaja podielu na byte formou daru - pri darovaní nie je potrebný súhlas ostatných vlastníkov. Je dôležité poznať riziká:
  • nespoľahlivý kupujúci nemusí zaplatiť a potom mu príde podiel darmo;
  • transakciu možno uznať za platnú, ak sa o použitej metóde dozvedia ďalší vlastníci a podajú žalobu.
• Registrácia formou kompenzácie - akcionár si požičia peniaze od potenciálneho kupca a uzavrie dohodu o kompenzácii, podľa ktorej mu namiesto peňazí zaplatí prevodom majetku - svojho podielu.
  Aj tu hrozí vyhlásenie transakcie za neplatnú.
• Alternatívny formát predaja a kúpy podielu na byte, alebo môžete dať kupujúcemu malý podiel zo svojho podielu. Kupujúci zaregistruje vlastníctvo a stane sa jedným z vlastníkov bytu na rovnakom základe s ostatnými.
  Potom mu predáte zvyšok svojho podielu na základe predkupného práva. Veď podľa Občianskeho zákonníka stačí ponúknuť kúpu podielu jednému z vlastníkov, ak s tým súhlasí, ostatným to netreba oznamovať.
  Riziko— kupujúci môže zmeniť názor na kúpu zvyšnej časti vášho podielu.

Najspoľahlivejšie spôsoby:

1. Poučte notára, aby posielal oznámenia ostatným vlastníkom.
2. Posielajte telegramy majiteľom prostredníctvom tlače.
3. Pošlite doporučený list.

Ak si adresát nevyzdvihne list alebo telegram v lehote určenej poštou (zvyčajne 7-8 dní), potom sa obálka alebo oznámenie vráti adresátovi. Takýto papier je dôkazom o odoslaní oznámenia a od dátumu oznámenia sa počíta lehota 30 dní. Ak vlastníci neposkytnú písomnú odpoveď do 30 dní, predávajúci má právo predať podiel ľubovoľnej osobe.

Pre službu zasielania oznámení spoluvlastníkom je najlepšie obrátiť sa na notára, ktorý vystaví vrátené obálky a správy s notárskym overením - bude to pevnejší dôkaz v prípade súdneho sporu.

Dokumenty na predaj izby v komunálnom byte

Ak sa nájde kupec - sused alebo cudzinec - musíte prejsť na zhromažďovanie dokumentov a dokončenie transakcie.

Zoznam dokumentov

Aké doklady sú potrebné a ako ich pripraviť na predaj podielu na byte:

• Niekoľko fotokópií pasu alebo iný doklad potvrdzujúci totožnosť;
• Vyúčtovanie dlhov za bývanie a komunálne služby. Každý akcionár platí svoj podiel na bývaní a komunálnych službách a prítomnosť dlhov alebo neistota v tejto veci môže potenciálnym kupcom spôsobiť pochybnosti.
  Kde ho získať - opýtajte sa účtovného oddelenia HOA a bytového oddelenia / bytového úradu.
• Katastrálny pas bytu— duplikát podielnika vydaný pri zápise nehnuteľnosti do katastra štátu.
  Ak sa stratí, môžete požiadať o duplikát jedného z vlastníkov na vyhotovenie kópie alebo si objednať výpis z Rosreestr o hlavných charakteristikách bytu s právami. Ak byt nie je zapísaný v štátnom katastri, musíte podať žiadosť o registráciu spoločnosti Rosreestr.
• Technický plán zariadenia- duplikát akcionára, vydaný technickým inžinierom po vypracovaní plánu. Ak sa duplikát stratí, požiadajte druhého vlastníka o duplikát na vyhotovenie kópie alebo si objednajte kópiu zo ZINZ;
• Zmluva o vlastníctve- doklad o tom, ako vlastník prijal svoj podiel. Duplikát je možné zakúpiť u notára, ktorý zmluvu potvrdil, alebo u Rosreestr. Ak je titulným dokumentom privatizačná zmluva - v správe obce.
• Povolenie od orgánov štátneho poručníctva— ak je vlastník maloletý, úplne alebo čiastočne nespôsobilý, musíte tam požiadať o doklad.
• Rozhodnutie súdu, ktorým sa vyhlasuje, že je úplne alebo čiastočne nespôsobilý. Ak sa stratí, môžete sa obrátiť na kanceláriu súdu, ktorý dokument vydal.

Predaj nepeňažného podielu je jednoduchší a výnosnejší ako predaj ideálneho podielu.

• Doklady od opatrovníka ohľadom zriadenia opatrovníctva— maloletí a tí, ktorí sú úplne alebo čiastočne nespôsobilí, nemôžu predať majetok sami, preto sa musíte obrátiť na opatrovnícke orgány a súd, aby ste získali doklady.
• Výpis z domovej knihy, ak má kupujúci záujem o rodinné zloženie, t.j. počet prihlásených osôb. Je lepšie sa pripraviť, okrem toho sa dá bezplatne objednať na MFC, tam treba predložiť originál a kópiu domovej knihy.
• Písomný súhlas manžela/manželky, osvedčené notárom, ak má vlastník manžela/manželku a podiel nadobudol po uzavretí manželstva. Kde to získať - notár to vytvorí.
• Doklady o obmedzeniach a vecných bremenách, ak je vlastnícke právo zaťažené vecným bremenom. Príklad - podiel bol prijatý v dôsledku uzatvorenia anuitnej zmluvy s doživotným vyživovaním vyživovanej osoby. Kde ho získať - objednajte si výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností od Rosreestr.
• Splnomocnenie od notára, ak nemôže byť vlastník prítomný pri uzatváraní zmluvy, je potrebné doložiť oprávnenie robiť v jeho mene úkony.
• Osvedčenie o uzavretí, rozsudok súdu, ktorým sa ukladá trest odňatia slobody, ak je vlastník vo väzení (čím sa však neodníma právo nakladať s jeho majetkom).
  Osvedčenie o uvoľnení, vydané vo väzení, ak je vlastníkom bývalý väzeň.
• Ak sa mená zmenili- dokumenty potvrdzujúce takéto zmeny, napríklad osvedčenie o sobáši alebo rozvode.
• Oznámenia o predaji podielu na byte, adresované iným vlastníkom.

Potom sa vypracuje zmluva.

Darovanie nehnuteľnosti je menej bežné ako kúpa a predaj, takže mnohí príjemcovia si nie sú plne vedomí svojich práv. Prakticky sa však nelíši od bežného predaja nehnuteľnosti, všetky podrobnosti však nájdete v našom článku.
Aké dokumenty sú potrebné v Rosreestri na predaj bytu. Odporúča sa pripraviť celý balík a nie predkladať dokumenty na žiadosť zamestnanca, pretože niektoré certifikáty majú dátum vypršania platnosti.

Kúpno-predajná zmluva: obsah, vzor

Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje článok 550, ktorý stanovuje povinnú formu nákupu a predaja nehnuteľností - písomnú zmluvu s povinnými základnými podmienkami.

Oni sú:

• Predmet dohody;
• Cena transakcie;
• Zoznam obyvateľov, ktorí majú právo žiť v byte doživotne (napríklad tí, ktorí odmietli privatizáciu).

*Predmet - názov objektu, jeho adresa a katastrálne číslo.

Hodnota transakcie musí zodpovedať trhovým cenám, keďže tento faktor kontrolujú daňové úrady v súlade s ustanoveniami článku 105.14 daňového poriadku Ruska o transakciách medzi spriaznenými osobami.

Vlastnosti dohody:

• Názov a číslo transakcie;
• Označenie miesta (mesto, iná lokalita);
• Prítomnosť úvodu - preambula (prezentácia strán s podrobným pasom a inými osobnými údajmi);
• Časť so základnými podmienkami - predmet a cena;
• Ďalšie podmienky:
  • aká nehnuteľnosť pripadne kupujúcemu spolu s bytom (nábytok a pod.),
  • Ako sú obyvatelia prepustení?
  • zaznamenanie stavu bytu v čase transakcie,
  • lehota na vydanie veci zo strany predávajúceho,
  • moment odovzdania kľúčov,
  • ako dôjde k prevodu práv po kúpe a predaji bytu,
  • aké dokumenty potvrdzujú scudzenie majetku;
• Záver;
• Podpisy strán a dátum.

Konečný dokument sa vyhotovuje v 3-4 kópiách - pre kupujúceho a predávajúceho a ďalšie osoby, ak sa na transakcii podieľali ručitelia, veritelia, vládne orgány (napríklad dôchodkový fond). Môžete si stiahnuť vzor štandardnej zmluvy o predaji a kúpe izby v obecnom byte.

Uzavretá dohoda je základom štátnej registrácie prevodu vlastníctva z jednej osoby na druhú.

Čo potrebujete vedieť pri kúpe izby?

Občania, ktorí uvažujú o kúpe izby v komunálnom bývaní, by mali venovať pozornosť nasledujúcim rizikám:

• Predávajúci často ponúka uzavretie transakcie vo forme darovacej zmluvy, ale potom nebude existovať žiadny dokument potvrdzujúci prevod sumy peňazí a kupujúci ho potrebuje a identifikácia prevodu peňazí spôsobí darovacia zmluva neplatná.
• Nezabudnite si prečítať výpis z domovej knihy vo formulári 9 a titulné listiny s uvedením vlastníkov. Musíte sa uistiť, že všetci registrovaní susedia a vlastníci dostali oznámenia s ponukou na odkúpenie a že odvtedy uplynul viac ako 1 mesiac.
• Pre získanie informácií o všetkých obyvateľoch, ktorí kedy v byte bývali, môžete od predávajúceho požiadať aj o archívny výpis z knihy domov.
• Mali by ste si objednať všeobecný výpis z Jednotného štátneho registra a uistiť sa, že na byt alebo izbu nie sú uložené žiadne bremená alebo obmedzenia.
• Zistite, či má predávajúci manžela/manželku a získajte od neho notársky overený súhlas na transakciu.

Pri zostavovaní dohody je lepšie kontaktovať právnika alebo notára.

Každý, kto si kúpil podiel v byte, musí prejsť postupom štátnej registrácie prevodu vlastníckych práv na neho od predchádzajúceho vlastníka. Proces vykonania zápisu o novom práve do registra USRN trvá 5-12 dní. Na základe výsledkov je vydaný výpis o registrácii vlastníckych práv.

Notár vysvetľuje vlastnosti transakcií s komunálnymi nehnuteľnosťami:

Záver

Predaj izby v obecnom byte má právne ťažkosti spojené so získaním odpustenia od iných susedov. Susedia často nechcú izbu kúpiť, ale tiež nechcú, aby sa do bytu nasťahoval cudzí človek a bránia obchodu. Aby sa predaj uskutočnil správne a bez stresu, je najlepšie navštíviť notársky úrad, aby notár potvrdil skutočnosť odmietnutia kúpy miestnosti. Potom môžete svoj podiel bezpečne predať akejkoľvek želanej osobe.

Náš právnik vám bezplatne poradí.