Ponad 90% rodzin wykorzystuje kapitał macierzyński w celu poprawy swoich warunków życia. Ale jest to także mieszkanie dla wielu uczestników programy chcą wymienić na wygodniejszy - większy lub zlokalizowany w dogodniejszej lokalizacji. Odpowiadamy na pytania:jak sprzedać mieszkanie zakupione z kapitału macierzyńskiego, czy jest to możliwe, jak uniknąć ryzyka i trudności oraz jak najszybciej sfinalizować transakcję.
Mieszkanie zakupione z kapitału macierzyńskiego można sprzedać
Ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie zabrania sprzedaży nieruchomości zakupionych z kapitału macierzyńskiego. Tego rodzaju transakcje dotyczące nieruchomości regulują:
▪ Ustawa federalna „O dodatkowych środkach wsparcia państwa dla rodzin z dziećmi” – ujawnia zawiłości postępowania z kapitałem macierzyńskim;
▪ Artykuły Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nr 28, 36, 37, 454, 455, 456 - mówią o obowiązkach rodziców wobec dzieci, zasadach transakcji majątkiem dziecka oraz ogólnych zasadach kupna i sprzedaży .
Zgodnie z tymi przepisami rodzice lub opiekunowie mają obowiązek zadbać o zapewnienie małoletnim dzieciom wszystkiego, czego potrzebują, mieszkać z dziećmi i zapewnić im udział w mieszkaniu lub domu. Najważniejsze, aby nie naruszać praw dziecka, nad którymi czuwają władze opiekuńcze. Każda procedura wymaga pisemnej zgody władz opiekuńczych.
Jeżeli dzieci w rodzinie ukończyły 18 lat, wymagana jest jedynie ich pisemna zgoda poświadczona notarialnie.
Warunki i funkcjesprzedaż mieszkań zakupionych z kapitałem
🔹 Mieszkanie, które sprzedajesz musi być wspólną własnością całej rodziny.
🔹 Jeżeli kupiłeś mieszkanie za pożyczone środki i zarejestrowałeś je wyłącznie na nazwisko matki lub ojca dzieci, przed jego sprzedażą musisz zarejestrować je jako własność wspólną. Ta procedura nazywa się obowiązkiem notarialnym i będziesz mieć na nią 6 miesięcy.
🔹Jeżeli dzieci są pełnoletnie potrzebna jest ich zgoda, jeżeli nie to upoważnienie opieka i opiekę.
🔹Dzieci powinny otrzymać z nowego lokalu takie same lub większe udziały – mniejsze udziały można otrzymać jedynie w przypadku znacznej poprawy warunków życia.
🔹Wymagana jest zgoda organów opiekuńczych i kuratorskich, Funduszu Emerytalnego oraz w przypadku kredytu hipotecznego, z banku.
🔹Konieczne jest wcześniejsze przygotowanie nowej przestrzeni życiowej – z jednakowymi lub lepszymi warunkami, kaucją i rejestracją w Rosreestr.
🔹Udowodnij radzie opiekuńczej, że nie naruszysz praw dzieci – zapewnisz sobie te same udziały, a warunki życia nie pogorszą się.
🔹 Własność jest podzielona pomiędzy wszystkich członków rodziny , a rodzice działają wyłącznie w interesie swoich dzieci - państwo ściśle kontroluje wszystkie procesy transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości.
🔹Rozwód rodziców nie będzie miał wpływu na zmianę udziału na dzieci.
🔹 Każda osoba mieszkająca i zameldowana w mieszkaniu ma prawo do udziału w nowym domu po sprzedaży.
🔹 Jeżeli mieszkanie jest własnością krócej niż 3 lata lub krócej niż 5 lat w przypadku zakupu po 1 stycznia 2016 roku, należy za nie zapłacić podatek.
🔹W przypadku zamiany mieszkania zakupionego na kapitał macierzyński ważne jest utrzymanie poziomu warunków mieszkaniowych, istnieje jednak możliwość zakupu nowego mieszkania o mniejszej powierzchni – np. jeśli jedno z dzieci wymaga specjalnego, kosztownego leczenia lub rodzice otrzymują mniejsze udziału w nowym mieszkaniu na rzecz równych udziałów dla dzieci.
Warunki sprzedaży
Sama transakcja może zostać sfinalizowana w dowolnym momencie po zakupie mieszkania z kapitału macierzyńskiego. Najważniejsze to zdobyć pozwolenie . Bez zgody na sprzedaż majątku nieletnich notariusz nie poświadczy transakcji, a Rosreestr nie zarejestruje przeniesienia własności. Po otrzymaniu wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości dla zakupionej nieruchomości należy go złożyć organom opiekuńczym w ciągu 30 dni od rejestracji. Jeżeli transakcja nie uda się sfinalizować, konieczne będzie uzyskanie nowego zezwolenia.
Czy muszę płacić podatek od sprzedaży mieszkania?
Kiedy nie jest potrzebny.Zgodnie z art. 217 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, jeśli jesteś właścicielem nieruchomości od ponad 3 do 5 lat, w zależności od daty nabycia. Sprzedawca nie płaci podatku i nie składa deklaracji 3-NDFL.
Istnieją możliwości, gdy nie trzeba płacić podatku przy przeprowadzaniu transakcji w jednym okresie rozliczeniowym lub jeśli rodzina nie korzystała z ulgi podatkowej. Każdy przypadek jest jednak indywidualny – tutaj lepiej skonsultować się z doradcą podatkowym, aby nie popełnić błędu.
Kiedy zapłacić.Podatek od sprzedaży należy zapłacić, jeśli mieszkanie jest własnością rodziny krócej niż 3 lata lub krócej niż 5 lat w przypadku rejestracji własności po 1 stycznia 2016 r.
Jak obliczyć czas użytkowania nieruchomości.Odliczanie należy przeprowadzić od daty posiadania zgodnie z wyciągiem z USRN lub z zaświadczenia o państwowej rejestracji praw. Liczą się nie w latach, ale w miesiącach: 3 lata - 36 miesięcy, 5 lat - 60 miesięcy.
Jak obliczyć podatek
Kupiłeś mieszkanie przed 1 stycznia 2016 r
Jeśli okres własności nie osiągnie 3 lat, będą Ci odpowiadać dwie metody opodatkowania przy sprzedaży.
💰 cena sprzedaży wynikająca z umowy przeniesienia własności pomniejszona o 1 000 000 rubli odliczenia od podatku od nieruchomości, jeżeli dotyczy;
💰cena sprzedaży wynikająca z umowy przeniesienia własności pomniejszona o udokumentowaną cenę zakupu mieszkania.
W obu przypadkach zeznanie o odliczeniu podatku trzeba złożyć samodzielnie, gdyż urząd skarbowy domyślnie nie przewiduje takiej procedury. Opcja ta nie uwzględnia wartości katastralnej mieszkania.
Kupiłeś mieszkanie po 1 stycznia 2016 roku
Jeżeli w umowie sprzedaży określono kwotę przekraczającą 70% wartości katastralnej, możesz zapłacić podatek na te same dwa sposoby. Brana jest tu pod uwagę wartość katastralna na dzień 1 stycznia roku, w którym zarejestrowano przeniesienie własności na kupującego.
Przykład 1.Kupiłeś mieszkanie 3 lata temu w 2016 roku za 3 000 000 rubli i sprzedajesz je w 2019 roku za 5 000 000 rubli. Cena katastralna mieszkania wynosi 3 500 000 rubli, a 70% tej kwoty to 2 450 000 rubli. Cena sprzedaży wynosząca 5 milionów rubli stanowi ponad 70% wartości katastralnej wynoszącej 3,5 miliona. Wybierz podstawę opodatkowania:
- Wskazujesz, że sprzedajesz mieszkanie na podstawie umowy sprzedaży za 5 milionów rubli, a cena ta jest wyższa niż 70% wartości katastralnej. Podatek wyniesie 13% (od 5 000 000 do 1 000 000 odliczeń podatkowych). Oznacza to, że 13% z 4 000 000 = 520 000 rubli.
- Zamiast odliczenia podatku stosujesz różnicę między ceną sprzedaży i zakupu: 5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000 Podatek wyniesie 13% z 2 milionów rubli = 260 000 rubli.
Przykład 2.Kupując mieszkanie 3 lata temu w 2016 roku za 3 miliony rubli, sprzedajesz je w 2019 roku również za 3 miliony rubli. Wartość katastralna nieruchomości na rok 2019 wynosi 3,5 mln, a 70% kwoty to 2,45 mln. Cena sprzedaży 3 000 000 przekracza 70% ceny katastralnej. Wybierz sposób zapłaty podatku:
- Wskazujemy, że zgodnie z umową mieszkanie jest sprzedawane za 3 000 000 rubli, czyli więcej niż 70% wartości katastralnej - podatek w wysokości 13% od kwoty z odliczeniem podatku w wysokości 1 000 000. Jest to 13% z 2 000 000 = 260 000 rubli.
- Nie stosujemy odliczenia podatkowego, lecz od ceny sprzedaży mieszkania odejmujemy kwotę zakupu: 3 000 000 - 3 000 000 = 0 rubli podatkowych.
W umowie sprzedaży określono kwotę mniejszą niż 70% wartości katastralnej.Wartość katastralną uwzględnia się na dzień 1 stycznia roku, w którym zarejestrowano przeniesienie własności na kupującego. Oblicz podatek, korzystając z wybranej przez siebie najbardziej odpowiedniej metody:
▪ od 70% wartości katastralnej odjąć podatek od nieruchomości w wysokości 1 000 000 rubli, jeśli dotyczy;
▪ od 70% wartości katastralnej odjąć udokumentowaną cenę zakupu tego mieszkania.
W przypadku każdej opcji należy samodzielnie złożyć zeznanie podatkowe.
Przykład 1.Kupiłeś mieszkanie 4 lata temu w 2016 roku za 2 000 000 rubli i sprzedajesz je w 2020 roku za 3 000 000 rubli. Wartość katastralna - 3 500 000 rubli, 70% - 2 450 000 rubli. Cena sprzedaży w umowie 2020 wynosi niecałe 70% wartości katastralnej. Wybierasz opcję podatkową:
- Należy odjąć 70% wartości katastralnej 2 450 000 rubli, odliczenie podatku w wysokości 1 000 000 odliczenia podatkowego. Podatek wynosi 13% z 1 450 000 rubli = 188 500.
- Nie korzystając z ulgi podatkowej, cenę zakupu mieszkania w wysokości 2 milionów rubli odejmujemy od 70% ceny katastralnej wynoszącej 2,45 miliona rubli. Podatek wyniesie 13% z 450 000 rubli = 58 500 rubli.
Przykład 2.Odziedziczyłeś mieszkanie w 2016 roku od bliskiego krewnego i sprzedałeś je za 4 000 000 rubli w 2020 roku. Ponieważ minimalny okres posiadania nieruchomości pozwalający na zwolnienie nieruchomości z podatku wynosi 3 lata, nie płacisz podatku
Sprzedaż mieszkania z kapitałem macierzyńskim – instrukcja krok po kroku
Krok 1. Zadbaj o wymianę ekwiwalentnego udziału na dzieci lub rekompensatę finansową
Równe udziały w nowych mieszkaniach.Aby to osiągnąć stan zgódź się na jednorazową transakcję sprzedaży swojego starego domu i kupna nowego mieszkania lub domu. Możesz także dać swoim dzieciom udziały w mieszkaniu bliskiej osoby.
W przypadku zakupu należy dokonać kaucji, w umowie sprzedaży wskazać dzieci jako właścicieli, określając udziały, które będą im należeć. Podpisz umowy przedwstępne sprzedaży i kupna lub przedwstępną umowę sprzedaży i sporządź wzór głównej umowy kupna-sprzedaży zakupu do zatwierdzenia przez władze opiekuńcze i kuratorskie.
W przypadku darowizny podpisz przedwstępną umowę sprzedaży i przygotuj wzór umowy darowizny do zatwierdzenia przez władze opiekuńcze i kuratorskie.
Uzgodnij transakcję sprzedaży starego mieszkania i zakupu nowego mieszkania lub domu z organami opiekuńczymi i powierniczymi.
Rekompensata finansowa.Za wstępną zgodą władz opiekuńczych zamiast udziału dzieci mogą otrzymać rekompensatę pieniężną w wysokości wartości sprzedanego udziału w momencie transakcji. Aby to zrobić, musisz złożyć organowi opiekuńczemu i powierniczemu wniosek i zaświadczenie o wartości udziałów dzieci.
Po zatwierdzeniu wniosku przez organ opiekuńczo-powierniczy należy otworzyć rachunki bankowe na nazwisko dzieci i wpłacić na nie pieniądze. Trzymać udogodnienia Konto oszczędnościowe zwykłe lub z oprocentowaniem możesz wykorzystać na:
❗dziecko pozbył się ich samodzielnie w wieku 18 lat;
❗rodzice pozbyli się ich w interesie dziecka w momencie, gdy nie miało ono jeszcze 18 lat – na przykład kupili nowy dom.
Pamiętaj, że wszelkie zbycie majątku nieletnich musi zostać zatwierdzone przez władze opiekuńcze.
Udziały w mieszkaniu krewnych na dzieci.Jeśli nie planujesz zakupu nowego mieszkania, prawo pozwala na przydzielenie dzieciom udziałów w przestrzeni życiowej Twoich najbliższych – na przykład od dziadków.
W niektórych regionach dozwolone jest przydzielanie udziałów o mniejszej kwadraturze, jeżeli:
✔ mieszkanie krewnych zostało więcej niż sprzedane;
✔ istnieje duża różnica w kosztach mieszkania – na przykład w zależności od metrażu, infrastruktury, stanu domu.
Ale takie niuanse należy wcześniej omówić z prawnikami i wziąć pod uwagę praktykę obowiązującą w danym regionie zamieszkania.
Krok 2. Przygotuj dokumenty
Aby uzyskać zgodę władz opiekuńczych i zarejestrować przeniesienie praw w Rosreestr, musisz przygotować i odebrać paczkę dokumentów.
Lista dokumentów.Dokumenty należy zanieść do przedstawicielstwa organów opiekuńczych lub do MFC. W przedstawicielstwie specjalista będzie mógł poświadczyć kopie dokumentów na podstawie złożonych oryginałów:
📂Wniosek obojga rodziców lub przedstawicieli prawnych dziecka do organów opiekuńczych. Jeżeli przedstawiciel prawny jest tylko jeden, do wniosku należy dołączyć dowód tego. Na przykład akt zgonu, dokument stwierdzający zaginięcie jednego z rodziców. Jeżeli jeden z przedstawicieli po prostu nie może osobiście przybyć do wydziału opiekuńczego, należy przedstawić notarialnie potwierdzoną zgodę na sprzedaż domu.
📂 Paszport obywatela Federacji Rosyjskiej dziecka, jeśli ma już 14 lat, oraz akt urodzenia. Jeśli dziecko nie ukończyło 14 lat, wystarczy akt urodzenia.
📂Paszporty lub inne dokumenty potwierdzające tożsamość prawną
przedstawiciele małoletniego – rodzice lub opiekunowie.
📂 Dokumenty dotyczące nieruchomości (sprzedaży i zakupu) - paszporty katastralne i techniczne, świadectwo własności, wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości i inne.
📂 Dokument tytułowy (dokument będący podstawą transakcji wzajemnej): umowa kupna-sprzedaży, prywatyzacji, darowizny, zamiany, zaświadczenie o prawie do dziedziczenia z mocy prawa lub testamentu, umowa udziału we wspólnej budowie, cesja praw roszczeń z tytułu umowy o dzieło umowa udziału we wspólnej budowie, postanowienie sądu o uznaniu praw majątkowych.
📂Zgoda z banku, jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką.
📂 Zezwolenie z Funduszu Emerytalnego i zaświadczenie o kapitale rodzinnym, jeśli nabywca Twojego mieszkania korzysta również z funduszu kapitału macierzyńskiego.
📂 Certyfikat kapitału rodzinnego wykorzystywany przy zakupie mieszkania.
📂Zgoda współmałżonka na transakcję.
📂Zgoda pełnoletniego dziecka, które ma udział w mieszkaniu.
📂 Ubezpieczenie mieszkania, jeśli jest dostępne.
📂 Przedwstępne umowy kupna-sprzedaży.
📂 Świadectwo gotowości obiektu do budowy co najmniej 70% z udziałem we wspólnej budowie.
Pakiet dokumentów różni się w zależności od warunków sprzedaży i zakupu. Aby nie zapomnieć o niezbędnych dokumentach, skonsultuj się z prawnikiem - pomoże to skrócić czas rozpatrywania wniosku i uniknąć odmowy.
Obowiązkowe klauzule umowy.Sprawdź, czy umowa kupna-sprzedaży zawiera:
📌 strony transakcji, prawa i ich obowiązki;
📌podstawa prawna transakcji i wnioski ją potwierdzające;
📌 charakterystyka nieruchomości, adres, lokalizacja;
📌 kwota transakcji; Krok 3. Uzyskaj pozwolenie od władz opiekuńczych i funduszu emerytalnego Rosji
Wszystkie transakcje współwłasności są poświadczane przez notariusza. Bez zgody władz opiekuńczych i funduszu emerytalnego Federacji Rosyjskiej notariusz nie poświadczy umowy.
Władza opiekuńcza i powiernicza.Sprzedaż mieszkania, którego właścicielami są osoby niepełnoletnie, musi zostać zatwierdzona przez władze opiekuńcze. Bez zgody Twoje działania zostaną uznane za nielegalne. Napisz wniosek i dołącz wymagany do Twojej sprawy pakiet dokumentów. Transakcja może zostać sfinalizowana wyłącznie za pisemną zgodą władz opiekuńczych na sprzedaż.
Zgodnie z częścią 3 art. 21 ustawy federalnej „O opiece i powiernictwie” wniosek i dokumenty są rozpatrywane w ciągu 15 dni od daty złożenia wniosku. Do końca tego okresu władze opiekuńcze są obowiązane wydać zezwolenie wstępne lub odmówić jego wydania. Wypełnione zezwolenie jest decyzją wójta gminy z jego podpisem.
Fundusz Emerytalny Federacji Rosyjskiej.Zgodnie z prawem rodzice mają obowiązek wywiązać się z obowiązku nałożonego na Fundusz Emerytalny – zarejestrować nieruchomość jako własność wszystkich członków rodziny. Jeśli kupiłeś mieszkanie z kredytem hipotecznym, przydzielenie udziałów nastąpi po całkowitej spłacie kredytu i pozbyciu się obciążeń bankowych. Dopóki to nie nastąpi, umowa dotycząca mieszkania, w którym dzieci nie otrzymały udziału, zostanie uznana za nieważną. Dlatego w celu legalnej sprzedaży należy zarejestrować mieszkanie zgodnie z wymogami funduszu emerytalnego.
Jaksprzedać mieszkanie obciążone hipoteką kapitał macierzyński
Musisz skoordynować transakcję z organami opiekuńczymi, zarówno jeśli przydzieliłeś udziały dzieciom w mieszkaniu obciążonym hipoteką, jak i jeśli nie. Następnie wybierz odpowiedni schemat sprzedaży:
💡 część pieniędzy od kupującego zostanie przeznaczona na spłatę pożyczki;
💡 w drodze porozumienia z bankiem zobowiązania kredytowe przechodzą na kupującego;
💡samodzielnie spłacasz kredyt hipoteczny, usuwając obciążenie z nieruchomości, a następnie ponownie rejestrujesz ją na kupującego.
Jeśli do spłaty kredytu hipotecznego wykorzystałeś matkapital, będziesz miał obowiązek notarialny w swoich rękach. Zgodnie z nią po spłacie kredytu trzeba przydzielić dzieciom udział w mieszkaniu, które nie zostało jeszcze sprzedane.
Ustawa nie przewiduje jednak terminu na wykonanie tego obowiązku – upływa on po upływie 6 miesięcy od dnia usunięcia obciążeń z nieruchomości.Sprzedaj mieszkania zakupione z kapitału macierzyńskiego, możliwe również w dowolnym momencie po zakupie. Aby uniknąć podejrzeń o oszustwo, uważnie monitoruj ten moment, zapisz wszystkie niezbędne dokumenty i zabezpiecz wsparcie władz opiekuńczych.
Jakie powinno być nowe mieszkanie?
Nieruchomość, którą nabywasz w zamian, musi spełniać warunki komfortowego życia:
✅ infrastruktura – rozwinięta i akceptowalna dla dzieci, z przedszkolami, szkołami, szpitalami, parkami i tak dalej;
✅ powierzchnia nowego mieszkania – dzieci powinny mieć taką samą lub większą powierzchnię;
✅ rok budowy – nie jest możliwe, aby nowe mieszkanie było zniszczone lub znajdowało się w stanie awaryjnym;
✅ lokalizacja - bezpieczna i komfortowa okolica;
✅ stan mieszkania nie jest gorszy od poprzedniego, zakupionego z kapitału macierzyńskiego.
Jak sprzedać mieszkanie z kapitałem macierzyńskimzbudować dom
Na przykład rodzina Zykinów kupiła mieszkanie za kapitał macierzyński, ale udziały nie zostały jeszcze przydzielone dzieciom. Teraz Zykinsowie chcą sprzedać mieszkanie, aby zarobione pieniądze przeznaczyć na budowę większego domu. Kłopot w tym, że nie mogą przydzielić udziałów w budowanym domu i nie mogą rozpocząć budowy bez sprzedaży mieszkania – nie mają wystarczających oszczędności.
Zykinsowie mogą przydzielić udziały w sprzedawanym mieszkaniu, przeprowadzić sprzedaż i przelać środki ze sprzedaży na konta oszczędnościowe dzieci lub wykorzystać mieszkanie bliskiej osoby, np. babci, jako opcję przeciwną, przydzielając udziały w mieszkaniu dzieciom w ramach umowy podarunkowej.
Ryzykosprzedaż mieszkania zakupionego z kapitału macierzyńskiego
Dla kupującegoRyzyko polega na nieprzestrzeganiu procedury przydziału akcji dzieciom. Jeśli rodzice sprzedają mieszkanie zakupione za kapitał macierzyński, ale udziały nie zostały jeszcze przydzielone dzieciom, transakcję można zakwestionować w sądzie. Jeżeli sąd uzna, że rodzice naruszyli nakaz, zakup i sprzedaż zostaną uznane za nieważne. W takim przypadku nieruchomość wraca do pierwotnych właścicieli, a właściciele otrzymują zwrot pieniędzy.
Dla sprzedawcygłówne ryzyko wiąże się z odrzuceniem transakcji przez Fundusz Emerytalny, bank lub władze opiekuńcze. Taka umowa może zostać zakwestionowana w sądzie, a na rodziców może zostać nałożona odpowiedzialność administracyjna. Aby uniknąć takich komplikacji, należy najpierw uzyskać wszelkie pozwolenia od tych organów i przystąpić do transakcji dopiero po ich zatwierdzeniu.
Najpopularniejszym sposobem zarządzania kapitałem macierzyńskim jest poprawa warunków mieszkaniowych, a przede wszystkim zakup mieszkania. Jednak z biegiem czasu rodzina może tego doświadczyć konieczność sprzedaży zakupionego domu(na przykład w związku z przeprowadzką do innej dzielnicy, zakupem nowego mieszkania lub domu itp.). Ponieważ zgodnie z prawem mieszkanie zakupione na podstawie zaświadczenia musi być zarejestrowane jako wspólna własność małżonków i dzieci, jego późniejsza sprzedaż może zostać przeprowadzona tylko pod warunkiem jego przestrzegania, w szczególności - po otrzymaniu (O&P).
Aby taka transakcja była legalna, po jej zakończeniu dzieci muszą udać się do innego lokalu mieszkalnego lub (w porozumieniu z organami opiekuńczymi) (w wysokości wartości udziału dziecka w lokalu wywłaszczonym) na rachunek bankowy otwarty w imieniu dzieci.
Warunki sprzedaży mieszkań zakupionych z matkapital
Fundusze macierzyńskie otrzymane w wyniku jego sprzedaży stanowią dochód podatnika, który zwolnione z podatku dochodowego zgodnie z paragrafem 34 art. 217 Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej. A kierunkiem funduszy certyfikatowych na zakup nieruchomości są wydatki na nabycie nieruchomości. Zatem zamiast korzystać z ulgi w podatku od nieruchomości, podatnik może obniżyć kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu o kwotę udokumentowanych wydatków związanych z uzyskaniem tego dochodu.
Procedura sprzedaży mieszkania zakupionego z kapitału macierzyńskiego
Po uzyskaniu zgody OA&P na sprzedaż mieszkania, alienacja mieszkania musi zostać przeprowadzona według jednego z dwóch schematów:
Jeśli nie planujesz zakupu nowego domu, możesz przydzielić udziały w mieszkaniu swoim dzieciom, których właścicielami są krewni(na przykład dziadkowie).
Jak sprzedać mieszkanie zakupione za kapitał macierzyński i kupić drugie?
Jeżeli rodzice lub opiekunowie zamierzają zarejestrować udziały swoich dzieci w nowym domu, równoważne udziałom w wyobcowanym mieszkaniu procedurę można przeprowadzić na dwa różne sposoby:
- Jednoczesny zakup i sprzedaż. W tym przypadku podpisywane są dwie przedwstępne umowy kupna i sprzedaży powierzchni mieszkalnej, w tej ostatniej dzieci są od razu wskazywane jako nowi właściciele.
Za zgodą stron wypełnienie zobowiązań do zawarcia umowy głównej zgodnie z warunkami określonymi w umowie przedwstępnej może być zabezpieczone kaucją (część 4 art. 380 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Nie jest to jednak zalecane, ponieważ ostateczna decyzja zależy od organów opiekuńczych i powierniczych.
- Kupno mieszkania za pożyczone środki. W takim przypadku dopuszczalne jest wcześniejsze zarejestrowanie nieruchomości jako majątku rodziców, pod warunkiem dostarczenia do OOiP dokumentu poświadczonego notarialnie obowiązek przydziału akcji dzieciom po spłacie kredytu. Następnie wszystkie niezbędne dokumenty i wniosek o pozwolenie na sprzedaż domu przekazywane są do wydziału opieki.
W niektórych przypadkach mogą to być dzieci przydzielane są mniejsze udziały. Jest to możliwe, jeśli:
- Koszt za metr kwadratowy w nowym mieszkaniu jest wyższy niż w starym. Aby to zrobić, należy uzyskać zaświadczenie od rzeczoznawcy o cenie 1 m 2 sprzedawanego i kupowanego mieszkania. Następnie dziecku można przydzielić część, kosztem porównywalny do starego(nie według obszaru).
- Powierzchnia nowej obudowy jest większa niż stary i nastąpi separacja według liczby metrów kwadratowych(przykładowo, jeśli przed sprzedażą mieszkania o powierzchni 40 m2 dziecku przydzielono ćwiartkę 10 m2, to w nowym mieszkaniu o powierzchni 60 m2 przypadnie te same 10 m2 w częściach wspólnych wynosić tylko jedną szóstą, czyli udział maleje).
Jak sprzedać dom zakupiony za kapitał macierzyński bez przydzielania udziałów?
Obowiązkowym warunkiem zakupu domu z kapitału macierzyńskiego jest przydział udziałów każdemu członkowi rodziny (małżonkowi i dzieciom). W niektórych przypadkach, gdy w momencie przekazania kapitału macierzyńskiego nie ma możliwości zarejestrowania udziałów w majątku dzieci, sporządzono zobowiązanie notarialne, które muszą zostać wykonane w terminie określonym przez prawo (nie później niż 6 miesięcy od przekazania pieniędzy z funduszu emerytalnego lub po usunięciu okoliczności, które w momencie transakcji nie pozwalają na przydział akcji dziecięcych).
Jednak technicznie rzecz biorąc, sprzedaż mieszkania zakupionego z kapitału macierzyńskiego może zostać przeprowadzona w dowolnym momencie- nawet przed upływem tych 6 miesięcy, kiedy akcje nie zostały jeszcze przydzielone dzieciom. W takim przypadku transakcja może zostać uznana za nieważną, a odpowiedzialność mogą ponieść rodzice wypłacenie kapitału macierzyńskiego(oszustwa ze środków budżetu państwa).
Aby tego uniknąć, sprzedając mieszkanie należy dopełnić wszelkich formalności:
- przydzielić udziały wszystkim członkom rodziny (dzieciom i małżonkowi, jeśli występuje) w zakupionym mieszkaniu;
- uzyskać zgodę władz opiekuńczych na jego sprzedaż;
- sprzedawać mieszkanie w ustalonym okresie ważności zezwolenia;
- spełnić warunki władz opiekuńczych po sprzedaży mieszkania:
- przydzielić udziały w nowych mieszkaniach (nowo nabytych lub istniejących);
- wpłacić pieniądze na konto otwarte w imieniu dzieci.
Faktycznie pod warunkiem, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania (w wysokości wartości przypadającego na dzieci udziału) zostaną zaksięgowane na rachunkach małoletnich dzieci, za zgodą władz opiekuńczych, możliwa jest sprzedaż mieszkania zakupione mieszkanie bez konieczności ponownej alokacji udziałów jednak możliwość dysponowania pieniędzmi znajdującymi się na rachunku bankowym dzieci również będzie ograniczona przez O&P.
Możesz otworzyć zwykłe konto bankowe lub składka(gdzie zostaną naliczone odsetki). Środki otrzymane ze sprzedaży domu możesz wykorzystać na dwa sposoby:
- pieniądze z takiego konta lub lokaty mogą być wydawane przez rodziców w interesie dzieci(wymaga to również zgody władz opiekuńczych i samego dziecka, które ma już 14 lat);
- albo oni to zrobią same dzieci po osiągnięciu dorosłości(po 18 latach).
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym z kapitałem macierzyńskim?
Aby sprzedać mieszkanie zakupione z kapitału macierzyńskiego, na którym kredyt hipoteczny nie został jeszcze spłacony, należy dodatkowo otrzymać zgoda banku do przeprowadzenia takiej transakcji.
Ważne jest, aby zrozumieć, że w momencie sprzedaży mieszkania zastawionego instytucji kredytowej udziały nieletnich nadal muszą zostać przydzielone (w innym mieszkaniu). Jeżeli ten wymóg nie zostanie spełniony, możliwość zakwestionowania transakcji znacznie wzrośnie. Należy się tym zająć przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Po przydzieleniu udziałów i uzyskaniu zgody OOiP sprzedaż może zostać przeprowadzona według jednego z poniższych schematów:
- Część kwoty przekazanej przez kupującego zostanie wykorzystana spłatę zobowiązań kredytowych sprzedającego.
- Po porozumieniu z bankiem, prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytu hipotecznego sprzedającego będą przeniesione na kupującego.
- Sprzedawca spłaca pozostałe saldo pożyczki nieruchomość zostaje usunięta z wszelkich obciążeń i staje się ona własnością kupującego.
Prawnik. Doradztwo prawne, doświadczenie w urzędzie skarbowym. Data: 22 sierpnia 2017. Czas czytania 7 minut
Sprzedaż mieszkania zakupionego za pieniądze z kapitału macierzyńskiego jest trudna, ale możliwa. Główną trudnością jest zorganizowanie transakcji w taki sposób, aby respektowane były interesy majątkowe dzieci. Nowe mieszkanie nie powinno być gorsze od poprzedniego, a dzieci w nim powinny mieć takie same lub większe udziały. Transakcja musi zostać zatwierdzona przez władze opiekuńcze. W niektórych przypadkach konieczne jest uzyskanie zgody banku.
Najczęstszym sposobem zarządzania funduszami kapitału macierzyńskiego jest poprawa warunków mieszkaniowych. Warto zaznaczyć, że jest to dużo prostsze niż późniejsze wdrożenie. Aby sprzedać mieszkanie zakupione z kapitału macierzyńskiego, należy spełnić warunki sprzedaży mieszkania.
Główną przeszkodą jest uzyskanie zgody organów opiekuńczych i kuratorskich, gdyż do czasu osiągnięcia przez dziecko pełnoletności jest ono pod ochroną państwa.
Jednak problemy mogą pojawić się nie tylko w tym obszarze. Na przykład, jeśli mieszkanie jest zastawione na rzecz banku, będziesz musiał dodatkowo uzyskać zgodę instytucji kredytowej. Mogą istnieć również inne cechy transakcji.
Funkcje oferty
Sprzedaż mieszkania lub domu nabytego z kapitału macierzyńskiego komplikuje sposób rejestracji praw własności. Zgodnie z prawem własność takiej nieruchomości musi być podzielona pomiędzy wszystkich członków rodziny, w tym także małoletnie dzieci.
Tym samym w przypadku mieszkania zakupionego z dotacją sprawę komplikuje skład podmiotowy, czyli dzieci, których prawa majątkowe muszą być respektowane.
Sprzedaż mieszkania będzie miała bezpośredni wpływ na prawa dzieci, w szczególności na prawo do mieszkania. Rodzice, kierując się normami prawnymi i moralnymi, muszą działać w interesie swoich dzieci. Państwo kontroluje je w tym, ustanawiając obowiązek zatwierdzania transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, w których udział we własności mają osoby poniżej 18 roku życia.
Osobno należy wziąć pod uwagę inne okoliczności zakupu mieszkania, które wprowadzą zmiany w procedurze sprzedaży.
Po pierwsze, jeśli mieszkanie zostało w całości opłacone ze środków własnych i tych, które rodzina otrzymała na narodziny drugiego dziecka. Po drugie, mieszkanie mogło zostać zakupione z hipoteką i jest zastawione na rzecz banku. Po trzecie, jedno z rodziców podpisało umowę o udział we wspólnej budowie. Sposób nabycia może zatem znacznie skomplikować sprzedaż mieszkania.
Na tym polega specyfika transakcji związanych z alienacją nieruchomości nabytych z kapitałem rodzinnym.
Jak się zachować
Przestrzeganie praw dzieci jest możliwe, gdy otrzymają one jednakowe udziały we własności nowego mieszkania. Technicznie rzecz biorąc, można to osiągnąć poprzez jednoczesne przeprowadzanie transakcji sprzedaży i zakupu mieszkania. W takim przypadku nowa obudowa musi być taka sama lub lepsza od poprzedniej.
Po zawarciu przedwstępnych umów kupna-sprzedaży możesz skontaktować się z organem opiekuńczym i kurateli w celu uzyskania zgody na sprzedaż mieszkania.
Rodzice nie mogą przekazywać dzieciom udziałów w mieszkaniu, wówczas jednak muszą zrekompensować ich koszt otwierając rachunki bankowe i przelewając na nie kwotę równą kosztowi udziału. Operację taką przeprowadza się również za zgodą władz opiekuńczych, a do pakietu dokumentów dołącza się zaświadczenie o wartości udziału. Pieniądze należy zaksięgować na koncie niezwłocznie po wydaniu zezwolenia.
Trzecią opcją jest sprzedaż z przydziałem udziałów w lokalach mieszkalnych bliskich. W takim przypadku udział może być mniejszy ze względu na większą powierzchnię innego mieszkania, w którym dziecko ma przydzieloną część, lub ze względu na różnicę w kosztach.
Procedura uzyskiwania zgody organów opiekuńczych
Aby uzyskać pisemną zgodę, rodzice muszą stawić się na spotkanie z organem opiekuńczym i powierniczym. Jest częścią gminy i należy go szukać w administracji. W dużych miastach za każdą dzielnicę lub gminę odpowiada wydzielony wydział. Na przykład w dzielnicy Frunzensky w Petersburgu znajduje się 6 gmin, z których każda ma swój własny teren. Znajdują się one również w różnych miejscach, dlatego przed skontaktowaniem się zaleca się wyjaśnienie lokalizacji żądanego działu.
Rodzice wypełniają wniosek o pozwolenie na sprzedaż lokalu mieszkalnego od specjalistów. Zawiera informacje o sprzedaży i zakupie mieszkania w drodze podziału udziałów. Wniosek podpisują oboje rodzice i dołączane są do niego niezbędne dokumenty.
Tabela 1. Lista wymaganych dokumentów.
| Dokumentacja |
||
| dla rodziców | dla dzieci | dla nieruchomości (istniejących i planowanych do nabycia) |
| paszporty | akt urodzenia każdego dziecka | plan techniczny |
| akt małżeństwa lub rozwodu | paszport dla dzieci powyżej 14 roku życia | |
| wniosek innych pełnoletnich właścicieli o sprzedaż domu lub mieszkania | wniosek od dziecka, jeżeli ukończyło ono 14 lat | wyciągi z konta osobistego potwierdzające brak zadłużenia |
| – | zaświadczenie z placówki opiekuńczej (przedszkola lub przychodni) | notarialnie potwierdzoną przedwstępną umowę kupna-sprzedaży lub oryginał i prosty egzemplarz |
| – | – | zaświadczenie o kosztach obu obiektów |
| – | – | świadectwo własności |
| – | – | zaświadczenie na formularzu F-9 |
| – | – | zaświadczenie na formularzu F-7 |
| – | – | wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego |
| – | – | oświadczenie gwarancyjne od właściciela zakupionego lokalu |
Podczas wizyty specjalista może sam poświadczyć kopie; w tym celu należy dostarczyć mu oryginały.
Zadaniem władz opiekuńczych na etapie sprzedaży mieszkania jest dopilnowanie, aby dzieci otrzymały udziały w prawach majątkowych, a warunki życia nie uległy pogorszeniu.
Ważny! Wniosek rozpatrywany jest przez miesiąc, ale może zostać wydany wcześniej. Sporządza się go w formie decyzji wójta gminy i przez niego podpisuje. Zezwolenie ważne jest przez 3 miesiące. W ciągu miesiąca od zarejestrowania transakcji dokumenty potwierdzające przeniesienie własności należy przedłożyć organom opiekuńczym.
Mieszkanie z obciążeniem
Jeśli mieszkanie zostało zakupione za pożyczone środki, czyli w drodze kredytu hipotecznego, wówczas zostaje zastawione na rzecz banku. Obciążenie zostaje usunięte dopiero w przypadku całkowitej spłaty zadłużenia. Do tego momentu wszelkie transakcje związane ze zbyciem majątku stanowiącego zabezpieczenie bez zgody banku są zabronione.
Co więcej, fundusze macierzyńskie mogłyby zostać wykorzystane na lub na.
Oprócz zgody władz opiekuńczych rodzice muszą uzyskać pisemną zgodę banku na sprzedaż obciążonego mieszkania.
Głównym zadaniem jest znalezienie kupca, który będzie gotowy na zakup takiego mieszkania i przejęcie zobowiązań do spłaty zadłużenia.
Po uzyskaniu pisemnej zgody wierzyciela hipotecznego następuje:
- kupujący przelewa na rachunek bankowy kwotę wystarczającą na zadatek;
- umowa pożyczki jest renegocjowana z kupującym, ten przejmuje obowiązki spłaty zadłużenia;
- kupujący spłaca dług wobec banku, usuwa obciążenie i rejestruje mieszkanie na swoje nazwisko.
Sprzedawca w ramach takiej transakcji jest zwolniony z zobowiązań finansowych.
Notatka! Sprzedając mieszkanie obciążone hipoteką, rodzina straci na wartości, ponieważ koszt takiej nieruchomości jest niższy niż cena rynkowa.
Mieszkanie bez obciążeń
Sprzedaż nieobciążonego mieszkania jest znacznie łatwiejsza: nie trzeba uzyskiwać dodatkowych zezwoleń, wystarczy uzgodnić transakcję z organami opiekuńczymi i kuratorami.
Możesz potwierdzić zamiar zakupu lokalu mieszkalnego w miejsce sprzedawanego lokalu, podając udział, w którym przydzielone są dzieci. W przypadku wymiany zostanie zawarta umowa wymiany.
Notatka! Rodzice muszą pamiętać o zarejestrowaniu dziecka w nowym miejscu zamieszkania. Zaleca się rejestrację w miejscu zamieszkania jednocześnie z transakcjami kupna i sprzedaży.
Czy można sprzedać mieszkanie przed przydzieleniem udziałów dzieciom?
Co do zasady sprzedaż mieszkania bez przydziału udziałów dzieciom jest niemożliwa. Organy opiekuńcze i powiernicze nie zatwierdzą takiej transakcji, ale najprawdopodobniej zaproponują przestrzeganie ustalonej procedury. Należy jednak wziąć pod uwagę specyfikę sytuacji.
Jeżeli mieszkanie zostało zakupione na kredyt i jest zastawione na rzecz banku, rodzice sporządzają notarialne zobowiązanie do przydziału udziałów w terminie sześciu miesięcy od dnia zdjęcia obciążenia. W takim wypadku dopuszczalna jest sprzedaż nieruchomości przed podziałem udziałów.
Rodzice mają obowiązek przydzielić „dziecięcym” udziałom we własności nabytego majątku, który nie może być gorszy od obcego. W tym celu przedstawiają oryginał przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży, w której udziały są rozdzielane pomiędzy wszystkich członków rodziny, w tym dzieci.
Przy sprzedaży mieszkania w związku z leczeniem ciężko chorego dziecka istnieje także możliwość niepodzielenia własności na udziały. Rodzice będą jednak zobowiązani do potwierdzenia przeznaczenia otrzymanych środków. W tym celu odpowiednia jest opinia komisji w sprawie diagnozy i zalecanego leczenia, umowa z organizacją medyczną na leczenie lub operację lub inne dokumenty medyczne.
Opodatkowanie
Zgodnie z Ordynacją podatkową dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wyjątek stanowią nieruchomości posiadające staż dłuższy niż 5 lat. Okres ten został wydłużony; poprzednio wynosił 3 lata. Jeżeli zatem mieszkanie zostało zakupione przed 1 stycznia 2016 roku, wówczas obowiązuje dla niego okres 3 lat, w przypadku zakupów dokonanych po tej dacie obowiązuje okres pięciu lat.
Przy sprzedaży nieruchomości należy uwzględnić określone okresy własności i w razie potrzeby złożyć deklaracje do organu podatkowego zlokalizowanego w miejscu rejestracji.
Właściciele powinni pamiętać, że mogą skorzystać z ulg przewidzianych przez prawo, adekwatnych do sytuacji.
Ryzyko dla kupujących
Dla nabywcy mieszkania ryzyko polega na niezastosowaniu się do procedury przydziału udziałów na dzieci. Jeżeli rodzice zdecydują się na sprzedaż mieszkania nabytego za kapitał rodzinny przed przydziałem udziałów, wówczas taka transakcja może zostać zaskarżona w sądzie.
Jeżeli sąd uzna, że rodzice naruszyli ustaloną procedurę, zakup i sprzedaż zostaną uznane za nieważne: nieruchomość zostanie zwrócona poprzednim właścicielom, a oni z kolei zwrócą otrzymane pieniądze.
Istnieje możliwość sprzedaży mieszkania zakupionego ze środków kapitału macierzyńskiego. Aby to zrobić, będziesz musiał przestrzegać wszystkich procedur zatwierdzania i uzyskać niezbędne pozwolenia.
Dodatkowe informacje na ten temat w filmie:
Autor: . Wykształcenie wyższe prawnicze: Północno-Zachodni Oddział Rosyjskiej Akademii Sprawiedliwości (St. Petersburg). Doświadczenie zawodowe od 2010 roku. Prawo umów, doradztwo podatkowe i księgowe, reprezentacja interesów przed organami administracji rządowej, bankami i notariuszami.
22 sierpnia 2017 r.
Przez cały okres jego realizacji program wsparcia rodziny posiadających dwójkę i więcej dzieci, ponad 90% posiadaczy certyfikatów zdecydowało się skierować swoje środki. Jednak uczestnicy programu państwowego mogą z czasem mieć potrzebę (na przykład w celu późniejszego zakupu bardziej przestronnych mieszkań lub ze względu na konieczność zmiany miejsca zamieszkania lub przeniesienia się do innego obszaru itp.).
- Jeśli wszyscy członkowie rodziny do tego momentu osiągnęli pełnoletność, wówczas za zgodą wszystkich właścicieli kwestię sprzedaży można bardzo łatwo rozwiązać.
- Jeżeli wśród uczestników współwłasności są osoby poniżej 18 roku życia, wtedy alienacja lokalu mieszkalnego jest możliwa z pewnymi ograniczeniami i tylko wtedy, gdy tak jest zezwolenie organu opiekuńczego i kuratorskiego.
Warunki sprzedaży lokali mieszkalnych nabytych z kapitałem
Ponieważ warunek wstępny wykorzystanie zaświadczenia polega na zarejestrowaniu zakupionego mieszkania jako nieruchomości wszyscy członkowie rodziny organy opiekuńcze i powiernicze ściśle monitorują przestrzeganie praw małoletnich dzieci.
Zainteresowanie pracowników Opieki losami lokali mieszkalnych, na zakup których przeznaczono środki z kapitału macierzyńskiego, wynika z chęci uniknięcia sytuacji, w których dzieci mogłyby utracić udziały w prawach majątkowych. Dlatego sprzedaż takich mieszkań jest niemożliwa bez uprzedniej zgody organu opiekuńczego.
Aby uzyskać zgodę organów opiekuńczych na dokonanie transakcji, rodzice muszą udowodnić, że transakcja nie będzie naruszać prawa praw i interesów dzieci i jaki jest jego wynik:
- na sprzedaż lokal mieszkalny będący własnością rodziny bez obciążeń;
- Na nabytą nieruchomość została z mocy prawa ustanowiona hipoteka.
Rozważmy te przypadki bardziej szczegółowo.
Sprzedam mieszkanie bez obciążeń
W takim przypadku w celu zatwierdzenia transakcji konieczne jest przedstawienie dokumentów potwierdzających fakt zakupu nowego domu. Ten dowód to:
- Umowa przedwstępna kupno i sprzedaż potwierdzona podpisem i pieczęcią notariusza;
- można sobie wyobrazić umowa barterowa(„handel”), którego warunki zostaną określone dopłata kupującego przy wymianie mieszkania o mniejszym metrażu na większe.
Z uwagi na to, że nieletni nie mogą zostać wymeldowani po prostu bez zarejestrowania ich w miejscu zamieszkania w innym miejscu, obie transakcje, po uzyskaniu zgody POiP, muszą przeprowadzić w jeden dzień.
Umowa dystrybucji udziałów w nowym budynku mieszkalnym podlega również rejestracji państwowej w Rosreestr.
Sprzedaż mieszkania obciążonego zabezpieczeniem bankowym (hipotecznym)
Jeśli zajdzie potrzeba sprzedaży mieszkania do czasu całkowitej spłaty kredytu hipotecznego- najpierw musisz zdobyć zgoda banku. Jeżeli jednak w lokalu mieszkalnym zastawionym na rzecz instytucji kredytowej, W momencie sprzedaży akcje nie zostały przydzielone osobom małoletnim- Ten nie znaczyże nie ma potrzeby kontaktu z OOiP!
- Wręcz przeciwnie, jeśli rodzina sprzeda mieszkanie bez wywiązania się ze swoich zobowiązań, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo wyzywający taka umowa.
- Ponadto w podjętym obowiązku przydziału akcji dzieciom zawarta jest informacja o określoną przestrzeń życiową, których właścicielami powinni być nieletni członkowie rodziny.
- Oznacza to, że nie można po prostu przejąć i zastąpić majątku bez wyrażenia zgody na opiekę.
- Lepiej zadbać o to wcześniej, np. na etapie podpisywania umowy przedwstępnej.
Po dopełnieniu wszystkich formalności i uzyskaniu niezbędnych zezwoleń należy wybrać konkretny plan sprzedaży:
- część oszczędności kupującego zostanie zaksięgowana aby spłacić zobowiązania o kredyt mieszkaniowy od sprzedającego (zwykle zadatek);
- w porozumieniu z bankiem poprzez zawarcie nowej umowy prawnej i obowiązki sprzedawcy na podstawie umowy kredytu hipotecznego przeniesione na kupującego;
- sprzedawca spłaca hipotekę, z nieruchomości usuwane są obciążenia i zostaje ona ponownie zarejestrowana na kupującego.
Wniosek
Zatem zakupione przy użyciu , Może, ale z zastrzeżeniem pewnych formalności prawnych, z których jedną jest nabycie nieruchomości, lepszy pod względem wielkości i warunków od tego, co jest sprzedawane.
Spełnienie tego warunku będzie oznaczać zgodność prawa i interesy wszyscy członkowie rodziny, w tym nieletni którzy nie mają możliwości uczestniczenia w takich transakcjach na pełnych podstawach.