Если рассматривать такой документ, как инвестиционный договор, то можно отметить, что с юридической точки зрения он не имеет определения в Гражданском Кодексе. Такое понятие в нем просто отсутствует. Тем не менее документы этого плана имеют право на существование в соответствии со статьей № 421, которая допускает, что лица имеют право заключать договоры, не предусмотренные кодексом и другими нормативными актами.

Инвестиционный договор по своей сути представляет соглашение между инвестором и другими лицами при осуществлении ими При этом о том, что такое «инвестиции», можно узнать из ФЗ «Об инвестиционной деятельности» (издан в 1999 году (25 февраля), зарегистрирован за номером 39). Согласно этому нормативному акту инвестиции - это различные права, ценные бумаги, деньги и другое имущество, которые вкладываются в различные объекты для получения прибыли.

Ввиду того, что инвестиционный договор может применяться в самых различных сферах деятельности, порядок его заключения и действия регулируется многочисленными дополнительными документами в той области, в которой планируется осуществлять инвестиции. К примеру, это может быть законодательство в сфере купли-продажи, лизинга, государственных контрактов, и др.

Договора также включает в себя определение круга лиц, которые являются сторонами в таких отношениях. В соответствии с четвертой статьей вышеупомянутого закона «Об инвестиционной деятельности», если инвестиции производятся в виде то участниками проекта могут быть как непосредственно инвесторы и заказчики, так и подрядчики, конечные пользователи и другие лица. Кроме того, не исключается наличие в этих отношениях банковских, страховых, инвестиционных организаций и различных поставщиков.

Наиболее распространенной версией такого документа является инвестиционный договор в строительстве. Сторонами этих отношений, как правило, являются бизнесмены, которые располагают средствами на строительство жилья, и представители местных органов самоуправления, которые предоставляют земельные участки под застройку. Конечным результатом таких отношений являются построенные объекты, часть из которых передается в государственную собственность (жилые объекты или, например, детский садик), а часть остается у инвестора и реализуется по рыночным ценам. Кроме того, в оборот вводятся земельные объекты, которые до этого просто простаивали и не приносили никаких доходов.

Ввиду отсутствия единых стандартов инвестиционный договор разрабатывается для каждого субъекта России в индивидуальном порядке и почти всегда представляет собой комплект документов, регулирующих все этапы Интересной особенностью этой операции является то, что она носит безвозмездный характер пользования, т.к. органы самоуправления не имеют перед инвестором гражданских обязательств в виде передачи денежных средств.

Приложение N 2 к Порядку осуществления Комитетом потребительского рынка Московской области полномочий в сфере реализации инвестиционных проектов на территории Московской области

ИНВЕСТИЦИОННОЕ СОГЛАШЕНИЕ N _____

г. Москва

"___" __________ 200_ г.

Комитет потребительского рынка Московской области (далее - Комитет) в лице председателя Комитета Фомичева В.В., действующего на основании Положения, и ______________ "______________" (далее - Инвестор) в лице ______________________, действующего на основании __________________________, именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили в соответствии с постановлением Правительства Московской области от "__" ________ 200__ г. N _____ "_____________________________________" настоящее инвестиционное соглашение (далее - Соглашение) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. Предметом Соглашения является взаимодействие Сторон при реализации инвестиционного проекта Инвестора (далее - инвестиционный проект) в соответствии с финансово-экономическими показателями, указанными в приложении N 1 к настоящему Соглашению, с объемом инвестиций не менее ________________, сроком реализации с ____________________ по ______________________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

В целях реализации настоящего Соглашения по взаимной договоренности Сторон:

2.1. Инвестор обязуется:

Обеспечить за счет собственных или привлеченных (заемных) средств в объеме, установленном в п. 1 настоящего Соглашения, финансирование инвестиционного проекта;

Ежеквартально представлять Комитету информацию об объемах выполненных работ и осуществленных инвестициях (приложение N 2);

Уведомлять Комитет о своей реорганизации (ликвидации) или перерегистрации в течение 30 (тридцати) дней с момента принятия решения о реорганизации (ликвидации) или перерегистрации.

2.2. Инвестор имеет право:

Заключать соглашения и договоры, необходимые для реализации инвестиционного проекта, с иными инвесторами, третьими лицами, привлекать дополнительные средства и ресурсы, не предусмотренные настоящим Соглашением;

Корректировать показатели, объемы и сроки выполнения инвестиционного соглашения по согласованию с Комитетом.

2.3. Комитет обязуется:

Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Инвестора, если данная деятельность не противоречит действующему законодательству и условиям настоящего Соглашения;

Содействовать невмешательству исполнительных органов государственной власти Московской области и их должностных лиц в хозяйственную деятельность Инвестора, если указанная деятельность не противоречит действующему законодательству и условиям настоящего Соглашения;

Содействовать реализации гарантий осуществления инвестиционной деятельности в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области;

Рассматривать письменные предложения Инвестора, связанные с реализацией инвестиционного проекта;

Содействовать предоставлению Инвестору в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области, инвестиционного налогового кредита;

Обеспечивать в случае внесения изменений в действующие нормативные правовые акты Российской Федерации и нормативные правовые акты Московской области, затрагивающие перечень, объем и порядок применения мер государственной поддержки инвесторов, применение в установленном законодательством порядке к Инвестору максимально возможных мер государственной поддержки, допустимых действующим законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области;

Оказывать государственную поддержку, предусмотренную действующим законодательством, и содействие в реализации инвестиционного проекта, в том числе предоставление Инвестору льгот и льготных режимов в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области.

2.5. Комитет имеет право:

Получать от Инвестора информацию о ходе реализации инвестиционного проекта и документацию, необходимую для проверки соблюдения условий настоящего Соглашения.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение срока реализации инвестиционного проекта.

4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ

4.1. Настоящее Соглашение может быть прекращено по соглашению Сторон.

4.2. Настоящее Соглашение может быть прекращено в одностороннем порядке в следующих случаях:

4.2.1. По инициативе Комитета:

Если Инвестор не представляет Комитету информацию в сроки, установленные настоящим Соглашением, или представляет не соответствующую действительности информацию, предусмотренную пп. 2.1 и 2.5 настоящего Соглашения;

Если из отчетов Инвестора по истечении одного года с момента подписания настоящего Соглашения следует, что инвестиционный проект не реализуется по причинам, зависящим от Инвестора;

В случае невыполнения Инвестором условий настоящего Соглашения по срокам и суммам инвестиций по причинам, зависящим от Инвестора.

4.2.2. По инициативе Инвестора:

Если Комитет осуществляет действия, препятствующие или затрудняющие реализацию инвестиционного проекта;

Если Комитет не выполняет обязательства, установленные настоящим инвестиционным соглашением;

Если из отчетов Инвестора по истечении одного года с момента подписания настоящего Соглашения следует, что инвестиционный проект не реализуется по причинам, зависящим от Комитета.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в связи с применением настоящего Соглашения, должны решаться путем переговоров между Сторонами.

5.3. В случае невозможности решить споры и разногласия путем переговоров в течение одного месяца с момента начала переговоров они могут быть переданы на разрешение Арбитражного суда Московской области в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

6.1. В случае возникновения в период действия настоящего Соглашения форс-мажорных обстоятельств (пожаров, стихийных бедствий, блокад, общественных волнений, беспорядков, запрещения экспорта и (или) импорта, каких бы то ни было военных действий), препятствующих полностью или частично исполнению Сторонами своих обязательств, срок исполнения обязательств отодвигается на период действия этих обстоятельств, определенный с согласия Сторон и оформленный в виде дополнения к настоящему Соглашению, при условии уведомления одной Стороной, для которой эти обстоятельства наступили, другой Стороны в течение 10 календарных дней.

6.2. В случае наступления форс-мажорных обстоятельств исполнение настоящего Соглашения может быть отложено на срок не более 12 месяцев, по истечении которых Соглашение может быть расторгнуто.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Любые изменения и дополнения к настоящему Соглашению оформляются дополнительными соглашениями Сторон, которые становятся неотъемлемой частью Соглашения и вступают в силу с момента подписания их всеми Сторонами.

Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах на русском языке, которые имеют одинаковую юридическую силу.

Подписи Сторон: Комитет: Инвестор: Председатель Комитета ______________________ _______________ /В.В. Фомичев/ ___________ /________/

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Тема: Инвестиционные соглашения. Понятия и виды. инвестиционное соглашение. Понятие и виды. понятие и виды концессионных договоров государства с инвесторами инвестиции в сфере лесопользования. инвестиции в сфере недропользова...

Тема: Инвестиционные соглашения. Понятия и виды.

1. инвестиционное соглашение. Понятие и виды.
2. понятие и виды концессионных договоров государства с инвесторами
3. инвестиции в сфере лесопользования.
4. инвестиции в сфере недропользования. Соглашения о разделе продукции.
5. концессии отдельных объектов недвижимости.

в соответствии с п.1 ст. 7 закона РСФСР « об инвестиционной деятельности в РСФСР» основным правовыми документом, регулирующим отношения в инвестиционной деятельности, является договор или контракт, заключаемый между ними.

Инвестиционное соглашение – это основанное на частных либо на частно - публичных началах соглашения, заключенное между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса и содержащее положение о вложении средств в объект инвестиционной деятельности, а также сопутствующие сделки, направленные на получение извлечения прибыли или иного положительного эффекта.

Основные элементы инвестиционного соглашения или контракта.

Стороны:

1. инвестор
2. посредник (поставщики - заказчики)
3. пользователи (собственники объектов инвестиций)

в кругу данных участников могут быль ФЛ, ЮЛ и органы государственной власти и местного самоуправления.

Предмет инвестиционного соглашения:

Может быть различен в зависимости от вида гражданско-правового договора включенного в него (так при включении договора поставки предметом будет товар, в кредитном договоре денежная сумма, в аренде - имущество)

Понятие инвестиции и предмет инвестиционного соглашения не всегда будут совпадать. В ряде случаев они будут выполнять лишь посредническую функцию. Так, например, при договоре поставки денежные средства инвесторов будут рассматриваться не как предмет договора, а как средство платежа поставщику.

1. Контролировать целевое использование средств передаваемых по инвестиционному соглашению.
2. право на перемену лиц в обязательстве (на передачу совокупности прав инвесторов 3 стороне) при уступке прав перемене лиц в обязательстве следует руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ

определенные особенности имеют частно-публичные договоры, субъектом которых является государство, которые наделяют инвестора такими специфическими правами как реконструкция социальных объектов, строительство коммуникаций дорог и т.д. специальные законы, непосредственно регулирующие инвестиционную деятельность не содержат определения и характеристики инвестиционных соглашений, поэтому необходимо руководствоваться при заключении нормами ГК РФ, БК РФ, НК РФ, ЛК РФ и другие.

Виды инвестиционных соглашений.

1. в зависимости от правовой природы
   1. частноправовые, заключаются при осуществлении инвестиций между частными хозяйствующими субъектами ЮЛ, ИП. В таких договорах допускается участие государства, например для заключения контрактов для государственных нужд. (Параграф 4 главы 30 ГК регулирует поставку товаров для государственных нужд) однако такое соглашение не должно нести публичного контекста
   2. частно-публичные инвестиционные соглашения –
      1. одной из сторон является государство в лице правительства или ОГВ
      2. Основу соглашений составляют частно-правовая форма а содержание – публичный элемент
   3. Публичные инвестиционные соглашения – это договоренности достигнутые между государствами или государствами и международными финансовыми организациями по:
      1. Предоставлению государственных кредитов, инвестировании средств в экономике
      2. Правовой защите и гарантиях инвестиции подобные соглашения достигают форму международных договором и конвенций.
2. по кругу участников:
   1. двусторонний – инвестор и пользователь
   2. многосторонний
3. в зависимости от обеспечения
   1. соглашение с обеспечением (залог, банковская гарантия, ипотека и др.)
   2. соглашение без обеспечений

Концессионный договор – это исторически сложившаяся в мировой практике обобщенная собирательная форма договорных отношений государства с частными инвесторами, предметом которой может быть широкий спектр видов деятельности по поиску и добыче природных ископаемых развитию и эксплуатации природных ресурсов на территории принимающей стороны, на ее континентальном шельфе, в особой экономической зоне. А так же осуществление деятельности являющейся государственной монополией.

Виды концессионных соглашений государства с инвесторами

1. концессионные договора
2. соглашения о разделе продукции
3. договоры о предоставлении услуг

отличительные признаки концессии:

1. заключаются государством с частными инвесторами в отношении объектов государственной собственности. Данные объекты в соответствии с национальным законодательством могут быть признаны частично или полностью изъятыми из гражданского оборота, либо являться естественной государственной монополией.
2. в отличии от классических гражданско-правовых договоров концессии могут предусматривать различные изъятия из национального законодательства, либо предусматривать преимущественность прав государства в рамках таких договоров
3. признание концессионных договоров с иностранными инвесторами юридическими предлагает совершение государственными органами исполнительной власти после их заключения разрешительного акта.
4. для большинства государств, применяющих концессионные формы договоров с инвесторами характерны изъятия из национального правового режима.

В концессионных договорах обязательно должно быть закреплено:

1. виды работ и услуг, осуществляемых инвестором по договору

2. разрешительные обязательства перед инвестором

3. право собственности инвестора на произведенную в рамках договора продукцию

4. обязанность инвестора по использованию новейших технологий и привлечению в штат российских работников

5. обязательство инвестора соблюдать российское законодательство и стандарты

6. обязательство инвестора по благоустройству расположения объекта

Основы правового регулирования инвестиций в сфере лесопользования составляет ЛК РФ. В соответствии со ст. 22 которого, вложения инвестиций в объекты лесопользования осуществляется на основе ФЗ об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений. В прежней редакции лесного кодекса содержалось понятие концессионного соглашения. Так в ранее действующей ст. 37, концессионный договор определялся как соглашения, по которому 1 сторона обязуется предоставить другой стороне на срок от 1 года до 49 лет право возмездного пользования определенными участками лесного фонда.

Настоящим ЛК РФ в рамках концессионных соглашений предусматривает лишь один вид договора – аренда.

Объекты инвестирования:

1. создаваемая или модернизируемая лесная структура.
2. лесоперерабатывающая структура

лесная инфраструктура создается в целях использования, охраны и защиты лесов и представляет собой дороги, лесные стоянки, склады и иные объекты.

Лесоперерабатывающая инфраструктура создается для переработки древесины и иных лесных объектов. Объектом аренды могут быть только лесные объекты находящиеся в государственной или муниципальной собственности сроком на 49 лет.

Договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляются по результатам аукциона по продажи такого права.

Инвестиции в сфере недропользования. Соглашения о разделе продукции.

Вопросы недропользования на условиях раздела продукции регулируются ФЗ от 30 декабря 1995г. «О соглашениях и разделе продукции». Соглашения о разделе продукции – это договор в соответствии с котором РФ предоставляет инвестору, т.е. субъекту предпринимательской деятельности на определенный срок и на установленных условиях исключительные права на поиски, разведку и добычу полезных ископаемых. А инвестор обязуется произвести указанные работы за свой счет и на свой риск.

В перечне участков недр РФ, которые могут предоставляться на основе подобных соглашений устанавливаются правительством РФ. Однако, в России разрешается предоставление не более 30% участков недр.

Данное соглашение определяет все условия недропользования, в.т.ч. порядок раздела добытой продукции между сторонами соглашения.

Стороны соглашения.

1. РФ от имени которой??? на основе договора о совместной деятельности договора объединения ЮЛ. Ранее соглашения о разделе продукции были трехсторонними и обязательным их участником были субъекты РФ, на территории которых производились работы по добыче полезных ископаемых.

Соглашения о разделе продукции заключаются по результатам аукциона.

Существенным условием соглашения являются следующие обязанности инвестора:

• Предоставление российским ЮЛ преимущественного права на заключение договоров в качестве подрядчиков, поставщиков, переводчиков на основании договора с инвестором
• Привлечение работников по ТД граждан РФ в количестве не менее 80, привлечение иностранных граждан по ТД допускается только на начальных этапах работ и только в том случае, если работники подобной квалификации отсутствуют в РФ.
• Обязанность по приобретению технического оборудования, необходимого для производства работ российского происхождения (не менее 70%)
• Осуществление мер, направленных на предотвращение вредного воздействия указанных работ, а в случае их возникновения направленных на их предотвращение.
• Обязанность по ликвидации всех конструкций и сооружений, очистки территории от загрязнений по окончанию работ.

Иные существенные условия соглашения:

• Порядок раздела произведенной продукции
• Часть продукции, передаваемой в собственность инвестора в качестве компенсации за произведенные работы. Предельный объем компенсации не может превышать 75% объема произведенной продукции. В случае произведения работ на континентальном шельфе – 90%.
• Условия раздела между государством и инвестором прибыльной продукции, т.е. продукции за вычетом суммы налога на добычу полезных ископаемых.
• Порядок передачи инвестором государству части принадлежащей ему продукции или ее стоимостного эквивалента.

Концессия отдельных объектов недвижимости.

Порядок заключения данных соглашений установлен ФЗ от 25 июля 2005 г. «О концессионных соглашениях». По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать или реконструировать имущество право собственности на которое принадлежит и будет принадлежать другой стороне (концеденту), а также осуществлять деятельность с использованием объекта концессионного соглашения.

Обязанностью концедента по данному соглашению является предоставление концессионеру на определенный срок прав владения и пользования объектом соглашения.

Концессионное соглашение является комплексным договором, т.е. содержит условия различных гражданско-правовых сделок.

Стороны договора:

• Концедент:
  • РФ от имени которого выступает Правительство
  • Субъект РФ от имени которого выступает орган государственной исполнительной власти субъекта РФ или МО, т.е. ОМС.
• Концессионер
  • Российское или иностранное ЮЛ
  • Простое товарищество
  • 2 или более из указанных субъектов

Объекты соглашения:

• Автомобильные дороги
• Инженерные сооружения транспортной инфраструктуры (мосты, тоннели, стоянки и т.п.)
• Объекты ж/д транспорта
• Объекты трубопроводного транспорта
• Морские и речные порты
• Аэродромы
• Метрополитен гидротехнических сооружений

Срок договора является существенным условием и определяется сроком окупаемости объекта.

Плата по концессионному соглашению.

Концессионная плата может устанавливаться в форме:

1. твердых платежей, вносимых в бюджет установленного уровня
2. доля от полученной прибыли либо произведенной продукции.

Права и обязанности сторон:

Права концессионера:

• распоряжаться объектом концессионного соглашения
• пользоваться на безвозмездной основе исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности, полученной концессионером

Обязанности концессионера:

• осуществить в указанные в соглашении сроки создание либо реконструкцию объекта соглашения
• осуществлять использование объекта концессионного соглашения строго по целевому назначению
• производить указанные работы за свой счет, нести расходы на содержание объекта соглашения

Существенные условия соглашения

????

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать
13615.		Хорошая политика не отличается от здоровой нравственности	17.51 KB
	Хорошая политика не отличается от здоровой нравственности. Г.Б. де Мабли Выбранное мною высказывание связано с проблемой соотношения политики и морали. Проблема не нова. Сочетается ли политика и мораль пытались решить многие мыслители. Особенно важен этот вопрос в...
13616.		Человек, властвуя над другими, утрачивает собственную свободу	17.91 KB
	Человек властвуя над другими утрачивает собственную свободу. Ф. Бэкон В выбранном мною высказывании речь идет о проблеме роли влияния власти на человека который ею обладает. Влияние власти на ее носителя всегда было интересно мыслителям. Особенно их интересовало...
13617.		Закон должен быть строг, а люди снисходительны	16.24 KB
	Закон должен быть строг а люди снисходительны. М. Вовенарг В выбранном мною высказывании автор обращается к проблеме сопоставления норм права и норм морали. Эти социальные регуляторы во все времена имели наибольший вес в обществе именно поэтому многие ученые и ф...
13618.		Истинное равенство граждан состоит в том, чтобы все они были одинаково подчинены закону	31.5 KB
	Истинное равенство граждан состоит в том чтобы все они были одинаково подчинены закону Ж. Даламбер Выбранное мною высказывание связано с сущностью равенства людей перед законом и судом. Без обеспечения равенства в этой сфере трудно говорить об обеспечении равенств
13619.		Наказание не может быть вечным, но вина пребывает вовек	17.06 KB
	Наказание не может быть вечным но вина пребывает вовек. изречение из римского права Выбранное мною высказывание посвящено проблеме правового и морального наказания за правонарушение. С тех самых пор как только человек впервые преступил негласную норму морали бы
13620.		Сократ. Я считаю обязательным для каждого беспрекословно и неуклонно повиноваться законам	15.85 KB
	Я считаю обязательным для каждого беспрекословно и неуклонно повиноваться законам. Сократ В выбранном мною высказывании автор затрагивает проблему сущности закона. Эта проблема актуальна во все времена так как закон регулирует общественную жизнь делая ее более
13621.		Истинное равенство граждан состоит в том, чтобы все они одинаково были подчинены закону	16.37 KB
	Истинное равенство граждан состоит в том чтобы все они одинаково были подчинены закону. Ж. ДАламбер Выбранное мною высказывание посвящено проблеме верховенства права как основного критерия правового государства. Эта проблема в наше время актуальна как никогда.
13622.		Чосер Дж. Кто для других законы составляет, пусть те законы первым соблюдает	17.03 KB
	Кто для других законы составляет пусть те законы первым соблюдает. Дж. Чосер В выбранном мною высказывании автор высказывания английский поэт Джеффри Чосер обращается к проблеме верховенства права и беспрекословного его исполнения. Эта проблема актуальна в любо
13623.		Истинное равенство граждан состоит в том, чтобы они были одинаково подчинены законам	13.94 KB
	Истинное равенство граждан состоит в том чтобы они были одинаково подчинены законам Ж. Даламбер Автор данного высказывания затрагивает проблему равенства граждан перед законом. Данная проблема является актуальной во всем мире так как принцип равенства в соотве

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее - ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор - это договор, в котором одна сторона - инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это - обязательное условие), а вторая - заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

. Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

. Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

. Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

. Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап - месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

	ОАО Сбербанк России	ОАО ВТБ	ОАО Балтинвестбанк
Срок кредитования	3-7 лет; с поддержкой государства - 10 лет
	Рубли, ин.валюта	Рубли, ин.валюта	Рубли, ин.валюта
Собственные средства	Не менее 30%	Не менее 30%	Не менее 30%
	Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы		Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы
	Юр. лицо - резидент	Юр.лицо - резидент	Юр.лицо - резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир , а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог - обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

• Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
• В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
• Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
• Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор - он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

• В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
• Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
• Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором - в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
• Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
• В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).

Это документ, в соответствии с которым складываются взаимоотношения инвестора и заказчика.

Заказчиком выступает тот, кто непосредственно ведет проект, в который инвестировала другая сторона соглашения — инвестор. Инвестиционный контракт в строительстве, например, может еще иметь в качестве стороны соглашения подрядчика (его основная задача — решение организационных вопросов, к примеру, поиск заказчика и инвестора с целью реализации очередного проекта).

Также существует и такое понятие, как специальный инвестиционный контракт, который заключается в соответствии с . Это соглашение содержит обязанности инвестора создать, модернизировать либо освоить производство промышленной продукции на территории России. А вторая сторона (РФ либо субъект РФ) обязуется стимулировать деятельность в сфере промышленности в соответствии с нормативными правовыми актами. Таким образом, подобный инструмент создан с целью модернизации промышленности путем предоставления льгот и преференций инвесторам. Специальный инвестиционный контракт Минпромторг заключает от имени Российской Федерации.

Существенные условия соглашения

К существенным условиям относятся:

1. Предмет. С целью согласования стороны должны указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о строящемся объекте: местонахождение земельного участка, расположение объекта, целевое назначение, наличие балконов, гаражей, подвалов, мансард, общая площадь объекта.
2. Стоимость. Существуют несколько возможных способов указать стоимость договора. Первый — указать фиксированную сумму, которая остается неизменной на весь период реализации проекта. Второй — приблизительную прибыль, то есть конечные выплаты будут зависеть от полученной прибыли.
3. Сроки. Такое условие определяется в виде конкретных дат (важно использовать принцип разумности срока, то есть необходимо объективно оценивать возможности и особенности того или иного проекта).

Реализация инвестиционных контрактов со стороны заказчика включает в себя, к примеру, предоставление отчетов о реализации проекта, участка или офиса, привлечение необходимых лиц, а со стороны инвестора — передачу денежных средств, принятие объекта после его сдачи, а также выплату вознаграждения заказчику.

Как заключить договор инвестирования

Разберемся подробнее, каким образом заключить специнвестконтракт. Льгота предоставляется на основании акта Правительства РФ, если соблюдаются следующие условия:

• заключается РФ (субъектом РФ либо муниципалитетом);
• объем инвестиций составляет более 3 млрд руб.;
• производство продукции будет осуществляться российской организацией;
• страна происхождения продукции — Российская Федерация.

Также, помимо вышеобозначенных критериев, необходимо указать в контракте отлагательные условия, которые касаются возможности инвестора заключать договоры на поставку продукции в качестве , а также предельное количество поставляемой продукции и ответственность за его превышение.

Необходимо обратить внимание, что указанный выше критерий вступает в силу с момента издания Правительством РФ акта о назначении единственным поставщиком инвестора.

Образец инвестиционного контракта

Типовая форма специнвестконтракта закреплена в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2015 № 708 для различного рода отраслей промышленности (к примеру, машиностроение, авиационная или фармацевтическая продукция).