Question:

Nous avons remboursé une partie du prêt (hypothèque) avec le capital maternité. Après le retrait de la caution, il s’est avéré que les enfants devaient devenir propriétaires de l’appartement. Comment cela se produit-il et pouvez-vous le faire vous-même ?

Réponse de l'avocat :

Dans certaines transactions immobilières, vous devrez peut-être vous engager sur des participations futures dans la maison pour les enfants et/ou d’autres membres de la famille. Cela peut se produire à la demande des autorités de tutelle et de tutelle ou de la caisse de pension lors de l'utilisation du capital maternité. Une telle obligation est certifiée par un notaire et vise à protéger les intérêts et les droits des enfants. Sans cela, il est impossible de réaliser certains types de transactions immobilières. Nous vous expliquerons comment se déroule le processus de réalisation de cet engagement.

Que se passe-t-il si vous ne remplissez pas votre obligation d’attribuer des parts immobilières à vos enfants ?

L'organisme intéressé - tutelle ou fonds de pension - pourra intenter une action en justice pour contraindre à l'exécution de l'obligation. En outre, le tribunal peut prendre de manière indépendante une décision sur la redistribution des parts de propriété ou sur le retour du capital maternité au fonds de pension.

Généralement, les termes de l'obligation précisent un délai maximum de 6 mois à compter de la date de levée de l'hypothèque sur le bien.

Convention d'attribution d'actions

La taille de l'action peut être réglementée dans le texte de l'obligation. S'il n'y a aucune indication sur la taille de la part requise pour l'attribution, vous pouvez attribuer une part symboliquement petite - jusqu'à 1/100. Il n'est pas recommandé d'attribuer des parts importantes (½, ⅓), car pour la vente éventuelle de cet appartement avant que tous les propriétaires n'atteignent la majorité, l'accord des autorités de tutelle et de curatelle sera à nouveau requis. Attribuer une petite part dans une autre propriété en échange de ce qui est vendu est toujours plus facile que, par exemple, la moitié.

Attribution d'une part de propriété avec un seul propriétaire

Si l'appartement appartient à l'un des parents, la convention d'attribution des actions est rédigée sous forme écrite simple et le transfert des droits est inscrit au Registre des droits immobiliers, en utilisant les services du MFC. L'authentification d'une opération d'aliénation de biens appartenant à l'unique personne n'est pas requise, car seules les opérations d'aliénation d'actions du droit de propriété commune sont soumises à l'authentification (clause 1, 42, article 42 du Loi fédérale sur l'enregistrement d'État des biens immobiliers)

Vous pouvez rédiger vous-même le texte de l'accord ou faire appel aux services de spécialistes. Les avocats de notre société préparent ces documents dans un délai d’une journée. Le coût du service varie de trois mille à cinq mille roubles.

Il est également possible d'attribuer des parts immobilières à des enfants par voie de donation. Le don ne nécessite pas non plus de notarisation obligatoire et peut être complété indépendamment avec l'enregistrement ultérieur obligatoire de la transaction à Rosreestr.

Si le propriétaire du bien est officiellement marié, le consentement notarié du deuxième conjoint sera requis pour enregistrer toute transaction immobilière.

Attribution de parts dans une propriété à plusieurs propriétaires

Depuis juillet 2016, toutes les transactions portant sur des biens immobiliers en copropriété sont soumises à une légalisation obligatoire. Autrement dit, si un bien immobilier n'a pas un, mais plusieurs propriétaires, l'accord d'aliénation d'une des actions ou de la totalité du bien doit être certifié par un notaire (24, article 122 de la loi fédérale). Le coût de ce service varie et dépend des tarifs d'un bureau notarial particulier.

Les notaires fournissent un service de transfert des accords préparés pour l'enregistrement par l'État, mais vous pouvez le refuser et soumettre indépendamment les documents pour l'enregistrement à l'aide du MFC. Dans ce cas, le coût de l'enregistrement de la transaction sera uniquement le paiement de la taxe d'État d'un montant de 2 000 roubles.

Si le logement est enregistré pour deux parents mariés, leurs parts ne peuvent pas être partagées. Une telle propriété est appelée propriété commune. Dans ce cas, vous devrez d'abord diviser les biens des époux et ensuite seulement répartir la part des enfants. Dans ce cas, de nombreux notaires établissent un seul acte sur deux redistributions d'actions à la fois. Cela permet d’économiser du temps et de l’argent sur les doubles transactions immobilières.

Un enfant est-il nécessaire à la transaction ?

Tant la transaction de cadeau que la transaction d’achat et de vente nécessitent la participation des deux parties au contrat. Pour un enfant de moins de 14 ans, le contrat est signé par un représentant légal - l'un des parents. Après 14 ans, un citoyen signe de manière indépendante un accord, agissant avec le consentement d'un représentant légal. Autrement dit, l'acheteur ou le donataire aura deux signatures sur le document : la sienne et celle de ses parents.

L'enregistrement par l'État d'une transaction nécessite généralement des copies notariées des actes de naissance des enfants acheteurs s'ils ont moins de 14 ans. Vérifiez auprès du MFC spécifique la nécessité de ces documents.

Quels documents seront exigés par un notaire ou un spécialiste pour rédiger une convention d'attribution d'une action ?

Obligation d'attribuer une part

Actes de naissance des enfants

Certificat de propriété / extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier. Contrat d'achat et de vente ou autre contrat en vertu duquel le logement a été acheté

Certificat de mariage

Contrat de prêt (s'il s'agit d'une transaction hypothécaire avec un bien immobilier)

Comment attribuer des actions aux enfants sous obligation notariée

Attention! Du 29 décembre 2015 Les règles de séparation de la part matrimoniale des biens communs ont changé. Un tel accord ou contrat entre époux est soumis à une légalisation obligatoire (en variante d'un contrat de mariage). Par conséquent, si le prêt a été accordé à l'un des époux ou à une propriété commune (sans définir de parts), vous aurez certainement besoin d'un notaire. Et puis, après avoir reçu les actions correspondantes, vous pouvez donner la part requise aux enfants.

Autrement dit, vous devez d'abord déterminer les parts des époux. Concluez ensuite un contrat de donation dans lequel le Donateur remet une partie de sa part à chacun des enfants, et les Donataires (enfants, représentés par le deuxième parent) acceptent ces parts en cadeau.

Il existe probablement d'autres options. Mais vous devez connaître l'état initial des choses et des relations (si les enfants ont le même père ou des pères différents, à qui et comment la propriété a été initialement enregistrée). Je laisserai l'accord sur l'attribution d'actions aux conjoints et aux enfants sous une forme écrite simple telle qu'elle est pour l'instant ; peut-être que quelqu'un trouvera quelques idées et une formulation spécifique utiles.

Pour le reste, lisez ci-dessus.

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Selon la Constitution de la Fédération de Russie, tout citoyen, y compris les personnes mineures, a dès sa naissance le droit au logement, ainsi que le droit de posséder une propriété ou une partie de celle-ci.

La question de l'attribution d'une part dans un appartement aux enfants est devenue particulièrement pertinente après le lancement du programme Maternité Capital. La plupart des propriétaires du capital maternel l'utilisent pour acheter une maison ou payer des obligations hypothécaires. Et conformément à la loi, dans les biens acquis notamment grâce aux fonds d'actes de famille, l'attribution d'une part de l'appartement aux enfants mineurs est obligatoire, au même titre que leurs parents.

Types de propriété

Le logement dans lequel sont inscrits et vivent les enfants mineurs des époux peut être situé :

• propriété conjointe de tous les membres de la famille ;
• en propriété commune partagée.

Possession commune

Un enfant mineur, ainsi que les membres adultes de la famille, ont le droit de posséder des biens appartenant à leurs parents, ou une partie de ceux-ci, ainsi que d'utiliser ces biens sans droit de disposition. L'enfant n'a le droit de disposer de manière indépendante de la part due qu'à l'âge de la majorité.

La copropriété d'un logement nécessite la participation obligatoire de tous les propriétaires aux opérations d'achat et de vente, de location et autres transactions liées à la cession de la copropriété. Par exemple, la vente d'une telle maison n'est possible qu'avec l'autorisation générale de tous les propriétaires. Dans le cadre des relations matrimoniales, la copropriété d'un logement par les époux présuppose le droit égal de chacun d'eux à la moitié du bien, quel que soit le nom au nom duquel ce bien est immatriculé.

Propriété partagée

La copropriété d'un logement offre la possibilité à chaque copropriétaire d'utiliser et de disposer de sa partie du bien à sa discrétion sans le consentement obligatoire des autres propriétaires. Ainsi, le copropriétaire a le droit de vendre, de léguer ou de louer sa part dans la propriété commune. Par ailleurs, en cas d'aliénation par un copropriétaire de sa partie de l'espace habitable, les copropriétaires disposent d'un droit de préemption pour racheter sa part.

Quand cette procédure est-elle nécessaire ?

Lors de l'achat d'un nouveau bien, un parent n'est pas dans tous les cas obligé d'attribuer une part de propriété dans l'appartement à ses enfants. La loi prévoit certaines situations dans lesquelles cette procédure est requise. Par exemple, l'attribution d'une part dans un appartement est effectuée si les locaux d'habitation ont été achetés grâce au fonds de capital maternité ou si la protection des droits légaux d'un mineur est requise. Dans le second cas, sont prises en compte les situations où un nouveau logement est acheté après la vente d'un bien dans lequel l'enfant avait une part.

L'État surveille strictement le respect de cette obligation. Par conséquent, avant de changer le lieu de résidence des enfants mineurs, les parents devront obtenir l'autorisation appropriée de l'Autorité de tutelle et de tutelle. La principale condition pour attribuer une part dans un appartement à un mineur est la suivante : cette part ne doit pas être inférieure à celle qui lui appartenait avant l'achat d'un nouveau logement. Dans le cas contraire, la transaction pourrait être déclarée invalide.

Documents requis

En l'absence de litiges entre époux, l'attribution d'une part destinée à un enfant n'est pas particulièrement difficile. L'ensemble de la procédure est effectué directement par les autorités de Rosreestr sur présentation des documents suivants :

• demande d'attribution d'une part dans un appartement sous la forme établie ;
• reçu du paiement des droits de l'État pour les actions d'enregistrement ;
• attestation de composition familiale;
• certificat de résidence;
• contrat d'achat d'un logement;
• document de titre.

Si le conjoint qui a payé l'achat d'un appartement ou d'une maison refuse d'attribuer une part à un enfant mineur, le problème peut être résolu par voie judiciaire à la demande de l'autre conjoint. Dans ce cas, l'enregistrement des biens immobiliers sera effectué sur la base d'une décision de justice.

Attribution de la part d'un enfant dans les biens hypothéqués

Le logement acheté avec une hypothèque ne devient la propriété de l'emprunteur qu'après l'accomplissement intégral des obligations prévues au contrat de prêt. L’emprunteur peut être l’un des parents de l’enfant, ou les deux conjoints, l’un étant désigné comme emprunteur principal et l’autre comme coemprunteur.

La répartition ultérieure est formalisée par l'établissement de crédit par l'établissement d'une convention distincte relative à l'attribution des parts de l'appartement. Le document précise les conditions dans lesquelles le logement devient la possession de l’emprunteur après le remboursement du prêt. Notamment, une condition établissant le droit des enfants mineurs des époux d'acquérir la part correspondante. Selon la loi, un mineur n’est pas considéré comme coemprunteur d’un prêt hypothécaire. Il n'a droit qu'à une part des biens de ses parents.

L'attribution d'une part à un mineur n'est possible qu'après remboursement intégral du prêt et suppression de la charge grevant le bien.

Instructions : comment attribuer des parts dans un appartement acheté avec le capital maternité

Le logement acheté avec les fonds du certificat de la mère est enregistré avec la participation directe de la Caisse de pension, où la mère de l'enfant doit en faire la demande avec la demande appropriée.

À son tour, l'agence gouvernementale, avant de transférer des fonds, demandera un document certifié - un engagement du vendeur immobilier. Un tel document constitue une garantie que le bien acquis passera en possession de l'acheteur dans un délai déterminé. Après avoir remboursé la dette au détriment du capital maternel, le nouveau logement devient la propriété de la mère, qui à son tour est obligée d'attribuer des parts à ses enfants.

Si la surface habitable a été mise en gage auprès de la banque avant le remboursement du prêt hypothécaire par le capital maternité, la charge doit être supprimée avant d'attribuer les parts appropriées aux enfants. La procédure de retrait est effectuée par les autorités de Rosreestr à la demande des deux parties au contrat de prêt.

La garantie d'attribution à l'enfant d'une part dans les biens acquis est une obligation notariée qui est déposée au bureau de la Caisse de pension avec la demande.

Le document contient l’obligation de la mère que dans les six mois après le remboursement de la dette et le transfert de la propriété en sa possession, elle doit enregistrer la propriété de l’objet acquis conformément aux termes de l’obligation. Cette condition est l'attribution obligatoire des parts de l'appartement sur la base du capital maternité aux enfants et aux conjoints. Les parts de chaque membre de la famille sont déterminées par accord.

En outre, l'attribution des parts de l'appartement au titre du certificat de maternité pour les enfants s'effectue de la manière générale à la demande du propriétaire et sous le contrôle des organismes gouvernementaux. Si la procédure n'est pas effectuée pour quelque raison que ce soit, la transaction pourra être annulée en justice.

Obligation d'attribuer des parts aux beaux-enfants

La formalisation de l'obligation de la mère d'attribuer des actions à ses enfants et à son conjoint présente quelques nuances concernant les beaux-enfants. En particulier, la personne au nom de laquelle l'obligation est établie n'est pas tenue d'y indiquer des enfants avec lesquels elle n'a pas de relation juridique établie.

Par exemple, si un enfant de l’un d’eux, né d’un précédent mariage, vit et est élevé avec les époux. Dans de tels cas, un parent n'est pas tenu d'attribuer une part à l'enfant de son conjoint, à l'exception des enfants légalement adoptés par ce parent.

Seul le propriétaire direct du logement a le droit d'attribuer une part à ses enfants mineurs nés d'un précédent mariage et qui sont à la charge de l'un des époux, c'est-à-dire celui qui a acheté le logement avec ses fonds propres, ou qui est célibataire. -rempli personnellement les obligations du contrat de prêt, ou était propriétaire des locaux d'habitation avant même de contracter un nouveau mariage.

La procédure de transfert de la part due à un enfant selon la règle générale

Les documents suivants sont fournis comme documents sur la base desquels l’enregistrement par l’État du droit d’un mineur à une part des biens communs est effectué :

• Accord de don.
• Accord sur la détermination des parts.

Les deux documents sont rédigés par écrit. L'authentification est facultative, mais préférable, car ces documents entraînent le transfert de propriété des locaux d'habitation. Et la capacité juridique du citoyen au nom duquel le transfert des droits est effectué ne peut être établie que par une personne habilitée (notaire).

Attribution d'une part à un enfant après un divorce

Selon les normes actuelles du droit de la famille, tous les biens acquis par les époux pendant la période des relations matrimoniales officielles sont considérés comme leur propriété commune et, après le divorce, ils sont divisés en parts égales.

L'époux qui entretient les enfants après le divorce a le droit d'exiger une part plus importante dans la copropriété. La part de chaque enfant dans la propriété commune peut être déterminée sur la base d'un accord oral, d'un accord écrit ou dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Le capital maternité n'est pas soumis au partage et reste, en règle générale, à la disposition de la mère après un divorce. Ce n'est que dans des cas exceptionnels qu'il est possible de transférer le droit au capital maternité au père, par exemple en raison du décès de la mère des enfants, de la privation des droits parentaux, de la mère commettant des actes illégaux à l'égard de ses enfants mineurs, déclarant la mère disparu ou l’arrêt du processus d’adoption.

Dans tous les cas, après le divorce, l’obligation des parents d’attribuer une part de l’appartement aux enfants mineurs doit être remplie.

Le conjoint (père des enfants), qui a acquis le droit de propriété du fait de l'accomplissement de l'obligation d'acheter un logement grâce au capital maternité, devient pleinement propriétaire de sa part dans la propriété. Cela ne l'empêche pas de transférer la partie reçue du logement à ses enfants après le divorce. Le transfert peut être réalisé sur la base d'un accord de donation avec enregistrement obligatoire du droit à Rosreestr.

Attribution d'une part en nature dans un appartement pour un enfant

Cette procédure consiste à attribuer une chambre séparée à un mineur au sein de l'espace de vie commun. Dans ce cas, le propriétaire de la part attribuée doit pouvoir accéder sans entrave aux locaux qui lui sont attribués avec la possibilité d'utiliser les parties communes (cuisine, salle de bain, couloir). L'attribution d'une part en nature dans un appartement se fait d'un commun accord entre tous les propriétaires, ou en justice si d'autres propriétaires ont des réclamations.

Il est possible d'attribuer une partie de la propriété en nature, à condition qu'il y ait suffisamment d'espace habitable à attribuer.

Responsabilité de priver un enfant d'une part des biens communs

Enregistrer la propriété des biens acquis sans la participation des enfants mineurs n'est pas si simple. Un certain nombre d’organismes gouvernementaux surveillent de près le respect des obligations des parents. Toutefois, si un parent prive délibérément ses enfants du droit au logement acquis, toute personne intéressée, y compris les autorités gouvernementales (Tutelle, Caisse de retraite), a le droit de signaler une violation des droits d'un mineur.

Par exemple, si la mère a réussi à formaliser l'achat avec le capital maternité, sans attribuer une part de l'appartement aux enfants, mais en tant que propriété exclusive et à le vendre ensuite, une telle transaction peut être déclarée invalide et annulée en justice.

Le résultat de la déclaration d'invalidité de la transaction sera : la restitution des fonds à l'acheteur et de l'espace de vie - à la mère, avec l'obligation ultérieure du parent d'enregistrer la propriété conformément à l'obligation préalablement établie.

La loi ne prévoit pas de sanction distincte en cas de non-respect de l'obligation d'attribuer des actions aux enfants mineurs. Un parent ne peut être tenu pénalement responsable que si une fraude est établie. Certains faits de violation des droits des mineurs sont révélés après des inspections programmées par le parquet, la Tutelle et la Curatelle et la Caisse de retraite de la Fédération de Russie.