Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное - большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.
Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал
В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:
▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» - раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом;
▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 - рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.
Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное - не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.
Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.
Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал
🔹 Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.
🔹 Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.
🔹 Если дети совершеннолетние - нужно их согласие, если нет - органа опеки и попечительства.
🔹 Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли - меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.
🔹 Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой - от банка.
🔹 Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь - с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.
🔹 Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей - обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.
🔹 Право собственности делится между всеми членами семьи , а родители действуют только в интересах детей - государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.
🔹 Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.
🔹 Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.
🔹 Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.
🔹 Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью - например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.
Сроки продажи
Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное - получить разрешение . Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.
Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален - тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.
Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.
Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года - 36 месяцев, 5 лет - 60 месяцев.
Как рассчитать налог
Вы купили квартиру до 1 января 2016 года
Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.
💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;
💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.
В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.
Вы купили квартиру после 1 января 2016
Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости , вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.
Пример 1. Вы купили квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 000 000 рублей и продаете ее в 2019 году за 5 000 000 рублей. Кадастровая цена квартиры 3 500 000 рублей, а 70% от этой суммы - 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в 5 миллионов рублей больше 70% кадастровой стоимости в 3,5 миллиона. Выбираем налогооблагаемую базу:
- Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 - 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
- Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.
Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2019 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2019 год - 3,5 миллиона, а 70% от суммы - 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:
- Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости - налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
- Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 - 3 000 000 = 0 рублей налога.
В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:
▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости имущественный налог в 1 000 000 рублей, если он полагается;
▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.
Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.
Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2020 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость - 3 500 000 рублей, 70% - 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2020 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:
- Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
- Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.
Пример 2. Вы унаследовали квартиру в 2016 году от ближайшего родственника квартиру и продаете ее за 4 000 000 рублей в 2020 году. Поскольку минимальный срок владения, чтобы освободить недвижимость от налога - 3 года, вы не платите налог
Продажа квартиры с материнским капиталом - пошаговая инструкция
Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации
Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие , согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.
В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.
В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.
Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.
Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.
Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:
❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;
❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет - например, приобрели новое жилье.
Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.
Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников - например, у бабушек или дедушек.
В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:
✔ квартира родственников больше проданной;
✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону - например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.
Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.
Шаг 2. Подготовить документы
Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.
Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:
📂 Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.
📂 Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.
📂 Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего - родителей либо опекунов.
📂 Документы на недвижимость (продажа и покупка) - кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.
📂 Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
📂 Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.
📂 Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.
📂 Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.
📂 Согласие супруга или супруги на сделку.
📂Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.
📂 Страховка на квартире при ее наличии.
📂 Предварительные договоры купли-продажи.
📂 Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом - это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.
Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:
📌 стороны сделки, права и их обязанности;
📌 законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;
📌 характеристики недвижимости, адрес, место расположения;
📌 сумма сделки; Шаг 3. Получить разрешение органов опеки и ПФР
Все сделки с долевой собственностью заверяет нотариус. Без разрешений от органов опеки и ПФР нотариус не удостоверит договор.
Орган опеки и попечительства. Продажу квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние должны одобрить органы опеки. Без одобрения ваши действия будут считать незаконными. Напишите заявление и прикрепите необходимый для вашего случая пакет документов. Сделку можно совершить только имея письменное разрешение органов опеки на продажу..
Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» заявление и документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Готовое разрешение - это решение руководителя муниципального образования с его подписью.
Пенсионный фонд РФ. По закону родители обязаны выполнить обязательно, данное Пенсионному фонду - оформить недвижимость в собственность всех членов семьи. Если вы покупали квартиру в ипотеку, доли нужно выделить после того, как полностью выплатите кредит и избавитесь от банковского обременения. Пока этого не произойдет, сделку с квартирой, где дети не получили доли, признают недействительной. Поэтому для законной продажи нужно оформить жилье по требованиям ПФР.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Согласовывать сделку с органами опеки нужно и в случае, если вы выделили доли детям в ипотечной квартире, и в случае, если нет. После чего выберите подходящую схему продажи:
💡 часть денег от покупателя пойдет на погашение кредита;
💡 по согласованию с банком кредитные обязательства переходят на покупателя;
💡 вы сами погашаете ипотеку, чтобы снять обременение с недвижимости, а затем переоформляете ее на покупателя.
Если вы использовали маткапитал для погашения ипотеки, у вас на руках будет нотариальное обязательство. Согласно ему вы должны выделить детям долю в еще не проданной квартире после погашения кредита.
Однако, закон не предусматривает срок выполнения этого обязательства - а он истекает через 6 месяцев после снятия обременений с недвижимости. Продать жилье, купленное на материнский капитал , тоже можно в любой срок после приобретения. Чтобы вас не заподозрили в мошенничестве, внимательно отследите этот момент, сохраните все необходимые бумаги и заручитесь поддержкой органов опеки.
Каким должно быть новое жилье
Недвижимость, которую вы приобретаете взамен, должна соответствовать условиям комфортного проживания:
✅ инфраструктура - развитая и приемлемая для жизни детей, с детскими садами, школами, больницами, парками и так далее;
✅ площадь нового жилья - у детей должна быть такая же, либо большая площадь;
✅ год постройки - нельзя, чтобы новое жилье было ветхим или находилось в аварийном состоянии;
✅ местонахождение - безопасный и комфортный район;
✅ состояние квартиры - не хуже предыдущей, купленной на материнский капитал.
Как продать квартиру с материнским капиталом , чтобы построить дом
Например, семья Зыкиных приобрела квартиру на маткапитал, но доли детям еще не выделили. Теперь Зыкины хотят продать квартиру, чтобы на вырученные средства построить дом большей площади. Сложность в том, что доли в строящемся доме не выделить, а начать строительство без продажи квартиры они не могут - не хватает сбережений.
Зыкины могут выделить доли в продаваемой квартире, осуществить продажу, а средства от продажи перевести на сберегательные счета детей, либо использовать как встречный вариант квартиру близкого родственника,например бабушки, выделив детям доли в квартире по договору дарения.
Риски продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Для покупателя риск - в несоблюдении порядка выделения долей детям. Если родители продают квартиру, купленную на материнский капитал, а доли детям еще не выделены - сделку можно оспорить в суде. Если суд признает, что родители нарушили порядок, куплю-продажу признают недействительной. В этом случае недвижимость возвращается прежним владельцам, а владельцы возвращаются деньги.
Для продавца основные риски связаны с неодобрением сделок от ПФР, банка или органов опеки. Такую сделку могут оспорить в суде и наложить на родителей административную ответственность. Чтобы избежать подобных осложнений, в первую очередь получите все разрешения от этих инстанций и давайте ход сделке только после одобрения.
Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры. Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.). Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении , в частности — после получения (ООиП).
Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.
Условия продажи жилья, купленного на маткапитал
Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества. Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала
После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:
Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?
Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:
- Одновременные покупка и отчуждение
. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.
По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
- Покупка квартиры с использованием заемных средств . В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.
В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера . Это возможно, если:
- Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше , чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м 2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
- Площадь нового жилья больше , чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м 2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м 2 , то в новой квартире площадью 60 м 2 эти же 10 м 2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).
Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?
Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство , которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).
Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены . В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).
Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:
- выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
- получить разрешение органов опеки на его продажу;
- продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
- выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
- выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
- положить деньги на счет, открытый на имя детей .
Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей , однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.
На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:
- деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
- либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.
Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.
После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:
- Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца .
- По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя .
- Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита , с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.
Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 22 августа 2017. Время чтения 7 мин.
Продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, сложно, но возможно. Основная сложность состоит в организации сделки таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы детей. Новое жилье должно быть не хуже предыдущего, а дети в нем должны иметь такие же или большие по размеру доли. Сделка должна быть одобрена органами опеки. В отдельных случаях требуется получить согласие банка.
Самый распространенный способ распоряжения средствам материнского капитала – улучшение жилищных условий. Надо заметить, что гораздо проще, чем его потом реализовать. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно соблюсти условия продажи квартиры.
Основное препятствие состоит в получении разрешения органов опеки и попечительства, ведь до момента совершеннолетия ребенок находится под защитой государства.
Однако проблемы могут возникать не только в этой области. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, то придется дополнительно получать разрешение кредитной организации. Также могут существовать и иные особенности совершения сделок.
Особенности сделки
Продажа квартиры или дома, приобретенного на средства материнского капитала, осложняется способом оформления права собственности. Согласно требованиям закона, право собственности на такую недвижимость должно быть разделено между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей.
Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной на субсидию, осложненная субъектным составом, а именно – детьми, имущественные права которых нужно соблюдать.
Продажа квартиры прямо затронет права детей, в частности, право на жилище. Родители, исходя из правовых и моральных норм, должны действовать в интересах детей. В этом их контролирует государство, устанавливая обязанность согласования сделок по купле-продажи недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит лицам, не достигшим 18 лет.
Отдельно следует учитывать иные обстоятельства покупки квартиры, которые будут вносить свои коррективы в порядок продажи.
Во-первых, если квартира была оплачена полностью своими средствами и теми, которые получила семья за рождение второго ребенка. Во-вторых, жилье могло быть куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. В-третьих, один из родителей подписал договор участия в долевом строительстве. Способ приобретения, таким образом, может существенно усложнить продажу квартиры.
В этом и состоит особенность сделок, связанных с отчуждением недвижимости, купленной на семейный капитал.
Как действовать
Соблюдение прав детей возможно, когда они получают такие же по размеру доли в праве собственности на новую квартиру. Осуществить это технически можно, проводя сделки по продаже и покупке жилья одновременно. При этом новое жилье должно быть таким же или лучше, чем предыдущее.
Заключив предварительные договоры купли-продажи, можно обращаться в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры.
Родители могут не выделять детям доли в квартире, но тогда они должны компенсировать их стоимость, открыв счета в банке и перечислив туда сумму, равную стоимости доли. Такая операция также совершается с согласия органов опеки, а к пакету документов прикладывается справка о стоимости доли. Деньги должны быть зачислены на счет сразу после выдачи разрешения.
Третий вариант – продажа с выделением долей в жилых помещениях родственников. При этом доля может быть меньше за счет большей площади другой квартиры, в которой ребенку выделяется часть, или за счет разницы в стоимости.
Порядок получения разрешения органов опеки
Чтобы получить письменное разрешение, родители должны явиться на прием в орган опеки и попечительства. Он входит в состав муниципалитета, и искать его следует в администрации. В крупных городах за каждый район или муниципальное образование отвечает выделенный отдел. К примеру, во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга 6 муниципальных образований, за каждым из которых закреплен свой участок. Расположены они также в разных местах, поэтому перед обращением рекомендуется уточнить местонахождение нужного отдела.
У специалистов родители заполняют заявление о выдаче разрешения на продажу жилого помещения. В нем указывается информация о продаваемой и приобретаемой квартире с распределением долей. Заявление подписывается обоими родителями, к нему прикладываются необходимые документы.
Таблица 1. Перечень необходимых документов.
| Документы |
||
| для родителей | для детей | на недвижимость (имеющуюся и планируемую к покупке) |
| паспорта | свидетельство о рождении на каждого из детей | технический план |
| свидетельство о заключении брака или его расторжении | паспорт для детей, достигших 14 лет | |
| заявление от других совершеннолетних собственников на продажу дома или квартиры | заявление от ребенка, если ему исполнилось 14 лет | выписки из лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности |
| – | справка из детского учреждения (детский сад или поликлиника) | нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи или оригинал и простая копия |
| – | – | справка о стоимости обоих объектов |
| – | – | свидетельство о праве собственности |
| – | – | справка по форме Ф-9 |
| – | – | справка по форме Ф-7 |
| – | – | выписка из ЕГРП |
| – | – | заявление-гарантия от собственника приобретаемого помещения |
На приеме специалист может заверить копии самостоятельно, для этого нужно предоставить ему оригиналы.
Задача органов опеки на этапе продажи квартиры удостовериться в том, что дети получат доли в праве собственности, а жилищные условия не будут ухудшены.
Важно! Заявление рассматривается один месяц, но может быть выдано и раньше. Оформляется оно в виде решения руководителя муниципального образования и за его подписью. Действует разрешение 3 месяца. В течение месяца после регистрации сделки в органы опеки нужно представить документы, подтверждающие переход права собственности.
Квартира с обременением
Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то есть через ипотечное кредитование, то она находится в залоге у банка. Обременение снимается только в случае полного погашения задолженности. До этого момента любые сделки, связанные с распоряжением залоговым имуществом, без разрешения банка запрещены.
Причем материнские средства могли быть использованы на или же на .
Помимо разрешения от органов опеки родители должны получить письменное согласие банка на продажу обремененной квартиры.
Основная задача – найти покупателя, готового приобрести такую квартиру и принять на себя обязательства по погашению задолженности.
Получив письменное разрешение залогодержателя, происходит следующее:
- покупатель переводит на счет банка деньги, достаточные для первоначального взноса;
- кредитный договор перезаключается с покупателем, последний принимает на себя обязательства по погашению задолженности;
- покупатель отдает долг банку, снимает обременение и оформляет квартиру на себя.
Продавец по такой сделке освобождается от финансовых обязательств.
Обратите внимание! При продаже ипотечной квартиры семья потеряет в цене, поскольку стоимость такой недвижимости ниже рыночной.
Квартира без обременения
Продать необремененную квартиру значительно легче: не нужно получать дополнительных разрешений, достаточно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.
Подтвердить намерение приобрести жилое помещение взамен продаваемого можно, предоставив , в котором выделены доли детей. Если совершается мена, то предоставляется договор мены.
Обратите внимание! Родителям нужно помнить о регистрации детей по новому месту жительства. Ставить на учет по месту жительства рекомендуется одновременно с проведением сделок купли-продажи.
Можно ли продать квартиру до выделения долей детям
По общему правилу продать квартиру без выделения долей детям нельзя. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, а, скорее всего, предложат соблюсти установленный порядок. Однако следует учитывать особенности ситуации.
Если квартира приобреталась за счет кредита и находится в залоге у банка, родители составляют нотариальное обязательство о выделении долей в течение полугода с момента снятия обременения. В таком случае продажа недвижимости до момента распределения долей допускается.
Родители должны произвести выделение «детских» долей в праве собственности на приобретаемую недвижимость, которая должна быть не хуже отчуждаемой. Для этого они предоставляют оригинал предварительного договора купли-продажи, в котором доли распределены на всех членов семьи, включая детей.
При продаже квартиры в связи с лечением тяжелобольного ребенка также допускается не делить право собственности на доли. Но от родителей потребуется подтверждение целевого использования полученных средств. Для этого подойдет заключение комиссии о диагнозе и рекомендуемом лечении, договор с медицинской организацией на лечение или операцию либо иные медицинские документы.
Налогообложение
Согласно Налоговому кодексу доходы, полученные от продажи недвижимости, облагаются налогом на доход. Исключение составляет имущество, находящееся в собственности более 5 лет. Данный срок был увеличен, ранее он составлял 3 года. Поэтому если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то в ее отношении действует срок, равный 3 года, для приобретений, совершенных позже указанной даты, применяется пятилетний срок.
Указанные периоды владений следует учитывать при продаже недвижимости и в случае необходимости подавать декларации в налоговый орган, расположенный по месту регистрации.
Собственникам следует помнить, что они могут воспользоваться вычетами, предусмотренными законодательством, и подходящими под ситуацию.
Риски для покупателей
Для покупателя квартиры риск заключается в несоблюдении порядка выделения долей на детей. Если родители решили продать жилье, приобретенное на средства семейного капитала, до момента выделения долей, то такая сделка может быть оспорена в суде.
Если суд решит, что родители нарушили установленный порядок, то купля-продажа будет признана недействительной: недвижимость вернется прежним владельцам, а они, в свою очередь, возвращают полученные деньги.
Продать жилье, приобретенное на средства материнского капитала, можно. Для этого придется соблюсти все процедуры согласования и получить необходимые разрешения.
Дополнительная информация по теме в видео:
Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
22 августа 2017
.
За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на . Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).
- Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия , то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
- Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет , то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.
Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи , органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.
Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей , и что в ее результате:
- продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
- на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.
Рассмотрим указанные случаи более подробно.
Продажа квартиры без обременений
В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья . Таким доказательством выступает:
- предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
- можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.
В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день .
Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)
В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита - первоначально нужно получить согласие банка . Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены - это не значит , что необходимости обращаться в ООиП нет!
- Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по , очень высок шанс оспаривания такой сделки.
- К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении
, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
- Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
- Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.
После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи :
- часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
- по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя ;
- продавец погашает ипотеку , с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.
Заключение
Таким образом, приобретенного с использованием , возможно , но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости , превосходящей продаваемое по размеру и условиям.
Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних , у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.